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2014-11-04 17:07 建設(shè)工程教育網(wǎng)整理 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】
1、理論基礎(chǔ)
在其它住宅屬性不變的前提下,隨著容積率的提高,消費(fèi)者對高層或高密度住宅愿意支付的價格就越低;而住宅建筑成本在建筑密度一定時,容積率的增加,主要引起房屋層數(shù)的增多,隨房屋層數(shù)的增多,開始時由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)偅瑔畏皆靸r降低,當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時,就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等,單方造價由下降轉(zhuǎn)為上升,因此,兩者之間存在一個利潤最大化的理論值。
一定的土地轉(zhuǎn)讓、建安等成本條件下,項(xiàng)目的利潤取決于產(chǎn)品的單價和產(chǎn)品的總量,也就是總面積容積率決定了總面積,也決定了單價,而隨著項(xiàng)目容積率的上升,售價并非等比例下降,(容積率這1的TOWNHOUE項(xiàng)目售價不可能達(dá)到容積率為3時的高層住宅的3倍了),因而總利潤額隨容積率的上升而上升,當(dāng)容積率高出最適容積率的數(shù)值的時候,產(chǎn)品的品質(zhì)開始下降,售價下降,利潤下降。在最適容積率點(diǎn)上同,銷售額與總成本的差值最大,也就是利潤最大。
2、土地增值模型
在房地產(chǎn)評估中,通常運(yùn)用以下兩種模型對方案進(jìn)行評價,以確定項(xiàng)目的最佳容積率。一般而言,房地產(chǎn)的增值主要來源于土地增值,因此,當(dāng)某種物業(yè)類型的土地增值達(dá)到最大化時,即是該項(xiàng)目適合的開發(fā)物業(yè)類型,而此時的容積率也是項(xiàng)目的最佳容積率。在進(jìn)行模型計算時,需要用到以下經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),對各方案進(jìn)行模擬評估。
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