三、前期物業(yè)管理的內(nèi)容確定了其特殊性

　　《物業(yè)管理條例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設(shè)專章，由此可知前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理涉及的內(nèi)容較多，〈條例〉規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等。

　�。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同是開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)簽訂的，這是前期物業(yè)管理活動得以實現(xiàn)的一個基本的法律文件，依法共同遵守前期物業(yè)管理合同的約定，是開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的基本義務(wù)。《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中，把前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容分為14個部分，例如：1 、物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護、運行和管理；2 、物業(yè)共有設(shè)施設(shè)備的維護、養(yǎng)護、運行和管理；3、市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物維修、養(yǎng)護和管理；4、公共場所、房屋共用部位清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通；5 、公共秩序安全、消防等事項的協(xié)作管理和服務(wù)等內(nèi)容，開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)根據(jù)小區(qū)（大廈）建設(shè)的實際和服務(wù)事項的需要和要求共同約定。

　�。ǘ�）前期物業(yè)招投標是開發(fā)商應(yīng)當通過招投標方式采取公開招標和邀標的方式選聘物業(yè)企業(yè)的過程�！墩袠送稑朔ā泛汀肚捌谖飿I(yè)管理招標投標管理暫行辦法》是物業(yè)管理招投標 的基本依據(jù)，物業(yè)招投標在招標、投標、開標、評標以及依據(jù)招投標文件簽訂物業(yè)服務(wù)合同的各個環(huán)節(jié)必須按法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

　�。ㄈ�）業(yè)主臨時公約是由開發(fā)商制定。業(yè)主臨時公約是維 護物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護公共秩序，創(chuàng)造良好環(huán)境的一部約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理 活動中的共同約定。有的地區(qū)業(yè)主和專家認為業(yè)主公約可以稱之為小區(qū)（大廈）的憲法，它對業(yè)主和使用人在物業(yè)的使用、房屋的裝飾裝修等作了明確的規(guī)定，對物業(yè)使用中的禁止行為，對物業(yè)的維護、物業(yè)的管理、業(yè)主的共同利益方面均作了明確的界定，把共建美好家園的責任落實在開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和全體業(yè)主身上。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)承接驗收是前期物業(yè)管理的基礎(chǔ)。它是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時，進行以物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，是實施物業(yè)管理必不可少的首要環(huán)節(jié)和前提條件。由此、建管不分，依附了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物 管企業(yè)往往無法進行嚴格的物業(yè)承接驗收。一些物管企業(yè)為擴大規(guī)模，在物業(yè)承接驗收中敷衍了事，帶來后期大量的物業(yè) 矛盾，如房屋質(zhì)量、公用設(shè)施中的問題，業(yè)主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物營企業(yè)“替人受過”。

　　因此，物業(yè)承接驗收不可忽視。應(yīng)嚴格對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，特別是管網(wǎng)設(shè)施、隱蔽工程等，嚴格地進行承接驗收。分清產(chǎn)品的質(zhì)量責任、施工安裝質(zhì)量責任、管理維護責任，以保證開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，提供開展物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)使用安全和功能，保障房屋買受人的物業(yè)管理消費權(quán)益。

　　應(yīng)嚴格按照建設(shè)部1997年7月1日發(fā)布的《房屋接管驗收標準》的內(nèi)容，對房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電、氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業(yè)共同部位、共有設(shè)施設(shè)備進行查驗。

　　四、前期物業(yè)管理中的問題

　　《物業(yè)管理條例》頒布實施近一年時間了，然而，在前期物業(yè)管理中仍然存在著諸多問題�？梢詺w納為以下八個方面：

　�。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同不規(guī)范，建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責、權(quán)、利不明確。

　　《條例》第21條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同�！睂嶋H上，有的建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時，沒有按規(guī)范的合同辦理，使合同的核心內(nèi)容（即雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責任），沒有明確寫進合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業(yè)管理，殃及到業(yè)主的利益。

