第二章 房地產市場與市場運行

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產市場的特性、市場結構與描述指標、市場運行規(guī)律、政府干預房地產市場的手段與方法等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節(jié) 房地產市場概述

　　一、房地產市場的含義

　　二、房地產市場的運行環(huán)境

　　三、影響房地產市場轉變的社會經濟力量

　　（一）金融業(yè)的發(fā)展

　?。ǘ┬畔?、通訊技術水平的提高和交通條件的改善

　?。ㄈ┥a和工作方式的轉變

　?。ㄋ模┤宋沫h(huán)境的變化

　?。ㄎ澹┳匀画h(huán)境的變化

　?。┱沃贫鹊淖冞w

　　四、房地產市場的參與者

　?。ㄒ唬┩恋厮姓呋虍斍暗耐恋厥褂谜?/p>

　?。ǘ╅_發(fā)商

　　（三）政府及政府機構

　?。ㄋ模┙鹑跈C構

　?。ㄎ澹┙ㄖ邪?/p>

　?。I(yè)顧問

　　1．建筑師

　　2．工程師

　　3．會計師

　　4．造價工程師或經濟師

　　5．房地產估價師及房地產經紀人

　　6．律師

　　（七）消費者或買家

　　第二節(jié) 房地產市場結構與指標

　　一、房地產市場結構

　　（一）房地產市場的壟斷競爭關系

　?。ǘ┓康禺a市場的數(shù)量比例關系

　　二、房地產市場細分

　?。ㄒ唬┌吹赜蚍秶毞?/p>

　?。ǘ┌捶康禺a用途細分

　　（三）按增量存量細分

　?。ㄋ模┌唇灰追绞郊毞?/p>

　?。ㄎ澹┌茨繕耸袌黾毞?/p>

　　三、房地產市場指標

　?。ㄒ唬┕┙o指標

　?。ǘ┬枨笾笜?/p>

　?。ㄈ┦袌鼋灰字笜?/p>

　　（四）市場監(jiān)測與預警指標

　　第三節(jié) 房地產市場的特性與功能

　　一、房地產市場的特性

　　（一）市場供給的壟斷性

　　（二）市場需求的廣泛性和多樣性

　?。ㄈ┦袌鼋灰椎膹碗s性

　　（四）房地產價格與位置密切相關

　?。ㄎ澹┐嬖趶V泛的經濟外部性

　　（六）市場信息的不對稱性

　　二、房地產市場的功能

　?。ㄒ唬┡渲么媪糠康禺a資源和利益

　?。ǘ╋@示房地產市場需求變化

　?。ㄈ┲笇Ч┙o以適應需求的變化

　　1．建設新的房地產項目或改變原來物業(yè)的使用方式

　　2．某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化

　?。ㄋ模┲笇д贫茖W的土地供給計劃

　?。ㄎ澹┮龑枨筮m應供給條件的變化

　　第四節(jié) 房地產市場的運行規(guī)律

　　一、房地產空間市場與資產市場

　　（一）房地產空間市場

　?。ǘ┓康禺a資產市場

　?。ㄈ┓康禺a空間市場和資產市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)

　　二、房地產市場的周期循環(huán)

　?。ㄒ唬┓康禺a周期循環(huán)的定義

　?。ǘ┓康禺a周期循環(huán)的原因

　　（三）傳統(tǒng)房地產周期理論的主要內容

　?。ㄋ模┓治龇康禺a周期運動的新觀念

　?。ㄎ澹┓康禺a市場的自然周期

　　（六）房地產市場的投資周期

　?。ㄆ撸┓康禺a市場自然周期和投資周期之間的關系

　　三、房地產泡沫與過熱

　?。ㄒ唬┓康禺a泡沫及成因

　　1．房地產泡沫的定義

　　2．房地產泡沫的成因

　?。ǘ?ldquo;過度開發(fā)”及誘因

　　1．房地產市場中的過度開發(fā)

　　2．過度開發(fā)的誘因

　　（三）房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系

　　1．房地產泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別

　　2．房地產泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系

　?。ㄋ模┓康禺a泡沫的衡量

　　第五節(jié) 房地產市場的政府干預

　　一、政府干預房地產市場的必要性

　　（一）房地產市場失靈

　?。ǘ┳》繂栴}和住房保障

　?。ㄈ┖暧^經濟周期循環(huán)

　?。ㄋ模┓康禺a價格劇烈波動

　?。ㄎ澹┓康禺a市場非均衡

　　二、政府干預房地產市場的手段

　?。ㄒ唬┩恋毓?/p>

　　（二）金融政策

　?。ㄈ┳》空?/p>

　　（四）城市規(guī)劃

　?。ㄎ澹┑貎r政策

　?。┒愂照?/p>

　?。ㄆ撸┳饨鹂刂?/p>

　　三、政府規(guī)范房地產市場行為的措施

　?。ㄒ唬┙∪袌鰷嗜胫贫?/p>

　?。ǘ┩苿有袠I(yè)誠信體系建設

　　（三）規(guī)范交易程序

　?。ㄋ模┘訌姰a權管理考試要求

　　1．掌握房地產市場的含義、運行環(huán)境，影響房地產市場轉變的社會經濟力量和房地產市場的參與者；

　　2.掌握房地產市場結構與指標；

　　3.掌握房地產市場特性與功能；

　　4.熟悉房地產空間市場與資產市場；

　　5.掌握房地產市場的周期循環(huán)；

　　6.了解房地產泡沫與過熱；

　　7.了解房地產市場的政府干預。

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