×××酒樓房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）

　　一、委托人：（略）

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)：（略）

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　本次估價(jià)對(duì)象坐落于××市××區(qū)××路×號(hào)，建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)五層樓房，建筑面積為2691.94㎡，土地使用權(quán)面積965．89㎡，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為商業(yè)，終止日期為2044年1月7日，該宗地位于××路與××道交口的東南側(cè)，屬于街角地，東鄰××住宅樓，南鄰××酒樓，西臨××路，北臨××道，土地形狀為較規(guī)則的矩形，地勢(shì)平坦，地質(zhì)狀況良好，土地開(kāi)發(fā)程度為“七通一個(gè)”（紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水、通天然氣、通熱力及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整），現(xiàn)狀容積率為2.787，根據(jù)××市中心城區(qū)商業(yè)用地級(jí)別屬于三級(jí)地區(qū)，該地區(qū)為××市著名的“××”風(fēng)貌建筑保護(hù)區(qū)。該樓始建于19××年，由意大利籍建筑師××設(shè)計(jì)，具有濃郁的意大利建筑風(fēng)格，以硫缸磚做砌體，是××市著名的“××樓”。2004年進(jìn)行了整體翻建，翻建后該樓保留了原建筑的外檐風(fēng)貌，建筑格局為敞開(kāi)式，其二～五層為回廊式設(shè)計(jì)，設(shè)有共享空間。首層酒吧及大廳共設(shè)散座105個(gè)，頂層設(shè)有20座，其余樓層全部為單間，一層至五層整體共可容納281人同時(shí)就餐?，F(xiàn)由委托人作為酒樓經(jīng)營(yíng)使用。目前維護(hù)、保養(yǎng)、使用狀況良好。

　　房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人均為甲公司。

　　裝修及設(shè)備設(shè)施：

　　大堂：墻面干掛黃色石材，裝飾古文物，菲律賓實(shí)木異型吊頂，地面鋪米黃色石材，局部鋪亂紋銹石；立柱貼菲律賓木貼板；

　　單間：耐火磚隔斷墻，刷乳膠漆，部分墻面裝飾古文物，異型石膏板吊頂，地面鋪高檔石材；花梨木實(shí)心門(mén)及銅制門(mén)，實(shí)木窗；

　　衛(wèi)生間：墻面鑲瓷磚，鋁扣板吊頂，石制洗手盆，TOTO潔具；

　　照明：吊燈（老式裙邊玻璃燈罩，部分為鹿角）、汽燈（裝燈泡）、射燈、牛眼燈照明；

　　樓梯：石材踏步，鐵藝欄桿，木扶手；

　　操作間：墻面鑲瓷磚，鋁塑板吊頂，地面鋪防滑大理石，不銹鋼灶具；

　　設(shè)備、設(shè)施：中央空調(diào)，煙感報(bào)警系統(tǒng)，上海三菱電梯一部，食品電梯五部。

　　四、估價(jià)目的

　　確定房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為委托人辦理增加注冊(cè)資本提供參考依據(jù)。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2006年1月5日

　　六、價(jià)值定義

　　本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)的假設(shè)和限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2006年1月5日的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

　　七、估價(jià)依據(jù)（略）

　　八、估價(jià)原則（略）

　　九、估價(jià)方法

　　估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地查看后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，采用如下方法進(jìn)行評(píng)估：

　　1．根據(jù)估價(jià)人員掌握的資料，考慮到該估價(jià)對(duì)象為營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)，可以產(chǎn)生收益，所以選用收益法作為第一種估價(jià)方法。所謂收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。估價(jià)人員搜集估價(jià)對(duì)象收入和費(fèi)用的資料估算銷售收入，然后扣除銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)，得到年凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率及適宜的計(jì)算公式，求出估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格。

　　2．又根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的規(guī)定，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，在同一供求圈內(nèi)與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量較．少，所以選取成本法為第二種估價(jià)方法。根據(jù)估價(jià)人員搜集有關(guān)土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等資料，測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格，然后測(cè)算折舊，最后用土地重新購(gòu)建價(jià)格加上建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格再減去建筑物的折舊，求出估價(jià)對(duì)象的成本價(jià)值。

　　3．對(duì)上述兩種方法所得結(jié)果進(jìn)行綜合，確定最終的估價(jià)結(jié)果。

　　十、估價(jià)結(jié)果

　　本公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，采用適宜合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買(mǎi)方和賣(mài)方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值為4100萬(wàn)元（大寫(xiě)肆仟壹佰萬(wàn)元整）人民幣；平均單價(jià)：15231元/㎡.

　　十一、估價(jià)人員（略）

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期：2006年1月5日至2006年1月12日。

　　十三、估價(jià)報(bào)告使用期限：本報(bào)告使用期限自出具之日起為一年，自2006年1月12日至2007年1月11日。但市場(chǎng)狀況變化很大時(shí)，本報(bào)告使用期限不超過(guò)半年。