2005年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試
——房地產(chǎn)估價理論與方法試卷

　　一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）

　　1．房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有（?。┑奶匦浴?BR>　　A．獨(dú)一無二和供給有限　　B．獨(dú)一無二和價值最大
　　C．流動性差和價值最大　　D．不可移動和用途多樣

　　2．在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般（ ）來判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。
　　A．使用估價對象房地產(chǎn)的實際成交價格
　　B．使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格
　　C．使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格
　　D．依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值

　　3．某市于2005年對市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價格在該區(qū)為4000元/m²，并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m²，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m²；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計為9000元/m²；則最合理的拆遷補(bǔ)償價格應(yīng)以（ ）元/m²為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）
　　A．4000　B．5000　C．6000　D．9000

　　4．假設(shè)某類住宅的價格從3000元/m²下降到2800元/m²，其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計算的該類住宅需求的價格彈性為（ ）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）
　　A．－1.33　B．－0.66　C．0.66　D．1.53

　　5．在估價中選取4個可比實例，甲成交價格4800/m²，建筑面積100m²，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元/m²，建筑面積120m²，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4700元/m²，建筑面積90m²，成交時一次付清；丁成交價格4760元/m²，建筑面積110m²，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10％，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為（?。?BR>　　A．甲乙丙丁　B．乙丁甲丙　C．乙丙甲丁　D．丙乙丁甲

　　6．某宗地面積為5000m²，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m²，擬進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m²，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價（　 ）元/m²。
　　A． 1250　B．1750　C．2050　D．2150

　　7．房地產(chǎn)估價中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價機(jī)構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在（?。┑牧錾希u估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）
　　A．委托人　B．估價報告預(yù)期使用者　C．管理部門　D．中立

　　8．回顧性房地產(chǎn)估價，其股價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是（ ）。
　　A．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
　　B．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
　　C．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去
　　D．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

　　9．在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的（ ）范圍之內(nèi)。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）

　　A．0.5～2.0　B．1.5～2.0 C．0.5～1.5　D．1.0～1.5

　　10．承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200/m²，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m²．現(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m²．若折現(xiàn)率為8％，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價值為（ ）萬元。
　　A．6.19　B．6.42 　C．7.20　D．9.58

　　11．某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價格的5％。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m²。買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（ ）元/m²。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）
　　A．2020.80　B．2214.29　C．2336.45　D．2447.37

　　12．某套住宅建筑面積為100m²，套內(nèi)建筑面積為92m²，使用面積為80m²，每平方米使用面積的價格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價格為（ ）元。
　　A．2400　B．2580　C．2607　D．2760

　　13．評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m²，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。則該可比實例在2005年9月末的價格為（ ）元/m²。
　　A．2938 B．2982 C． 3329 D． 3379

　　14．在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準(zhǔn)單價分別是6800元/m²，6700元/m²和6300元/m²，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可，比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2．如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準(zhǔn)單價，則前者與后者的差值是（ ）元/m²。
　　A．-100　B．-50　C．50　D．100

　　15．下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（ ）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）
　　A．交通擁擠　　　B．建筑技術(shù)減少
　　C．城市規(guī)劃改變　D．自然環(huán)境惡化

　　16．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m²，單位建筑面積的重置價格為800元/m²，建筑物殘值率為6％，年折舊率2.2％，計算該建筑物的現(xiàn)值是（ ）元。
　　A．76880 B．79104 C．77952　D．81562

　　17．某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為（　）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）
　　A．43.2％　B．50％　C．56.8％　D．70％

　　18．某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15％上升為25％，每月可出租面積租金為70元/m²，又知該寫字樓可出租面積為1000m²，運(yùn)營費(fèi)用率為40％。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8％，其他條件保持不變，則該寫字樓將產(chǎn)生（ ）萬元的貶值。
　　A．548.19 B．558.15　C．567.39　D．675.40

　　19．某商場建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年。建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（ ）年。
　　A．40　B．43　C．47　D．50

　　20．下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中不正確的是（ ）。
　　A．青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
　　B．征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
　　C．新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
　　D．地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定

　　21．某房地產(chǎn)的報酬率為8％，受益期限為30年的價格為4000元/m²．若報酬率為6％，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價格為（ ）元/m²。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）
　　A．3000 B．4500 C．5200 D．5600

　　22．某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（ ）萬元。
　　A．280　B．285　C．290　D．295

　　23．某寫字樓年出租猙收益為300萬元，預(yù)計未來3年內(nèi)仍然維持該水平，3年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報酬率為10％，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為（?。┤f元。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）
　　A．4580　B．5580　C．6580　D．7580

　　24．某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20％，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5％，風(fēng)險報酬率為安全利率的60％，則該商場在2005年10月的價值最接近于（ ）萬元。
　　A．536　B．549　C．557　D．816

