第十章 物業(yè)資產(chǎn)管理

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等概念及工作內(nèi)容以及收益性物業(yè)租金確定和費(fèi)用測算方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵

　　一、物業(yè)管理

　　二、設(shè)施管理

　　三、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

　　四、房地產(chǎn)組合投資管理

　　第二節(jié) 物業(yè)管理的內(nèi)容

　　一、制定物業(yè)管理計(jì)劃

　?。ㄒ唬┐_立目標(biāo)

　　（二）檢查物業(yè)質(zhì)量狀況

　?。ㄈ┬纬勺饨鸱桨负统鲎獠呗?/p>

　　（四）提出預(yù)算（包括管理費(fèi)）

　　（五）簽訂物業(yè)服務(wù)合同

　?。┪飿I(yè)管理記錄和控制

　　二、加強(qiáng)市場宣傳

　　三、制定租金收取辦法

　　四、物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)

　　五、安全保衛(wèi)

　　六、協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系

　　七、進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制．

　　第三節(jié) 寫字樓物業(yè)管理

　　一、寫字樓物業(yè)的分類

　?。ㄒ唬┘准墝懽謽?/p>

　　（二）乙級寫字樓

　?。ㄈ┍墝懽謽?/p>

　　二、寫字樓分類過程中要考慮的因素

　?。ㄒ唬┪恢?/p>

　　（二）交通方便性

　?。ㄈ┞曂蛐蜗?/p>

　?。ㄋ模┙ㄖ问?/p>

　　（五）大堂

　?。╇娞?/p>

　?。ㄆ撸┳呃?/p>

　　（八）寫字樓室內(nèi)空間布置

　　（九）為租戶提供的服務(wù)

　　（十）建筑設(shè)備系統(tǒng)

　　（十一）物業(yè)管理水平

　?。ㄊ┳鈶纛愋?/p>

　　三、寫字樓租戶的選擇

　　（一）商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況

　　（二）所需面積大小

　　1．可能面積的組合

　　2．尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)

　　3．尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃

　　（三）需要提供物業(yè)管理服務(wù)

　　四、寫字樓租金的確定

　　（一）計(jì)算可出租或可使用面積

　　（二）基礎(chǔ)租金與市場租金

　?。ㄈ┏鲎鈫卧拿娣e規(guī)劃和室內(nèi)裝修

　　五、寫字樓物業(yè)的租約與租約談判

　?。ㄒ唬┳赓U合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款

　　（二）折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予

　　第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)管理

　　一、零售商業(yè)物業(yè)分析

　?。ㄒ唬┝闶凵虡I(yè)物業(yè)的分類

　　（二）零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析

　?。ㄈ┨厣⑽恢煤屯＼?/p>

　　二、零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇

　?。ㄒ唬┞曌u(yù)

　　（二）財(cái)務(wù)能力

　?。ㄈ┙M合與位置分配

　?。ㄋ模┬枰姆?wù)

　　三、零售商業(yè)物業(yè)的租金

　?。ㄒ唬┗A(chǔ)租金

　?。ǘ┌俜直茸饨?/p>

　　（三）代收代繳費(fèi)用和凈租約

　?。ㄋ模┳饨鸬恼{(diào)整

　　四、零售商業(yè)物業(yè)的租約

　?。ㄒ唬╆P(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途

　　（二）限制經(jīng)營內(nèi)容相似的租戶

　?。ㄈ┫拗谱鈶粼谝欢ǖ赜蚍秶鷥?nèi)重復(fù)設(shè)店

　　（四）營業(yè)時(shí)間

　?。ㄎ澹┕妹娣e的維護(hù)

　　（六）廣告、標(biāo)志和圖形

　?。ㄆ撸┱圩寖?yōu)惠

　?。ò耍┢渌麠l款

　　五、零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作

　　第五節(jié) 收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用與財(cái)務(wù)報(bào)告

　　一、收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估

　　（一）現(xiàn)金流

　　1．潛在毛租金收入

　　2．空置和收租損失

　　3．其他收入

　　4．有效毛收入

　　5．收益性物業(yè)的運(yùn)營費(fèi)用

　　6．凈經(jīng)營收入

　　7．抵押貸款還本付息

　　8．現(xiàn)金流計(jì)算

　?。ǘ┫嚓P(guān)問題分析

　　1．物業(yè)估價(jià)

　　2．大修基金和保證金基金

　　3．所得稅

　　二、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用

　?。ㄒ唬┤斯べM(fèi)

　?。ǘ┕苍O(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)

　　1．維修和保養(yǎng)費(fèi)

　　2．室內(nèi)裝修費(fèi)

　　3．生活用水和污水排放

　　4．能源費(fèi)

　　5．康樂設(shè)施費(fèi)

　　6．雜項(xiàng)費(fèi)用

　　（三）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)

　　（四）清潔衛(wèi)生費(fèi)

　?。ㄎ澹┍０操M(fèi)用

　?。┺k公費(fèi)

　?。ㄆ撸┕潭ㄙY產(chǎn)折舊費(fèi)

　?。ò耍┎豢深A(yù)見費(fèi)

　?。ň牛┍ｋU(xiǎn)費(fèi)

　　（十）物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)費(fèi)和利潤

　?。ㄊ唬┓ǘǘ愘M(fèi)

　?。ㄊ┓慨a(chǎn)稅

　　三、收益性物業(yè)管理中的預(yù)算

　?。ㄒ唬┠甓冗\(yùn)營預(yù)算

　?。ǘ┵Y本支出預(yù)算

　　（三）長期預(yù)算

　　四、收益性物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告

　　考試要求

　　1．掌握物業(yè)管理；

　　2．熟悉設(shè)施管理；

　　3．熟悉房地產(chǎn)資產(chǎn)管理；

　　4．了解房地產(chǎn)組合投資管理；

　　5．掌握制定物業(yè)管理計(jì)劃；

　　6．熟悉加強(qiáng)市場宣傳；

　　7．掌握制定租金收取辦法；

　　8．了解物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)；

　　9．了解安全保衛(wèi)；

　　10．了解協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系；

　　11．了解進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制；

　　12．掌握寫字樓物業(yè)的分類；

　　13．熟悉寫字樓分類過程中要考慮的因素；

　　14．熟悉寫字樓租戶的選擇；

　　15．掌握寫字樓租金的確定；

　　16．了解寫字樓物業(yè)的租約與租約談判；

　　17．掌握零售商業(yè)物業(yè)分析；

　　18．熟悉零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇；

　　19．掌握零售商業(yè)物業(yè)的租金；

　　20．了解零售商業(yè)物業(yè)的租約；

　　21．了解零售商業(yè)物業(yè)的其他管理工作；

　　22．掌握收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估；

　　23．掌握收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用；

　　24．熟悉收益性物業(yè)管理中的預(yù)算；

　　25．熟悉收益性物業(yè)財(cái)務(wù)收支報(bào)告。

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