第四章 房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是從發(fā)展商獲得土地使用權(quán)開始，到市場(chǎng)調(diào)查、目標(biāo)市場(chǎng)的選擇與定位，再到物業(yè)管理全過程的策劃，即房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的前期工作，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)很大，開發(fā)商在項(xiàng)目地塊的選取以及項(xiàng)目開發(fā)前往往會(huì)委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的策劃。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的內(nèi)容主要包括以下方面：

　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特點(diǎn)

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　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的地域性特點(diǎn)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：①要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況。由于不同區(qū)域的地理位置、自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、市場(chǎng)狀況的差異，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃就必須對(duì)特定區(qū)域的具體隋況進(jìn)行具體分析；②要考慮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周圍的市場(chǎng)情況，應(yīng)重點(diǎn)把握市場(chǎng)的供求、市場(chǎng)的消費(fèi)傾向等；③要考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位情況，如房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的自然區(qū)位、經(jīng)濟(jì)區(qū)位。

　?。ǘ┫到y(tǒng)性

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，各個(gè)策劃子系統(tǒng)共同組成個(gè)大系統(tǒng)，缺一不可。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)從開始到完成經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研、投資研究、規(guī)劃設(shè)汁、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等幾個(gè)階段，每個(gè)階段構(gòu)成策劃的子系統(tǒng)，各個(gè)子系統(tǒng)各有一定的功能，而整個(gè)系統(tǒng)的功能并非是各個(gè)子系統(tǒng)功能簡單的相加，系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與功能具有十分密切的聯(lián)系。

　　（三）前瞻性

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重超前性、預(yù)見性。房地產(chǎn)項(xiàng)目完成的周期少則二三年，多則三五年，甚至更長，如果沒有超前的眼光和預(yù)見的能力，只投入不產(chǎn)出，那么企業(yè)的損失是巨大的。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的超前眼光和預(yù)見能力在各個(gè)階段都要體現(xiàn)出來：在市場(chǎng)調(diào)研階段，要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)情況；在投資分析階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向；在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來的發(fā)展趨勢(shì)；在營銷推廣階段，要弄清當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況，并在銷售價(jià)格、推廣時(shí)間、樓盤包裝、廣告發(fā)布等方面要有超前的眼光。

　　（四）市場(chǎng)性

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要適應(yīng)市場(chǎng)的需求，吻合市場(chǎng)的需要。一是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃自始至終要以市場(chǎng)為主導(dǎo)，顧客需要什么商品房，就建造什么商品房，永遠(yuǎn)以市場(chǎng)需求為依據(jù)。二是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要隨市場(chǎng)的變化而變化，房地產(chǎn)的市場(chǎng)變了，策劃的思路、定位都要變。三是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要造就市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)。

　?。ㄎ澹﹦?chuàng)新性

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要追求新意。獨(dú)創(chuàng)，避免雷同。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃創(chuàng)新首先表現(xiàn)為概念新、主題新。因?yàn)楦拍?、主題是項(xiàng)目的靈魂，是項(xiàng)目發(fā)展的指導(dǎo)原則，只有概念、主題有了新意，才能使項(xiàng)目有個(gè)性，才能使產(chǎn)品具有與眾不同的內(nèi)容和形式。其次表現(xiàn)為方法新、手段新。策劃的方法與手段雖有共性，但運(yùn)用在不同的場(chǎng)合、不同的地方，其所產(chǎn)生的效果也不一樣。要通過不斷的策劃實(shí)踐，創(chuàng)造出新的方法和手段。

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　　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要比較和選擇多種方案。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對(duì)多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長避短，選擇最科學(xué)、最合理最具操作性的一種。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案也不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，不斷對(duì)策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動(dòng)，以保證策劃方案對(duì)現(xiàn)實(shí)的最佳適應(yīng)狀態(tài)。

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