物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序
注意:區(qū)分招標(biāo)方和投標(biāo)方
。ㄒ唬┪飿I(yè)管理招標(biāo)的條件
1.主體條件
招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的,須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán),同時(shí)應(yīng)將招標(biāo)投標(biāo)的過程和結(jié)果及時(shí)向業(yè)主公開;招標(biāo)人為建設(shè)單位的,必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件;招標(biāo)項(xiàng)目為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)物業(yè)的,招標(biāo)人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)、授權(quán)。
有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人,可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng),也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。
。1)招標(biāo)人自行組織招標(biāo)。
自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立專門的招標(biāo)組織,負(fù)責(zé)招標(biāo)活動(dòng)的具體實(shí)施,審定招標(biāo)條件、標(biāo)底、評(píng)標(biāo)程序和定標(biāo)辦法等。
自行組織物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人應(yīng)具備以下條件:擁有與招標(biāo)項(xiàng)目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理人員;具有編制招標(biāo)文件的能力;具有組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)及定標(biāo)的能力。
。2)招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)。
委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)常見于公開招標(biāo)和大范圍邀請(qǐng)招標(biāo)。如2003年湖南省某政府物業(yè)、廣東省某政府物業(yè)等均采取的是委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的形式。由于招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)的專業(yè)水平、廣泛的市場(chǎng)信息和熟練的招標(biāo)投標(biāo)技巧,因此,這種招標(biāo)方式能夠提高招標(biāo)投標(biāo)工作的效率和質(zhì)量,使招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間信息充分對(duì)稱,有利于招標(biāo)人選擇最符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。
招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和物業(yè)自身情況選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系,因此,招標(biāo)代理人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜,并遵守有關(guān)針對(duì)招標(biāo)人的法規(guī)規(guī)定。
2.項(xiàng)目條件
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定,住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
國(guó)家提倡建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
因此,必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目,僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅;新開發(fā)的非住宅項(xiàng)月,以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下,既可采取招投標(biāo)方式,也可采取其他方式。
(二)物業(yè)管理招標(biāo)的程序
這一部分內(nèi)容,為了便于記憶,可以畫一個(gè)程序圖。
1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組
2.編制招標(biāo)文件
3.公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書
4.發(fā)放招標(biāo)文件
5.投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審
6.接受投標(biāo)文件
7.成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)
8.開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)
同時(shí),在旁邊作一些補(bǔ)充資料。
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