　　25．某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計建成后的建筑面積為15000m²，年景收益率為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計該項目至建成還需15年，一直報酬率為8％。折現(xiàn)率為12％，該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（ ）萬元。（建設(shè)工程教育網(wǎng) 提供）
　　A．4023.04 B．4074.10 C．4768.50 D．5652.09

　　26．實際估價中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（ ）。
　　A．過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法
　　B．過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法
　　C．未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法
　　D．未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

　　27．在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，一般不計息的項目是（ ）。
　　A．未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值
　　B．投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
　　C．銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)
　　D．開發(fā)成本和管理費(fèi)用

　　28．某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價格分別為2300元/m²、2450元/m²、2650元/m²、2830元/m2和3000元/m²，其增減量的權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預(yù)測基期，則該類房地產(chǎn)與2006年初的價格最接近于（?。┰?m²。
　　A．3100　B．3195　C．3285　D．3300

　　29．當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時，宜采用（ ）預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格。（建設(shè) 工程教育網(wǎng)提供）
　　A．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法
　　B．平均增減量法
　　C．平均發(fā)展速度法
　　D．移動平均法

　　30．某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m²和4800元/m²，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于（ ）元/m²。
　　A．4800　B．5124　C．5800　D．7124

　　31．下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（ ）。
　　A．路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理
　　B．路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價
　　C．運(yùn)用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊
　　D．路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價格

　　32．一直臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft．現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft．運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價為（ ）萬元。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）
　　A．65.4　B．81.8　C．87.2　D．109.0

　　33．某大廈總建筑面積1000m²，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m²。如果按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t該人占有的土地份額為（ ）。
　　A．2.4％　B．3.0％　C．3.8％　D． 7.2％

　　34．影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括（ ）。
　　A．大氣環(huán)境　B．聲覺環(huán)境　C．衛(wèi)生環(huán)境　D．治安環(huán)境

　　35．在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于（ ）。
　　A．社會因素　B．環(huán)境因素　C．人口因素　D．行政因素

　　二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的每個選項得0.5分。）

　　1．房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（ ）引起的。
　　A．裝飾裝修改造
　　B．通貨膨脹
　　C．需求增加導(dǎo)致稀缺性增加
　　D．改進(jìn)物業(yè)管理
　　E．周圍環(huán)境改善

　　2．從權(quán)益的角度來看?，F(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括（ ）等。
　　A．建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
　　B．“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)
　　C．有租約限制的房地產(chǎn)
　　D．未來狀況下的房地產(chǎn)
　　E．共有的房地產(chǎn)

　　3．如果某類房地產(chǎn)需求富有價格彈性，則該類房地產(chǎn)的需求價格彈性系數(shù)有可能為（ ）。
　　A．0.5　　　B．1.0
　　C．1.5　　　D．2.0
　　E．3.0

　　4．雋地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有（ ）。
　　A．該種房地產(chǎn)的價格水平　　B．消費(fèi)者的預(yù)期
　　C．該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本　　D．該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平
　　E．房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期

　　5．根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有（ ）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）
　　A．土地所有權(quán)　　　　　B．國有工業(yè)用地使用權(quán)
　　C．宅基地土地使用權(quán)　　D．大型游樂場
　　E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

　　6．運(yùn)用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括（ ）等。
　　A．統(tǒng)一采用總價
　　B．統(tǒng)一采用單價
　　C．統(tǒng)一幣種和貨幣單位
　　D．統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小
　　E．統(tǒng)一付款方式

　　7．影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有（ ）等。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）
　　A．建筑規(guī)模　　B．臨路狀況
　　C．樓層　　　　D．建筑窖積率
　　E．繁華程度

　　8．成本法特別適用于那些既有收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn)主要包括（ ）等。
　　A．圖書館
　　B．鋼鐵廠
　　C．空置的寫字樓
　　D．單純的建筑物
　　E．加油站

　　9．功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏，落后或者過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（ ）等。
　　A．意外破壞的損毀　B．市場供給過量
　　C．建筑設(shè)計的缺陷　D．人們消費(fèi)觀念的改變
　　E．周圍環(huán)境條件惡化

　　10．收益性房地產(chǎn)的價值到底主要取決于（ ）。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）
　　A．已經(jīng)獲得凈收益的大小　B．未來獲得凈收益的風(fēng)險
　　C．未來獲得凈收益的大小　D．目前總收益的大小
　　E．未來獲得凈收益期限的長矩

