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房地產估價師案例與分析培訓資料：運營型商業(yè)房地產
2．運營型商業(yè)房地產
運營型商業(yè)房地產主要靠經營獲得收入，如百貨店、超級市場、大型商場等。這類商業(yè)房地產主要采用收益法評估，由于難以獲取第一手租金資料，對于這類估價對象，在評估時理論上可基于營業(yè)收入測算凈收益，即凈收益＝主營業(yè)務收入－主營業(yè)務成本和稅金－管理費用－財務費用－銷售費用－商業(yè)利潤。但在實際操作中，如何剝離商業(yè)經營的利潤與房地產帶來的利潤是比較難以處理的問題，目前尚無較好的量化方法，主要是基于估價師對商業(yè)及房地產市場的經驗判斷，一般做法是根據(jù)類似可比實例修正估算出租賃收入來確定商業(yè)房地產的凈收益。
?。ǘ┎煌?guī)模商業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理
1．整幢商業(yè)房地產估價
在實際的商業(yè)房地產估價中，進行整幢房地產估價的情況相對而言比較少。對整幢商業(yè)房地產估價時，首先應詳細了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經營方式、類型、收入水平差異等，其次了解同層商業(yè)房地產鋪面的分布格局及價格分布影響因素，最后根據(jù)不同樓層具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金及其經營費用測算的難易程度而選擇不同估價方法，一般可采用收益法、市場法。
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