四、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)

物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復(fù)合型企業(yè)。也有少量房地產(chǎn)資產(chǎn)管理企業(yè)，通過向下延伸，發(fā)展成綜合的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)。實(shí)踐中，大量的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)還是以物業(yè)管理企業(yè)的名義出現(xiàn)，但其管理能力已經(jīng)大大突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理的范疇。

物業(yè)管理企業(yè)以公司的形式存在。公司是指依法定程序設(shè)立的，由兩個(gè)以上股東共同出資經(jīng)營，以營利為目的，具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織�？梢钥闯觯�作為公司，一般應(yīng)具有以下五個(gè)特征：①依照有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊；②由兩個(gè)以上股東共同出資經(jīng)營；③以營利為目的；④具有法人資格；⑤是經(jīng)濟(jì)組織。

物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)是與物業(yè)經(jīng)營管理工作的性質(zhì)密切相關(guān)。物業(yè)經(jīng)營管理屬于服務(wù)性行業(yè)，同時(shí)又是經(jīng)營性行為，因此，物業(yè)管理企業(yè)既是服務(wù)性單位，又是經(jīng)營性企業(yè)組織�，F(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)完全按照自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機(jī)制來運(yùn)作，靠提供經(jīng)營管理服務(wù)獲得報(bào)酬，取得盈利。

物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。

1．管理型物業(yè)管理企業(yè)

管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動(dòng)中處在總包的位置。管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點(diǎn)在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計(jì)劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價(jià)和客戶關(guān)系管理等。管理型物業(yè)管理企業(yè)的出現(xiàn)，是業(yè)主需求變化和物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的結(jié)果，有利于提升物業(yè)管理工作的管理內(nèi)涵，提高物業(yè)管理體系運(yùn)行效率，為業(yè)主提供更加滿足其多元化目標(biāo)需求的服務(wù)。

2．專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)

專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎(chǔ)上，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。由于物業(yè)管理工作涉及的清潔、安全、電梯等建筑設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、建筑維護(hù)與維修、環(huán)境綠化、停車場具有很強(qiáng)的專業(yè)性，設(shè)立專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)，面向更廣泛的物業(yè)范疇，在其物業(yè)管理的某個(gè)環(huán)節(jié)提供專業(yè)管理服務(wù)，既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率和效益。

3．綜合型物業(yè)管理企業(yè)

綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。綜合型物業(yè)管理企業(yè)一般在公司總部設(shè)置管理層，履行策略性物業(yè)管理的職能，同時(shí)還設(shè)置若干專業(yè)化的分公司，履行物業(yè)運(yùn)行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。隨著網(wǎng)絡(luò)和通信技術(shù)的發(fā)展和普及，物業(yè)管理企業(yè)越來越多地借助現(xiàn)代計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，來提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。同時(shí)，信息技術(shù)的應(yīng)用，物業(yè)管理思想和企業(yè)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，使越來越多的綜合型物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理中的日程支持工程、運(yùn)行管理工程分包給專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，加速了綜合型物業(yè)管理供應(yīng)商內(nèi)策略管理和運(yùn)行管理職能的分離。

鑒于物業(yè)管理企業(yè)通常要對多個(gè)地點(diǎn)的多個(gè)物業(yè)同時(shí)實(shí)施管理，因此從管理的層次上，又可以分為公司管理、現(xiàn)場管理和現(xiàn)場作業(yè)三個(gè)層次。管理型和綜合型物業(yè)管理企業(yè)，也能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)。

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