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清償能力指標(biāo)的計算方法房地產(chǎn)投資項目的清償能力，主要是考察計算期內(nèi)項目各年的財務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。

（一）利息計算方法1.按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年款項均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年計息。

2．一次性償付：借款期末一次償付全部本金和利息；

3．等額還本利息照付：規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；

4．“氣球法”：借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清；

5．等額還本付息：在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息。

（二）償債備付率償債備付率是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費用，可用于還款的利潤等。當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本會及計入成本的利息。

償債備付率可以按年計算，也可以按整個借款期計算。對于一般房地產(chǎn)投資項日，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2.當(dāng)指標(biāo)小于l-2時，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期借款來償還已到期的債務(wù)。該指標(biāo)的計算對出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項目非常重要。

（三）借款償還期借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務(wù)條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營或自營的項目，需要計算借款償還期。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，不計算借款償還期。

厶為項日借款還本付息數(shù)額（不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息），R為第f期可用于還款的資金（包括：利潤、折舊、攤銷及其他還款資金）。

當(dāng)借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時，即認(rèn)為項目是有清償能力的。

（四）資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客，‘在清算時保護(hù)債權(quán)人利益的程度。其表達(dá)式為：

資產(chǎn)負(fù)債率一負(fù)債合計／資產(chǎn)合計×100%資產(chǎn)負(fù)債率高，則企業(yè)的資本金不足，對負(fù)債的依賴性強(qiáng)，在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時，應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負(fù)債率低則企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)。

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