　　（二）物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。

　　在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無法接正常規(guī)定，進行嚴格的物業(yè)承接驗收工作，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事，造成了物業(yè)承接 驗收制度不完善，移交不完整。

　　（三）共用設(shè)施設(shè)備不明確。

　　物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)對所屬共用設(shè)施設(shè)備進行完整的劃分，并辦理驗收手續(xù)。然而，有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中，忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整。共用設(shè)施設(shè)備劃分不明確或者配套不完整，會給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。

　　（四）前期物業(yè)管理招投標不規(guī)范。

　　目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導致招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)沒有成為主要的方式。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系，“老子”開發(fā)的物業(yè)直接給請外來“管家”，多數(shù)情況仍然是開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下” 協(xié)協(xié)商而定；有些招標方在實際已內(nèi)定中標對象的情況下進行虛假招標，使招標成為一種過場和形式；有些招標的業(yè)主不考慮“質(zhì)價相符”的原則，片面強調(diào)最低價格，造成投標企業(yè)的競相壓價；有些參與投標的物業(yè)管理企業(yè)惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標；物業(yè)管理招投標代理市場發(fā)育還不成熟；政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。

　�。ㄎ澹�業(yè)主臨時公約未建立或未約定。

　　《條例》第22條明確規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　可是，有的開發(fā)商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時公約的制定和建立；有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時公約，但條款簡單，文本不規(guī)范，雙方的責權(quán)利未在書面上進行認真的約定，這樣就會使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。

　　（六）物業(yè)服務(wù)和收費“質(zhì)價不符”。

　　《條例》第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。”

　　國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第5條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則�！边@個原則就是人們常說的“質(zhì)價不符”的原則。但是，由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價不符” 的服務(wù)收費機制未完全建立，尤其是在前期物業(yè)管理活動中，一些不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權(quán)，采取了不正當?shù)母偁�，相互殺價；以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，片面追求最低價格，使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)收費“質(zhì)價不符”，違背了物業(yè)服務(wù)收費的基本原則。

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理用房未配置。

　　《條例》第30條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房�！�

　　物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動是否能順利開展的基本條件，也是業(yè)主合法權(quán)益能否得到有效保障的重要前提。建設(shè)單位為聘請的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作，有一些建設(shè)單位在建設(shè)規(guī)劃時，就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置，忽視了物業(yè)管理用房的作用，造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于開展正常的物業(yè)管理工作。

　�。ò耍┪飿I(yè)維修資金管理制度未建立。

　　《條例》第54條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用�！�

　　在前期物業(yè)管理中對專項維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規(guī)范。由于長期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響，有些業(yè)主對交納物業(yè)專項維修資金認識不足，不愿 意交納專項維修資金，使得有些物業(yè)小區(qū)專項維修資金收取困難；有的開發(fā)商在按比例收取物業(yè)專項維修資金后，又沒有按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，挪作他用，使物業(yè)專項維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專項維修資金由建設(shè)單位或者物業(yè)企業(yè)掌握，不能接業(yè)主意愿使用，住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權(quán)益。上述問題，均是在前期物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的問題。

　　五、加強前期物業(yè)管理的對策

　　鑒于前期物業(yè)管理的復雜性和特殊性，由此加強前期物業(yè)管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題，抓好前前期物業(yè)中的主要問題，是物業(yè)管理中的一個重要的課題，前期物業(yè)管理著重應(yīng)在以下幾個問題把好關(guān)口：

　�。ㄒ唬┮�(guī)范前期物業(yè)管理招投標行為。

　　《條例》第24條規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)�！蔽飿I(yè)管理招標投標制度是《物業(yè)管理條例》確定的一項基本制度，《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》為規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理提供了有利的保證。目前的實踐中，一些地區(qū)的開發(fā)商、業(yè)主大會、業(yè)主委員會已經(jīng)開始以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招投標意識正逐步深入人心 ，物業(yè)管理招投標市場正逐步建立。推行物業(yè)管理的招投標對保障開發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)的行為公開透明，維護業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，推動房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，提高物業(yè)管理的整體水平。