　　11．在實際估價中，運(yùn)用架設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可能性，關(guān)鍵取決于（　）。
　　A．房地產(chǎn)具有開發(fā)或者再開發(fā)的潛力
　　B．將預(yù)期遠(yuǎn)離作為理論依據(jù)
　　C．正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式
　　D．正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險
　　E．正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　12．長期預(yù)測法除了用于推測，判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于（　）等。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）
　　A．收益法中預(yù)測未來的租金
　　B．收益法中對可比實例成交價格進(jìn)行交易情況調(diào)整
　　C．填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價格歷史資料的缺乏
　　D．比較分析兩婁以上房地產(chǎn)價格的潛力
　　E．成本法中確定房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價格

　　13．某建筑物共三層，總建筑面積為600m²，每層建筑面積相等，房地總價為600萬元，土地價值480萬元，其中一層是二層的1.5倍，二層是三層的1.2倍，則關(guān)于土地份額的計算，以下正確的為（ ）。
　　A．按建筑面積分?jǐn)偅诱加械耐恋胤蓊~為33 3％
　　B．按房地價值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為30.0％
　　C．按土地價值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為35.0％
　　D．按房地價值分?jǐn)?，一層占有的土地份額為45.0％
　　E．按土地價值分?jǐn)偅粚诱加械耐恋胤蓊~為47.9％

　　14．下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的是（ ）。
　　A．不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的
　　B．房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)
　　C．理論上，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)價格利率因素成負(fù)相關(guān)
　　D．房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來量化
　　E．匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降

　　15．房地產(chǎn)估價中，估價方法的選擇是由（　）綜合決定的。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）
　　A．估價對象的房地產(chǎn)類型
　　B．估價方法適用的對象和條件
　　C．估價人員的技術(shù)水平
　　D．委托人的特殊要求
　　E．所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量

　　三、判斷題（共15題。每題2分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

　　1．房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有，自有和建筑物區(qū)分所有，其中建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。 （?。?/P>

　　2．某市2004年經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價格上漲了5％，其需求量下降4％，則該類經(jīng)濟(jì)適用住房的需求富有價格彈性。 （?。ńㄔO(shè) 工程 教育網(wǎng)提供）

　　3．當(dāng)用成本法求得的價值大大高于用市場法或收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場小景氣。 （?。?/P>

　　4．在城市房屋拆遷沽價中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時，由于估價對象狀況為某個時點(diǎn)的狀況，因此估價時點(diǎn)應(yīng)為未來。 （?。ńㄔO(shè)工程教育網(wǎng)提供）

　　5．市場法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、交易情況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。 （ ）

　　6．成本法是先分別求取估價對象在估價作業(yè)日期的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新構(gòu)建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。 （ ）（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）

　　7．就建筑物的重新購建價格而言，一般情況下，重建價值高于重置價格。 （ ）（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）

　　8．在求取整體房地產(chǎn)價值時，期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款余額之后的收益。 （ ）

　　9．資本化率和報酬率都是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率，前者是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現(xiàn)值的比率。 （ ）

　　10．在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，開發(fā)成本，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，銷售稅費(fèi)等的測算，主要是根據(jù)估價時房地產(chǎn)市場狀況來預(yù)測的。 （　）（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）

　　11．假設(shè)開發(fā)估價必須考慮資金的時問價值，一般采用計算利息的傳統(tǒng)方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測偏高實際，因此，在實際估價中應(yīng)盡量采用計算利息的傳統(tǒng)方法。 （ ）

　　12．在基準(zhǔn)地價修正法中進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價在估價時點(diǎn)時的值調(diào)整為其基準(zhǔn)日期時的值。 （ ）（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）

　　13．某城市路線標(biāo)準(zhǔn)深度為8m，劃分為三個等分，從街道方向算起，各等分單獨(dú)深度價格修正率分別為50％、30％、20％。則臨街12m的矩形土地的平均深度價格修正率為120％。　?。?）

　　14．低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的整體水平降低。 （ ）（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）

　　15．一份完整的估價報告通常由以下幾部分組成：封面，目錄，致委托人函，估價結(jié)果報告，估價技術(shù)報告和附件。 （?。ńㄔO(shè)工程教育網(wǎng)提供）

　　四、計算題（共2題，每題10分。要求列出算式，計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請在答題。紙上作答。）

　　1．某企業(yè)有一在建工程，于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓。已知該在建工程占地面積10000m²，土地使用年限為2003年10月1日～2043年9月30日，規(guī)劃容積率為5％，1～4層規(guī)劃為商業(yè)，建筑面積為2萬m²；5～20層規(guī)劃為寫字樓，建筑面積為3萬m²。項目總開發(fā)成本為3000元/m²，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5％，項目建成后，商業(yè)用于經(jīng)營，寫字樓全部出售。經(jīng)調(diào)查，育關(guān)數(shù)據(jù)如下：

