（四）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成

　　1．宏觀環(huán)境分析

　　（1）宏觀經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r。分析宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行情況以及社會發(fā)展現(xiàn)狀，確定當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展水平是否能夠支持酒店項目的開發(fā)，是否能夠滿足酒店未來盈利的需要。該部分主要包括四個方面的內(nèi)容：①城市概況，主要分析與酒店業(yè)發(fā)展緊密相關(guān)的方面，主要包括獨(dú)具特色的歷史和文化、城市的交通概況、城市具有的旅游資源和舉辦的會議、展覽、體育賽事等情況；②城市經(jīng)濟(jì)地位；③經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，特別應(yīng)著眼于第三產(chǎn)業(yè)的分析，包括城市每年接待的旅游人口規(guī)模及其變動趨勢、旅游業(yè)的總體收入、購買力等；④社會發(fā)展?fàn)顩r。

　?。?）城市的功能定位和規(guī)劃。城市功能定位主要包括城市總體功能定位，城市經(jīng)濟(jì)、人口發(fā)展目標(biāo)，城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及發(fā)展方向，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與組織結(jié)構(gòu)；城市規(guī)劃主要包括城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、城市的交通規(guī)劃、其他與酒店業(yè)發(fā)展相關(guān)的規(guī)劃等。

　　2．酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn)

　?。?）酒店房地產(chǎn)開發(fā)狀況。主要包括歷年酒店用房施工面積、新開工面積、竣工面積。

　?。?）酒店房地產(chǎn)的供給狀況。包括酒店的數(shù)量、酒店的構(gòu)成、酒店的地域分布、酒店提供的客房數(shù)等。

　?。?）酒店房地產(chǎn)的需求狀況。包括歷年的旅游人口數(shù)量、住宿餐飲業(yè)零售總額等。

　?。?）酒店的經(jīng)營狀況。包括酒店的年平均入住率、酒店的平均日房價等。

　　3．酒店消費(fèi)者分析

　?。?）消費(fèi)者的構(gòu)成和特征。①人口和經(jīng)濟(jì)特征，主要考察消費(fèi)者的年齡、從事的行業(yè)和職位、個人和家庭收入；②消費(fèi)者來源地，分析酒店的輻射范圍，評估城市和區(qū)域酒店市場的凝聚力和發(fā)展?jié)摿?；住宿時間。

　?。?）消費(fèi)模式和需求特征。①客房的選擇和消費(fèi)特征，主要包括客房標(biāo)準(zhǔn)、客房價格、同行者人數(shù)和房間數(shù)選擇、客房內(nèi)設(shè)施和物品的使用和期望等各個方面進(jìn)行分析；②酒店配套設(shè)施的消費(fèi)。主要包括餐飲宴會消費(fèi)、商務(wù)辦公消費(fèi)、娛樂休閑消費(fèi)、會議設(shè)施消費(fèi)、便利零售消費(fèi)、其他配套和服務(wù)等。

　?。?）決策過程及影響因素。①出行的目的。一般包括商務(wù)辦公、會議、旅游等目的；②酒店的預(yù)訂方式；③信息收集的來源；④影響決策的因素。主要包括個人的興趣愛好、區(qū)位和交通、酒店內(nèi)部設(shè)施和配套、酒店周邊設(shè)施和環(huán)境、酒店的星級和檔次、酒店的服務(wù)、價格等；⑤對酒店的選擇傾向。包括對當(dāng)前所住酒店的評價、對希望入住酒店的期望、區(qū)域內(nèi)缺乏的酒店類型和檔次、來本項目酒店住宿的可能性等幾個方面。

　　4．酒店市場競爭分析

　　對競爭市場進(jìn)行分析的主要目標(biāo)是通過對各種數(shù)據(jù)和信息的搜集與分析，充分了解競爭區(qū)域內(nèi)酒店業(yè)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，獲取關(guān)于行業(yè)領(lǐng)先者或競爭對手的信息，為項目的開發(fā)可行性判斷、產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)節(jié)奏和營銷策略提供參考依據(jù)和借鑒，并選擇合適的競爭策略。分析內(nèi)容主要包括：

　　（1）行業(yè)狀況分析。主要分析酒店數(shù)量和規(guī)模、酒店的星級和檔次、酒店的地理分布、酒店的價格水平、酒店的經(jīng)營狀況、酒店的客源狀況。

　?。?）競爭酒店研究。該部分分析主要包括八個方面的內(nèi)容：①酒店基本情況。包括酒店名稱、地址、星級、發(fā)展商、運(yùn)營管理單位、開業(yè)時間、總建筑面積等；②規(guī)劃設(shè)計。主要包括客房及附屬配套的分布，人車分流系統(tǒng)情況等；③建筑設(shè)計。包括酒店的建筑風(fēng)格和裝修裝飾情況；④客房結(jié)構(gòu)。包括各類客房的數(shù)量、面積、比例、在樓層內(nèi)的分布等；⑤配套設(shè)施。包括參與配套、商務(wù)配套、會議配套、娛樂休閑配套以及其他服務(wù)配套等；⑥價格。最重要是了解酒店的真實價格，即針對不同細(xì)分市場而制定折扣價格，以及淡旺季的不同折扣價格；⑦營銷策略。分析酒店一般采取何種方式和手法來推銷酒店客房；⑧經(jīng)營狀況。主要考察客房入住率這個指標(biāo)。

　　5．酒店經(jīng)營者分析

　　進(jìn)行經(jīng)營者分析的主要目標(biāo)是通過收集相關(guān)信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，分析酒店經(jīng)營者對酒店物業(yè)開發(fā)的期望，了解他們對酒店物業(yè)和產(chǎn)品的需求及特征，為項目的定位、產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計以及未來酒店的招生、運(yùn)營提供參考依據(jù)。

　?。?）酒店經(jīng)營者對市場的認(rèn)知和判斷。主要包括市場現(xiàn)狀和發(fā)展特點(diǎn)、市場前景和發(fā)展趨勢等方面。

　?。?）經(jīng)營狀況調(diào)查。主要包括客戶的構(gòu)成和來源、客戶的消費(fèi)需求及特點(diǎn)、客房的數(shù)量、構(gòu)成和比例、擁有的設(shè)施、設(shè)備及其使用情況、經(jīng)營狀況、采取的營銷手法等。

　?。?）產(chǎn)品的需求及決策模式。包括酒店經(jīng)營者選擇酒店物業(yè)所考慮的因素、對酒店物業(yè)產(chǎn)品的期望等。

　?。?）項目開發(fā)可行性判斷及建議。了解酒店經(jīng)營者對項目酒店物業(yè)開發(fā)可行性的判斷和對項目酒店物業(yè)開發(fā)的類型、檔次、規(guī)模、客戶群等方面的建議，為項目開發(fā)可行性判斷和項目定位提供參考。

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