1.4.3.2 未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)，是指物業(yè)實(shí)際經(jīng)營管理費(fèi)用支出超過預(yù)期經(jīng)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)均由租客承擔(dān)的情況下，也會(huì)由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些 在初始評估中是不可能考慮到的。

　　所以，置業(yè)投資者已經(jīng)開始認(rèn)識到，即使是對新建成的甲級物業(yè)投資，也會(huì) 面對著建筑物功能過時(shí)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)人員在估價(jià)房地產(chǎn)的市場價(jià)值 時(shí)，也開始注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費(fèi)用對當(dāng)前房地產(chǎn)市 場價(jià)值的影響。

　　其他未來會(huì)遇到的經(jīng)營費(fèi)用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修 復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見的法律費(fèi)用（例如租金調(diào)整時(shí)可能會(huì)引起爭議而訴諸法律）。

　　1.4.3.3 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費(fèi)用水平。 然而，即使收益和費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。 這種情況在證券投資市場上最為明顯。房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化，雖然這種 變化并不像證券市場那樣頻繁，但是在幾個(gè)月或更長一段時(shí)間內(nèi)的變化往往也很 明顯，而且從表面上看這種變化和證券市場、資本市場并沒有直接聯(lián)系。房地產(chǎn) 投資收益率的變化很復(fù)雜，人們至今也沒有對這個(gè)問題給出權(quán)威的理論解釋。但 是，預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，在很大程度上 影響著置業(yè)投資的績效。

　　1.4.3.4 比較風(fēng)險(xiǎn)比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他 投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)。

　　1.4.3.5 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲 得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險(xiǎn)降至最低限度。時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新 進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)間的長短等。

建設(shè)工程教育網(wǎng)整理