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房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》:交易情況修正

2011-02-23 11:31  來(lái)源:  字體:  打印 收藏

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  5.交易情況修正

  5.1交易情況修正的含義

  5.2造成成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素

  5.3交易情況修正的方法

  5.1交易情況修正的含義

  如果可比實(shí)例的在交價(jià)格是不正常的,則應(yīng)將它修正為正常價(jià)格,稱(chēng)為交易情況修正

  5.2造成成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素

  ① 強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購(gòu)買(mǎi)的交易

 ?、?利害關(guān)系人之間的交易

  ③ 交易雙方或某一方對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易

 ?、?急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)的交易

 ?、?交易雙方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易

  ⑥ 相鄰房地產(chǎn)的合并交易

 ?、?特殊交易方式的交易

 ?、?交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易

  ⑨ 受迷信影響的交易

  5.3交易情況修正的方法

  5.3.1一般的修正方法

  5.3.2交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)修正

  5.3.1一般的修正方法

  方法(兩種)

  百分率法

  可比實(shí)例的成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常價(jià)格

  差額法

  可比實(shí)例的成交價(jià)格±交易情況修正額=可比實(shí)例正常價(jià)格

  注意

  可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高A%,與可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格比其成交價(jià)格低A%是不等同的

  在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高還是低這種說(shuō)法

  交易情況修正系數(shù)-以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定

  如可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率為±s%,則交易情況修正系數(shù)為

  5.3.2交易稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)

  解此類(lèi)題的關(guān)鍵除了記住公式外,就是確定價(jià)格是由哪一方實(shí)際得到的

  正常成交價(jià)格-應(yīng)上賣(mài)方繳納的稅費(fèi)=賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格

  正常成交價(jià)格+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格

  買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格-賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格=應(yīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方繳納的稅費(fèi)

  應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率

  應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率

  【典型例題】

  某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的6%和2%。某宗房地產(chǎn)的成交價(jià)格為3000元/平方米,應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān),則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為(  )元/平方米。

  A.2830.19

  B.2941.18

  C.3061.22

  D.3191.49

  【答案】D

  【解析】首先要確定已知的數(shù)據(jù)是買(mǎi)方實(shí)際支付的還是賣(mài)方實(shí)際支出的。3000元中,買(mǎi)方還要支付稅費(fèi),所以他實(shí)得的一定比這個(gè)少,因此3000元是賣(mài)方的實(shí)際得到的。

  【2006年】

  某宗房地產(chǎn)交易,買(mǎi)賣(mài)雙方約定:買(mǎi)方付給賣(mài)方2385元/㎡,買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%,應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買(mǎi)賣(mài)雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)改由賣(mài)方負(fù)擔(dān),并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格,則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方的價(jià)格約為(  )元/㎡.

  A.2139

  B.2146

  C.2651

  D.2659

  【答案】D

  第一步,計(jì)算出正常的市場(chǎng)價(jià)格,買(mǎi)方付給賣(mài)方2385,稅費(fèi)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān),因此2385是賣(mài)方實(shí)得

  第二步,重新約定后,稅費(fèi)由賣(mài)方負(fù)擔(dān),要求買(mǎi)方實(shí)付金額

  買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格=正常成交價(jià)格×(1+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率)=2559×(1+3.9%)=2659

  【2006年】

  在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí),房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于( ?。?。

  A.賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率)

  B.賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

  C.買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

  D.應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率

  E.買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格/(1-應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率)

  【答案】ABD

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