眾所周知，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關系是近年來在物業(yè)管理行業(yè)中大家所共同關注的一個熱點、難點以及焦點問題。本文試圖從物業(yè)管理權(quán)利來源的源頭出發(fā)，針對物業(yè)管理委托、委托代理以及代理概念的誤區(qū)和對物業(yè)管理健康發(fā)展的危害，運用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，來論述物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關系，期望給大家一個滿意和明確的解答。

　　物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關系的主體所享有的權(quán)利和承擔的義務。當事人之間的權(quán)利、義務關系是物業(yè)管理法律關系的核心和關鍵要素，也是法律規(guī)范的核心內(nèi)容。之所以法律、法規(guī)被稱為法律規(guī)范，就在于它授予人們一定權(quán)利，告訴人們怎樣的主張和行為是正當?shù)摹⒑戏ǖ�，會受到法律的保護；或者給人們設定某種義務，指示人們怎樣的行為是應為的、必為的或禁為的，在一定條件下會由國家權(quán)力強制履行或予以取締。

　　物業(yè)管理法律關系的權(quán)利和義務內(nèi)容是物業(yè)管理法律制度調(diào)整的社會關系在物業(yè)管理法律上的直接表現(xiàn)。如果僅有物業(yè)管理法律關系的主體，而主體之間并沒有權(quán)利和義務，就不能發(fā)生物業(yè)管理法律關系。因此，物業(yè)管理立法的首要任務，就是要以法律的形式，確定物業(yè)管理法律關系中各個主體之間的法律地位和相互之間的權(quán)利、義務關系。

　　物業(yè)管理法律關系包含七個方面的內(nèi)容：一是業(yè)主、住戶的權(quán)利與義務，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)的權(quán)利與應承擔的義務；二是作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會的權(quán)利與義務；三是作為區(qū)分所有建筑物管理服務人的物業(yè)管理公司，依據(jù)物業(yè)管理服務合同的規(guī)定所確立的權(quán)利與義務；四是作為建筑物的開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中的權(quán)利與義務；五是各級政府及政府主管部門在物業(yè)管理活動中作為政府主管部門的行政監(jiān)督和管理的基本權(quán)利與義務；六是政府相關部門的基本權(quán)利與義務；七是物業(yè)管理協(xié)會的基本權(quán)利義務。

　　物業(yè)管理法律關系中最主要的主體是物業(yè)建筑物業(yè)主及使用人（住戶）與物業(yè)管理公司，兩者之間是平等的民事主體關系，是物業(yè)管理服務合同所確立的合同當事人的平等關系。各級政府主管部門及政府相關部門與上述兩個主體之間是宏觀的、間接的、以法規(guī)政策為主要調(diào)控手段的指導關系。

　　目前，在物業(yè)管理行業(yè)中就物業(yè)管理名詞的解釋中出現(xiàn)了混亂，有著許許多多各種各樣的不同解釋，其中大多數(shù)解釋中都包含著“委托”、“代理”、“委托代理”的字樣，甚至在不少地方性物業(yè)管理法規(guī)中也出現(xiàn)了以“委托”定義物業(yè)管理概念。我們認為這些拋開了我國民法的法律體系對“委托”、“代理”、“委托代理”的基本概念的法律規(guī)定，望文生義地將“委托”、“代理”、“委托代理”與物業(yè)管理生硬地堆砌在一起，錯誤地界定了物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間的法律關系，對物業(yè)管理的健康發(fā)展是一種誤導。

　　“委托”一詞的漢語字面意思是指“托付”，即把某物或某事務托付給某人代為處理的意思。這與《中華人民共和國合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的發(fā)展乃在于因商品經(jīng)濟的發(fā)達，個人囿于有限的時間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務交由他人處理，法律對這種關系進行確認和調(diào)整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以處理委托人事務為目的的合同。所謂委托人的事務，是指與委托人有利害關系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務。

　　委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同類型之一，結(jié)合物業(yè)管理的實際認真對照新合同法就會非常容易地發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理在形式上、程序上以及本質(zhì)上是有根本的差別。

　　一、委托合同與物業(yè)管理在形式上的區(qū)別

　　1.委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當事人達成意思一致即可，無須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無須遵循固定的形式；而物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業(yè)管理法律、法規(guī)所規(guī)定的招標投標的方式來確定物業(yè)管理公司，簽署物業(yè)管理合同的，并且一般要求要采用物業(yè)管理示范文本。

　　2.委托合同的受托人是以自然人為主，有些民法專家甚至認為受托人只能為自然人；而物業(yè)管理服務依據(jù)物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，只能是獨立法人資格的物業(yè)管理公司來承接，不能是自然人，在現(xiàn)實的物業(yè)管理實踐中這也是無一例外的。因為對于自然人而言，物業(yè)管理服務作為技術(shù)成分比較高的專業(yè)化服務，個人往往根本無法承擔。

　　3.委托合同處理的事務往往是一件事，或者是相關事務，時間比較短；而物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司所提供的是系統(tǒng)的、專業(yè)化的服務，這個服務是長期的、連續(xù)不斷的、反復進行的，通常簽署物業(yè)管理合同的期間都是在二、三年，不能是委托合同的短期事務。如果物業(yè)管理合同簽署的期間較短，就可能因物業(yè)管理公司追求短期效應，只收錢，少服務，甚至采取過負荷疲勞使用共用設備，不利于物業(yè)管理的長期保養(yǎng)。

　　4.支付報酬的方式不同，物業(yè)管理收費的方式與委托合同不同。眾所周知，物業(yè)管理收費方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交納的。而委托合同所規(guī)定的費用是將處理事務的費用與給委托人的報酬分別規(guī)定的，處理事務的費用可以預付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對與報酬則采用完成委托事務后支付或無償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業(yè)管理收費有著本質(zhì)的差別。

　　二、委托合同與物業(yè)管理在程序上的區(qū)別

　　1.委托合同是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業(yè)管理合同則是通過招標投標之后獲得的。

　　2.委托合同是由雙方自愿簽訂的，在委托的過程中可簽，也可不簽委托合同；物業(yè)管理合同則是按照物業(yè)管理法律、法規(guī)必須簽署的，同時在簽署過程中盡管個別業(yè)主不想簽署，也不影響物業(yè)管理合同的依法成立。而物業(yè)管理公司要簽署物業(yè)管理合同，除了要以招標投標獲得簽署物業(yè)管理合同的權(quán)利外，還必須具有與物業(yè)管理資質(zhì)證書等級相適應的資格。

　　3.依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百條：“經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托�！币约暗谒陌倭惆藯l：“委托人經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務”的規(guī)定，委托合同可以將委托合同轉(zhuǎn)委托，同時也可以采取重復委托；而物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理公司只可以將專項經(jīng)營服務業(yè)務委托給專營公司，不得將整體管理服務責任交給他人，業(yè)主委員會也不得與兩個以上的物業(yè)管理公司同時簽署重復的物業(yè)管理合同。

　　4.《中華人民共和國合同法》第四百一十條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同�！奔捶�律規(guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權(quán)。委托關系建立在當事人信任關系的基礎上，若一方對另一方的信任有所動搖，則不問客觀上是否有理由，均應準許其終止委托關系。雙方當事人可隨時行使解除權(quán)，并依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（五）款：“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定，將其解除合同的主張通知對方即可，而無須征得對方的同意。至于委托合同為有償或無償，定有期限或未定期限，或事務的處理是否已經(jīng)告一段落，在所不問。而物業(yè)管理合同的雙方當事人顯然沒有這種可以隨時隨意解除合同的權(quán)利的，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。