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房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式：

（—）房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項目的盈利能力雨l清償能力。房地產(chǎn)投資分析指標(biāo)分為盈利能力指標(biāo)和清償能力指標(biāo)。

1．盈利能力指標(biāo)，是用來考察項目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)兩類。

（1）靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。靜態(tài)指標(biāo)一般有投資回報率、現(xiàn)金回報率、靜態(tài)投資回收期。這些指標(biāo)計算簡便，通常在概略評價時采用。

（2）動態(tài)指標(biāo)是考慮了資金時間價值因素，對發(fā)生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計算評價指標(biāo)。動態(tài)指標(biāo)包括財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR，財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV，動態(tài)投資回收期Pb.這些指標(biāo)能比較全面地反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評價和計算期較長的投資項日。

2．清償能力指標(biāo)，是指考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機(jī)構(gòu)，更加重視項目償債能力的評價結(jié)果。清償能力指標(biāo)包括借款償還期，償債備付率，資產(chǎn)負(fù)債率。

（二）現(xiàn)金回報率現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。

現(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。其中，稅前現(xiàn)金回報率等于凈運營收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資；稅后現(xiàn)金回報率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

（三）投資回報率投資回報率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對于現(xiàn)金回報率來說，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實際獲得的收益之比。

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