第五節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表的編制

　　1．基本報表（四個）－可以直接算出指標

　　現(xiàn)金流量表－計算評價指標，進行財務盈利能力分析

　　全部投資現(xiàn)金流量表－全部投資盈利能力

　　資本金現(xiàn)金流量表－資本金盈利能力

　　投資者各方現(xiàn)金流量表－各方投入資本的盈利能力

　　資金來源與運用表－反映項目的資金盈余或短缺，用于制定借款及償還計劃

　　損益表－計算利潤和所得稅及各項利潤指標

　　資產(chǎn)負債表－財務狀況和清償能力，非必須

　　【重點】全部投資現(xiàn)金流量表與自有資金現(xiàn)金流量表的區(qū)別（現(xiàn)金流入項目一樣）

　　全部投資現(xiàn)金流量 自有資金現(xiàn)金流量

　　流出項目內(nèi)容 流出為全部資金流出 僅有自有資金流出

　　還本付款項目 無貸款還本付息 有貸款還本付息

　　【2009年】

　　將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報表時（ ）。
　　A．全部投資現(xiàn)金流量表
　　B．資本金現(xiàn)金流量表
　　C．借款還本付息估算表
　　D．投資計劃于資金籌措表

　　【答案】B

　　【解析】注意全部投資現(xiàn)金流量與自有資金現(xiàn)金流量的區(qū)別。

　　【重點】利潤與所得稅

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損的處理

　　可用下一年度的所得稅前利潤彌補

　　下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補

　　5年內(nèi)不足彌補的，用稅后利潤彌補

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅

　　按銷售收入一定比例預征的方式

　　稅后利潤的分配順序

　　首先是彌補企業(yè)以前年度的虧損

　　然后是提取法定盈余公積金和公益金

　　之后可向投資者分配利潤

　　【2007年】

　　下列報表中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目基本財務報表的有（ ）。
　　A．資產(chǎn)負債表
　　B．投資計劃與資金籌措表
　　C．借款還本付息估算表
　　D．資金來源與運用表
　　E．損益表

　　【答案】ADE

　　【解析】基本報表有四個，請報名稱記準，尤其是資金來源與運用表。

　　【2007年】

　　某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的（ ）。
　　A．損益表
　　B．資金來源與運用表
　　C．資本金現(xiàn)金流量表
　　D．全投入現(xiàn)金流量表

　　【答案】D
　　【解析】現(xiàn)金流量表計算動態(tài)的盈利指標。

　　【2007年】

　　損益表反映了房地產(chǎn)項目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，可以用來計算內(nèi)部收益率和投資回收期等評價指標。 （ ）

　　【答案】x

　　【解析】損益表計算利潤、所得稅及利潤相關(guān)指標；現(xiàn)金流量表計算內(nèi)部收益率和投資回收期等指標。

　　【2007年】

　　資金來源與運用表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的（ ）分析。
　　A．現(xiàn)金流量
　　B．清償能力
　　C．資產(chǎn)與負債情況
　　D．資金盈余或短缺情況

　　【答案】D

　　【2006年】

　　下列報表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表中基本報表的是（ ）。
　　A．資本金現(xiàn)金流量表
　　B．資金來源與運用表
　　C．損益表
　　D．投資計劃與資金籌措表

　　【答案】D
　　【解析】只記四個基本報表。

　　【2006年】

　　現(xiàn)金流量表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的（ ）分析。
　　A．財務盈利能力
　　B．清償能力
　　C．資金平衡情況
　　D．營運能力

　　【答案】A

　　【2006年】

　　對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行獨立的財務評價時，資產(chǎn)負債表是必須編制的基本報表。（ ）

　　【答案】 x
　　【解析】資產(chǎn)負債表是非必須報表。

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