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（一）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV），是指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率矗，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的另一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率（MARR）。

（二）動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb），是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。

對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計(jì)算公式為：NP V-∑（CI- 00）。（l+i.）1一O時(shí)，對(duì)應(yīng)的年份P即為動(dòng)態(tài)投資回收期。

動(dòng)態(tài)投資回收期以年表示，其詳細(xì)計(jì)算公式為：

Pb—[累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)（當(dāng)期）一1]+[上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值／當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期（只）與基準(zhǔn)回收期（P.）相比較，如果Pb≤_P.，則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。

動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評(píng)價(jià)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，也可用來(lái)評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目。

（三）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR），是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期（即項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值（折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)起始點(diǎn)）累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是，在項(xiàng)目壽命期內(nèi)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以通過(guò)內(nèi)插法求得。即先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，如果為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負(fù)值各一個(gè)，。

內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。

將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率i.比較，當(dāng)IRR>i.時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如IRR<i.，則項(xiàng)日不可接受。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值函數(shù)NPV（i）：當(dāng)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量具有一個(gè)收益率i時(shí)，當(dāng)i< IRR時(shí)，對(duì)于所有的i值，NPV都是正值；當(dāng)i>IRR時(shí)，對(duì)于所有的i值，NPV都是負(fù)值。

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