（二）MGM中心公寓樓出租過程中的運營費用分析

1．出租經營過程中的費用

本公寓物業(yè)出租過程中，建議采用“凈租”的形式，即在“毛租金收入”中，只包括物業(yè)管理費用和建筑物維護維修費用，物業(yè)管理公司所提供的保安、清潔和維護維修服務不再另行向租戶收費，設備和公共空間的更新改造投資包括在建筑物維護維修費用內。但一些運營費用如水、電、煤氣、熱力等資源的使用費，可由公寓內的租客以某種方式按比例分攤，由物業(yè)管理公司代收代繳，因為這種代收代繳的方式目前很受租客歡迎。物業(yè)管理費和建筑物維護維修費均為毛租金收入的5%.

此外，從毛租金收入中還需支付保險費、市場推廣與宣傳費用和零星稅費（如土地使用稅等），這些費用一般占毛租金收入的1.5%.

2．出租經營過程中應繳納的稅費

公寓樓出租過程中需向政府繳納的稅費主要有三項，即：

（1）營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加：毛租金收入的5.5%；

（2）房產稅：毛租金收入的12%；

（3）租賃手續(xù)費：毛租金收入的1%；

（4）所得稅：應納稅所得額的33%.

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