十、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價

市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價，是一組與政府對價格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價格。《中華人民共和國價格法》（1997年12月29日中華人民共和國主席令第92號公布）第3條規(guī)定：“國家實行并逐步完善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下主要由市場形成價格的機(jī)制。價格的制定應(yīng)當(dāng)符合價值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務(wù)價格實行市場調(diào)節(jié)價，極少數(shù)商品和服務(wù)價格實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。”在房地產(chǎn)價格方面，例如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（1998年7月20日國務(wù)院令第248號發(fā)布）第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。”可見，從政府對價格管制或干預(yù)的程度來劃分，可將房地產(chǎn)價格分為市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價。

市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價、成本價就屬于政府定價。

政府對價格的干預(yù)，還有最高限價和最低限價。最高限價是試圖規(guī)定一個對物業(yè)可以收取的最高價格；最低限價又稱最低保護(hù)價，是試圖規(guī)定一個對物業(yè)可以收取的最低價格。政府對價格的干預(yù)還有規(guī)定成本構(gòu)成或利潤率等，如規(guī)定新建的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價格實行政府指導(dǎo)價，按保本微利原則確定。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi)）、管理費(fèi)、貸款利息和稅金七項因素，利潤控制在3%以下。

十一、原始價值、賬面價值、市場價值

原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是指一項資產(chǎn)在當(dāng)初取得時實際發(fā)生的成本，包括買價、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、繳納的有關(guān)稅費(fèi)等。會計核算的歷史成本原則，要求將原始價值作為資產(chǎn)的入賬價值。

賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是指一項資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額。

市場價值又稱實際價值，是指一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格；或者假設(shè)把該項資產(chǎn)拿到市場上去交易，它最可能實現(xiàn)的價格。

原始價值是始終不變的，賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的，市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的。市場價值與賬面價值或原始價值可能有關(guān)，但通常情況下是無關(guān)的。例如，某公司在1990年以500萬元購入了某項資產(chǎn)，這筆交易客觀地計量了該項資產(chǎn)的價值，會計師就將這個價值計入資產(chǎn)負(fù)債表中。但是，這500萬元是該項資產(chǎn)1990年的價值，它與該項資產(chǎn)現(xiàn)今的市場價值也許毫不相干了。另外，會計師試圖通過從資產(chǎn)負(fù)債表中定期扣減折舊額來反映該項資產(chǎn)隨著時間的流逝而出現(xiàn)的老化。然而，1990年購買的該項資產(chǎn)也許在功能上早已落后，因此，在今天來看它可能完全喪失了價值；或者由于通貨膨脹或稀缺性增加，它現(xiàn)在的市場價值已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來的購置價格。物業(yè)由于具有保值增值特性，通常雖然經(jīng)過了若干年的使用，其市場價值比過去的購置價格還要高。

房屋重置價格是指某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤。

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