　　《條例》和《辦法》規(guī)定 的招投標原則，對于規(guī)范物業(yè)管理招投標活動，保護招投標當事人的合法權(quán)益 ，促進物業(yè)管理市場公平競爭起到了積極的推動用。實行前期物業(yè)管理招 投標制度是規(guī)范物業(yè)管理市場的重要手段，也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權(quán)的唯一途徑。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理招投標，可以采取以下對策：1、加強前期物業(yè)管理 招投標制度的學習，使建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)樹立依法招投標的意識；2、建立公正、公開、公平的招投標競爭市場；3、建立健全招投標備案制度；4、培 育和發(fā)展招投標中介服務(wù)機制；5 、建立和完善物業(yè)管理的仲裁機構(gòu)；6、政府主管部門要切實做好對前期物業(yè)管理招投標的指導和監(jiān)督工作。

　�。ǘ�）規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同

　　《條例》第35條明確指出：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。”尤其是前期物業(yè)管理服務(wù)合同更應(yīng)嚴格按《條例》規(guī)定執(zhí)行，合同的內(nèi)容和約定，一項也不能減少。因為前期物業(yè)管理服務(wù)合罔是前期物業(yè)管理權(quán)利和義務(wù)的唯一法定文件。所以 ， 規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同 ， 不但有利于建管銜接 ， 防止建管脫節(jié)以及重建輕管的現(xiàn)象發(fā)生，還能保護先期入住業(yè)主的合法權(quán)益，并為今后雙方處理有關(guān)糾紛提供有效的依據(jù)。規(guī)范前期物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)采取以下對策：1、根據(jù)〈合同法〉的規(guī)定和〈條例〉的精神，建設(shè)單位與選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)管理服務(wù)合同；2、雙方在前期物業(yè)管理服務(wù)合同中，重點應(yīng)對服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責任等合同要素必須界定清楚；3、簽訂物業(yè)服務(wù)合同要維護締約雙方的利益，盡量做到條款的合理合法；4 、雙方對違約責任的條款應(yīng)該盡可能細化，并針對合同違約責任做出明確的約定。

　　7月1日，重慶市出臺并實施的《前期物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本）對前期物業(yè)管理服務(wù)合同基本要素作了明確的規(guī)定，必將對規(guī)范我市前期物業(yè)管理起到積極的推動作用。

　�。ㄈ�）制定前期物業(yè)管理業(yè)主臨時公約

　　《條例》規(guī)定：建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約。業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位有責任在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。同時，業(yè)主臨時公約對全體業(yè)主具有約束力。實行業(yè)主臨時公約制度有利于提高業(yè)主的自律意識，預防和減少前期物業(yè)管理活動中的糾紛。1、建設(shè)單位在制定前期物業(yè)臨時公約時，必須按《條例》規(guī)定；使業(yè)主臨時公約盡量規(guī)范化，并不得侵犯物業(yè)買受人的合法權(quán)益；2、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約應(yīng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出合理合法的約定；3、業(yè)主應(yīng)自覺遵守業(yè)主臨時公約，并予以書面承諾。

　　綜上所述，由此可見前期物業(yè)管理的重要性及特殊性。由于前期物業(yè)管理法律關(guān)系的主體包括了建設(shè)單位 （開發(fā)商）、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)三方。三方在前期物業(yè)管理活動中存在著不可分割的聯(lián)系和諸多問題，要使前期物業(yè)管理活動健康有序發(fā)展，就必須加強前期物業(yè)管理，它在整個物業(yè)管理活動中有著舉足輕重的作用。搞好前期物業(yè)管理，就會使整個物業(yè)管理活動有個好的開端，也是規(guī)范整個物業(yè)管理活動的重要前提。加強和規(guī)范了前期物業(yè)管理，可減少整個物業(yè)管理活動中的諸多矛盾，為物業(yè)管理的后期發(fā)展鋪平了道路。