　?。?）項日2004年6月動工，2005年10月1日已完成了30％的工程量，實際資金投入為總開發(fā)成本及管理費(fèi)用的30％，預(yù)計在經(jīng)過24個月即可完成全部工程。假定費(fèi)用均勻投入。

　?。?）該項目所在區(qū)域同類型、同檔次寫字樓的售價為8000元/m²，銷售稅費(fèi)為售價的6％，寫字樓在建成1年末時售出。

　?。?）商業(yè)主體建成后，還需投入2000元/m²的裝修費(fèi)，裝修期為1年，裝修均勻投入，預(yù)計年經(jīng)營收入為3億元，包括稅、經(jīng)營成本等在內(nèi)的支出為營業(yè)收入的75％，合理商業(yè)利潤為年經(jīng)營收入的10％。

　?。?）2004年10月1日該企業(yè)辦理了在建工程抵押貸款手續(xù)，獲得了5000萬元，年利率為6％，每半年還款一次，5年內(nèi)等額還款的貸款。在建工程轉(zhuǎn)讓時要求受讓方承擔(dān)2005年10月1日以后的剩余債務(wù)。

　?。?）項目折現(xiàn)率為10％，商業(yè)物業(yè)報酬率為12％。

　　（6）轉(zhuǎn)讓在建工程時，受讓方需按受讓價格的3％繳納有關(guān)稅費(fèi)。

　　試計算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓的合理交易價格。

　　2．某幢寫字樓，土地面積4000m²，總建筑面積為9000m²，建成于1990年10月1日，土地使用權(quán)年限為1995年10月1目～2035年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為2000元/m²，建筑物重置成本為1300元/m².建筑物自然壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其他的相關(guān)資料如下：

　?。?）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（建設(shè)工程教育網(wǎng)提供）

　　（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。

　　（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。

　?。?）該類寫字樓的報酬率為10％，銀行貸款年利率為5％，土地報酬率為8％。

　　（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。

　　試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

2005年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》參考答案

　　一、單項選擇題

　　1．B　2．D　3．C　4．D　5．C　6．B　7．D　8．C　9．A 　10．A

　　11．B　12．A　13．A　14．B　15．B　16．B　17．C　18．C　19．B　20．B

　　21．D　22．A　23．D　24．A　25．C　26．C　27．C 28．B　29．B　30．C

　　31．D　32．A　33．C　34．D　35．A

　　二、多項選擇題

　　1．CE　2．BCE　3．CDE　4．ACDE　5．AC　6．BCDE　7．BCE　8．ABD

　　9．CD　10．BCE　11．CE　12．ACD　13．ABDE　14．AE　15．ABE

　　三、判斷題

　　1．×　2．×　3．×　4．×　5．×　6．×　7．√　8．× ．9．√

　　10．×　11．×　12．×　13．×　14．√　15．×

　　四、計算題

　　1．解答：

　?。?）項目建成后的價值：

　　寫字樓開發(fā)完成后的價值：V_寫=8000×3／(1+10％)³=18031.56萬元

　　寫字樓的銷售稅費(fèi)=18031.56×6％=1081.89萬元

　　商業(yè)部分開發(fā)完成后的價值：

　　（2）續(xù)建成本：

　　3000×(1+5％)×(1-30％)/(1+10％)×5=10022.73萬元

　　裝修費(fèi)為：2000×2/(1+10％)^2.5=3152萬元

　?。?）每半年還款額：

　　（4）貸款余額：

　?。?）轉(zhuǎn)讓價：

　　(18031.56+27640 70-10022.73-3152-1081.89)/(1+3％)-4114.59=26386萬元

　　2．解答：

　　（1）土地價格=0.4×2000×[1－1／(1+8％)³⁰)]/[1－1/(1+8％)⁴⁰]

　　=800×0.9006/0.9540=755.26萬元

　?。?）建筑物物質(zhì)折舊額計算：

　　1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用=3萬元；

　　2）裝修的折舊費(fèi)=82.5×1/5×4=66萬元；

　　3）其他設(shè)備的折舊費(fèi)=250×1/15×9=150萬元。

　　4）長壽命項目的折舊費(fèi)=(1300×0.9－3－82.5－250)×1/40×10=208.63萬元

　　（3）建筑物功能折舊額計算：

　　1）功能過剩所引起的折舊=800×12/10%×[1－1/(1+10%)³⁰]=9.05萬元

　　2）空調(diào)功能落后引起的折舊=130－80+10－30+8=38萬元

　?。?）建筑物經(jīng)濟(jì)折舊額=7/10%×[1－1/(1+10%)³⁰]=65.99萬元

　　（5）建筑物折舊總額=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67萬元

　?。?）寫字樓估價結(jié)果=755.26+1300×0.9－540.67=1384.59萬元