三、房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)路線及估價方法

　　作為抵押物的房地產(chǎn)有很多類型，不同類型的房地產(chǎn)具有不同的估價特點和估價技術(shù)路線，但總體而言，房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)遵循謹慎、保守原則，選用估價方法時，一般盡量將成本法作為一種估價方法。房地產(chǎn)抵押價值評估常見類型的估價思路及方法的選用簡述如下：

　　（一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　　這類房地產(chǎn)是以出讓方式獲得土地使用權(quán)，即擁有一定期限的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，主要包括各類商品房、自建自營的飯店、招待所、培訓(xùn)中心、教育、高爾夫球場、工廠等等。對這類房地產(chǎn)作為抵押物進行評估時，可根據(jù)具體情況采用市場法、收益法和成本法估價。對單獨以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進行評估，可以采用基準地價修正法、市場法和假設(shè)開發(fā)法估價。

　　（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　　這類房地產(chǎn)一般只擁有房屋產(chǎn)權(quán)而不擁有出讓土地使用權(quán)，土地是以行政劃撥方式取得，主要包括原國有企事業(yè)單位、社會團體的各類房地產(chǎn)、廉租房、經(jīng)濟適用房、房改房、合作建房等。對這類房地產(chǎn)作為抵押物進行評估時，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評估其抵押價值：一是直接評估在劃撥土地使用權(quán)下的市場價值；二是評估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價款。估價報告中均應(yīng)注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金價款的數(shù)額。該數(shù)額按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標準測算；當(dāng)?shù)卣疀]有規(guī)定的，參照類似房地產(chǎn)已繳納的標準估算。

　　市場條件比較成熟的、市場交易性較強的房地產(chǎn)一般可選擇第二種方式，即先假設(shè)估價對象為完全產(chǎn)權(quán)的商品房，選用市場法（收益法）作為一種方法評估出房地產(chǎn)的客觀市場價值，并減去需要補交的上地出讓金或出讓毛地價價值；再選用成本法為另一種方法，測算不含土地出讓金或出讓毛地價的價值。

　　市場狹小的、特殊的房地產(chǎn)可選擇第一種方式，采用房產(chǎn)與土地（不含土地使用權(quán)出讓金的價款）分別估價再綜合的成本法估價。

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