三、居民收入因素

通常，居民收入的真正增加（非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加），意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴大，從而會增加對物業(yè)的需求，導(dǎo)致物業(yè)價格上漲。至于對物業(yè)價格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費傾向的大小而定。所謂邊際消費傾向，是指收入每增加一個單位所引起的消費變化。

如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消費傾向較大，但其增加的收入大部分甚至全部會首先用于衣食等基本生活的改善，這對物業(yè)價格的影響估計不大。

如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因為其邊際消費傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入大部分甚至全部此時依消費順序會用于提高居住水平，這自然會增加對居住物業(yè)的需求，從而會促使居住物業(yè)價格上漲。

如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因為其生活上的需要幾乎已達到應(yīng)有盡有的地步，邊際消費傾向甚小，所以，其增加的收入大部分甚至全部可能用于儲蓄或其他投資，這對物業(yè)價格的影響就不大。不過，如果他們利用剩余的收入從事物業(yè)投資或投機，例如購買物業(yè)用于出租或?qū)⒊钟形飿I(yè)當(dāng)作保值增值的手段，則會引起物業(yè)價格上漲。

四、物價因素

物業(yè)價格是物價的一種，但與一般物價的特性不同，在此將其區(qū)別開來，對它們之間的互動關(guān)系作一分析。

物業(yè)價格與一般物價的互動關(guān)系非常復(fù)雜。通常，物價的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發(fā)生變動。此時物價變動，物業(yè)價格也隨之變動，如果其他條件不變，那么物價變動的百分比就相當(dāng)于物業(yè)價格變動的百分比，而且兩者的動向也應(yīng)一致，則表示物業(yè)價格與一般物價之間的實質(zhì)關(guān)系未變。

不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起物業(yè)價格的變動，例如建筑材料價格（特別是水泥、鋼材、木材的價格）、建筑設(shè)備價格、建筑人工費的上漲，會增加物業(yè)的開發(fā)建設(shè)成本，從而可能推動物業(yè)價格上漲。

從較長時期來看，國內(nèi)外統(tǒng)計資料表明，物業(yè)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收入的增長率。但在物業(yè)價格中，土地價格、建筑物價格和房地價格，或者不同類型物業(yè)的價格，其變動幅度不是完全同步的，有時甚至是不同方向的。

就物業(yè)價格中房價（房地價格）與地價之間的互動關(guān)系來看，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房價是主動的，地價是被動的，即地價水平主要取決于房價水平，就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價格水平?jīng)Q定的一樣。但在物業(yè)開發(fā)用地由政府獨家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級市場上的地價水平在很大程度上影響著新建商品房的價格水平，預(yù)期政府會減少土地供應(yīng)將造成的地價上漲或者其壟斷的高地價，是會推動房價上漲或者市場會以房價上漲來作出反應(yīng)的。

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