第四節(jié) 假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取

　　一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

　　為了預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)的各項(xiàng)必要支出發(fā)生的時(shí)間及金額，便于進(jìn)行折現(xiàn)或者測(cè)算投資利息，首先需要預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期（以下簡稱開發(fā)經(jīng)營期）。開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即估價(jià)時(shí)點(diǎn)），終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期。

　　建設(shè)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。建設(shè)期可分為前期和建造期。

　　經(jīng)營期可根據(jù)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式而具體化。由于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式有銷售、出租和營業(yè)，所以經(jīng)營期可具體化為銷售期（針對(duì)銷售這種情況）和運(yùn)營期（針對(duì)出租和營業(yè)兩種情況），銷售期是自開始銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。在有預(yù)售的情況下，銷售期與建設(shè)期有重疊。運(yùn)營期的起點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，終點(diǎn)是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日。在有延遲銷售的情況下，銷售期與運(yùn)營期有重合。

　　預(yù)測(cè)開發(fā)經(jīng)營期宜先把開發(fā)經(jīng)營期分成它的各個(gè)組成部分，然后分別預(yù)測(cè)出各個(gè)組成部分，再把預(yù)測(cè)出的各個(gè)組成部分連接起采。建設(shè)期的預(yù)測(cè)要相對(duì)容易一些，但其中前期的預(yù)測(cè)要相對(duì)困難一些，建造期一般能較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)出。經(jīng)營期特別是銷售期通常難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，在預(yù)測(cè)時(shí)要考慮未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況。

　　預(yù)測(cè)建設(shè)期的關(guān)鍵是先抓住待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況這兩頭，然后估算將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況開發(fā)建設(shè)成開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所必要的各項(xiàng)工作所需的正常時(shí)間來直接估算建設(shè)期。具體的估算方法，一是根據(jù)往后需要做的各項(xiàng)工作所必要的時(shí)間來直接估算建設(shè)期。二是采用類似于市場(chǎng)法的方法，即通過類似房地產(chǎn)已發(fā)生的建設(shè)期的比較、修正和調(diào)整，先分別求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的建設(shè)期和待開發(fā)房地產(chǎn)的建設(shè)期，然后將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的建設(shè)期減去待開發(fā)房地產(chǎn)的建設(shè)期。例如，估算估價(jià)對(duì)象為某個(gè)商品房在建工程的后續(xù)建設(shè)期，通過市場(chǎng)法得到了類似商品房的建設(shè)期為3年，該在建工程的正常建設(shè)期為2年，則后續(xù)建設(shè)期為1年。

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