第二節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式

　　一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式為：

　　待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

　　后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)＝取得稅費(fèi)+后續(xù)開(kāi)發(fā)成本+后續(xù)管理費(fèi)用+后續(xù)銷(xiāo)售費(fèi)用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷(xiāo)售稅費(fèi)+后續(xù)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　與此相對(duì)照，如果是采用成本法求取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，則公式為：

　　開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　在實(shí)際估價(jià)中，對(duì)于上述公式中具體應(yīng)減去的項(xiàng)目及其金額，要牢記“后續(xù)”兩字，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價(jià)對(duì)象（待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)）以后到把它開(kāi)發(fā)建設(shè)完成，還需要開(kāi)展的各項(xiàng)工作和相應(yīng)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。因此，如果是已完成的工作和相應(yīng)的支出及利潤(rùn)，則它們已包含在估價(jià)對(duì)象的價(jià)值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)目。例如，評(píng)估毛地的價(jià)值，即該土地尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置，這時(shí)減去的項(xiàng)目應(yīng)包括房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用等?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。”但是，如果評(píng)估的是已完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地價(jià)值，則不應(yīng)將房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用等作為扣除項(xiàng)目。

　　運(yùn)用上述公式估價(jià)，一是要把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；二是要把握開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的狀況就是估價(jià)對(duì)象狀況，有土地（又可分為生地、毛地、熟地）、在建工程和舊的房地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)舊房）等；開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，有熟地和新的房地產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新房）等。新房又可分為毛坯房、粗裝修房、精裝修房等等。將待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況結(jié)合起來(lái)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的情形主要有以下7種：①估價(jià)對(duì)象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)；②估價(jià)對(duì)象為生地，將生地開(kāi)發(fā)成熟地；③估價(jià)對(duì)象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)；④估價(jià)對(duì)象為毛地，將毛地開(kāi)發(fā)成熟地；⑤估價(jià)對(duì)象為熟地，在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè)；⑥估價(jià)對(duì)象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋；⑦估價(jià)對(duì)象為舊房，將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房。

　　開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，有銷(xiāo)售（包括預(yù)售、建成后銷(xiāo)售）、出租（包括預(yù)租，但比較少見(jiàn)，多為建成后出租）和營(yíng)業(yè)（如商場(chǎng)、賓館、度假村、游樂(lè)場(chǎng)這類(lèi)房地產(chǎn)，投資者將其建成后也可能自己直接經(jīng)營(yíng)）等。

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