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2014-11-04 17:14 建設(shè)工程教育網(wǎng)整理 【大 中 小】【打印】【我要糾錯(cuò)】
影響容積率修正系數(shù)的因素主要有政策因素、容積率大小與土地利用類(lèi)型。
。1)政策因素:容積率修正系數(shù)的制定必須貫徹國(guó)家的土地政策法規(guī)。“珍惜和合理利用每寸土地”是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策,因此確定容積率修正系數(shù)必須考慮是否有利于無(wú)分利用土地,提高土地利用率。對(duì)于多占土地,浪費(fèi)和囤積土地的行為要給予經(jīng)濟(jì)懲罰,當(dāng)容積率較低時(shí)土地利用率低,必須提高容積率修正系數(shù),以提高地價(jià),用經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)土地供求;當(dāng)容積率較高時(shí),土地利用率較高、對(duì)節(jié)約土地的行為應(yīng)該給予獎(jiǎng)勵(lì),此時(shí)可以適當(dāng)降低容積率修正系數(shù),降低地價(jià)。
(2)容積率的大。罕M管土地開(kāi)發(fā)收益隨著容積率的增加而增加,但是由于開(kāi)發(fā)成本的增加,土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)增加得并不快,因此地價(jià)和容積率的大小并不呈正比,隨著容積率增加,容積率修正系數(shù)增加應(yīng)較緩慢。當(dāng)容積率增加到某個(gè)值(土地利用最大容積率)時(shí),土地收益為負(fù)值,此時(shí)容積率修正系數(shù)不升反降。
。3)土地利用類(lèi)型:土地利用類(lèi)型不同,對(duì)容積率要求不同,因此規(guī)劃設(shè)計(jì)的最佳容積率不同。土地利用類(lèi)型不同,容積率修正系數(shù)為1時(shí)的容積率也不同。
例如別墅類(lèi)項(xiàng)目,容積率一般小于l,如按北京市的規(guī)定,容積率修正系數(shù)為1,雖然在制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)已經(jīng)考慮了土地類(lèi)別的差異,但是并未考慮土地利用情況,當(dāng)容積率很小時(shí),別墅的環(huán)境較好,別墅的收益會(huì)很高,地價(jià)理所當(dāng)然要高,如果容積率修正系數(shù)都為1,就無(wú)法真實(shí)地反映出地價(jià)和土地收益的關(guān)系了。電子、服裝類(lèi)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)的最佳容積率較高,如果容積率為l時(shí)的容積率修正系數(shù)為1,在最佳容積率時(shí)容積率修正系數(shù)>l,地價(jià)高,不利于節(jié)約用地。
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