第三節(jié) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

　　運用假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，具體有現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法。

　　一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義

　　房地產(chǎn)的開發(fā)周期一般較長，其土地取得成本以及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)完成后的價值等所發(fā)生的時間不盡相同，特別是那些大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目。因此，運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值有以下兩種方式：一是采取折現(xiàn)的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；二是采取計算投資利息的方式，以下將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。

　　現(xiàn)金流量是指一個項目（方案或企業(yè)）在某一特定的時期內(nèi)收入和支出的資金數(shù)額?，F(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。資金的收入稱為現(xiàn)金流入，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流入量。資金的支出稱為現(xiàn)金流出，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流出量?，F(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負現(xiàn)金流量。

　　凈現(xiàn)金流量是指某一時點的正現(xiàn)金流量與負現(xiàn)金流量的代數(shù)和，即：凈現(xiàn)金流量＝現(xiàn)金流入量-現(xiàn)金流出量

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