第七章 收益法及其運(yùn)用

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)收益法的含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 收益法概述

　　一、收益法的含義

　　二、收益法的理論依據(jù)

　　三、收益法適用的估價(jià)對(duì)象

　　四、收益法估價(jià)需要具備的條件

　　五、收益法估價(jià)的操作步驟

　　第二節(jié) 報(bào)酬資本化法的公式

　　一、報(bào)酬資本化法最一般的公式

　　二、凈收益每年不變的公式

　?。ㄒ唬┦找嫫谙逓橛邢弈甑墓?/p>

　?。ǘ┦找嫫谙逓闊o(wú)限年的公式

　?。ㄈ﹥羰找婷磕瓴蛔兊墓降膽?yīng)用

　　三、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

　　（一）收益期限為有限年的公式

　?。ǘ┦找嫫谙逓闊o(wú)限年的公式

　　四、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式

　　五、凈收益按一定比率遞增的公式

　　（一）收益期限為有限年的公式

　?。ǘ┦找嫫谙逓闊o(wú)限年的公式

　　六、凈收益按一定比率遞減的公式

　?。ㄒ唬┦找嫫谙逓橛邢弈甑墓?/p>

　?。ǘ┦找嫫谙逓闊o(wú)限年的公式

　　七、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式

　?。ㄒ唬┦找嫫谙逓橛邢弈甑墓?/p>

　?。ǘ┦找嫫谙逓闊o(wú)限年的公式

　　八、預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式

　　第三節(jié) 收益期限的確定

　　第四節(jié) 凈收益的測(cè)算

　　一、凈收益測(cè)算的基本原理

　?。ㄒ唬┗谧赓U收入測(cè)算凈收益的基本原理

　　（二）基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益的基本原理

　　二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算

　　（一）出租的房地產(chǎn)凈收益測(cè)算

　?。ǘ┳誀I(yíng)的房地產(chǎn)凈收益測(cè)算

　　（三）自用或空置的房地產(chǎn)凈收益測(cè)算

　?。ㄋ模┗旌鲜找娴姆康禺a(chǎn)凈收益測(cè)算

　　三、凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題

　?。ㄒ唬┯行问找婧蜔o(wú)形收益

　?。ǘ?shí)際收益和客觀收益

　　（三）樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)

　　（四）重置提拔款的扣除方式

　　四、凈收益流模式的確定

　　第五節(jié) 報(bào)酬率的求取

　　一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)

　　二、報(bào)酬率的求取方法

　　（一）累加法

　?。ǘ┦袌?chǎng)提取法

　　（三）投資報(bào)酬率排序插入法

　　第六節(jié) 直接資本化法

　　一、直接資本化法概述

　　（一）直接資本化法的含義及基本公式

　?。ǘ追N收益乘數(shù)法

　　二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

　　三、資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系

　　四、直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較

　?。ㄒ唬┲苯淤Y本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

　?。ǘ﹫?bào)酬資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　第七節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)

　　一、投資組合技術(shù)

　　（一）土地與建筑物的組合

　?。ǘ┑盅嘿J款與自有資金的組合

　　二、剩余技術(shù)

　　（一）土地剩余技術(shù)

　?。ǘ┙ㄖ锸Ｓ嗉夹g(shù)

　　（三）自有資金剩余技術(shù)

　?。ㄋ模┑盅嘿J款剩余技術(shù)

　　考試要求

　　1．熟悉收益的含義；

　　2．熟悉收益法的理論依據(jù)；

　　3．掌握收益法用的估價(jià)對(duì)象；

　　4．熟悉收益法估價(jià)需要具備的條件；

　　5．熟悉收益法估價(jià)的操作步驟；

　　6．熟悉報(bào)酬資本化法最一般的公式；

　　7．掌握凈收益每年不變的公式；

　　8．熟悉凈收益按一定數(shù)額遞增的公式；

　　9．了解凈收益按一定數(shù)額遞減的公式；

　　10．掌握凈收益按一定比率遞增的公式；

　　11．了解凈收益按一定比率遞減的公式；

　　12．熟悉凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式；

　　13．掌握預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式；

　　14．熟悉收益期限的確定；

　　15．掌握凈收益測(cè)算的基本原理；

　　16．掌握不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算；

　　17．熟悉凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題；

　　18．熟悉凈收益流模式的確定；

　　19．熟悉報(bào)酬率的求??；

　　20．熟悉直接資本化法概述；

　　21．熟悉資本化率和收益乘數(shù)的求取方法；

　　22．掌握資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系；

　　23．了解直接資本化法與報(bào)酬資本化法的比較；

　　24．熟悉投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)。

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