首先，土地權利實際上包括公共權力和私人權力

　　我們不談所有權，因為中國的土地所有權歸國家所有，所以真正有價值的是使用權。去年物權法通過后，私人權利在法律上予以界定，并給予很大的發(fā)揮空間。但是，政府公權很強勢。公權與私權兩者間界限在哪里？也就是城市的有序發(fā)展的基礎是私權的有限度的保護和公權有限度的限制這兩者之間如何界定？如果這兩者之間有個邊界可以界定清楚的話，那么城市和城鄉(xiāng)之間的沖突可能會減少，如果界定不清，這個糾紛就會不斷。所以在未來中國的發(fā)展中，我認為，土地權利的界定以及法制化是其中的關鍵話題。

　　其次，關于中國土地和經濟增長的問題

　　毫無疑問，中國的城市發(fā)展取決于中國土地制度的改變，也就是取決于土地的資本化和土地使用權的市場化。在第一階段，中國城市的發(fā)展取決于土地，第一階段就是原始積累時期，此時政府通過賣地擴張城市。這一階段，城市以粗放式發(fā)展為主，招商引資，只要有人來要就批。此時，資本和土地這一生產要素第一次接觸，發(fā)揮出強大的推動力，使得中國經濟在這幾十年突飛猛進地增長。進入第二階段，我們突然發(fā)現土地資源本身的稀缺，所以第二階段要調整，進入集約發(fā)展階段。此階段通過經濟手段，使效率低下的企業(yè)外移。而第三階段，就是城市的理性增長，城市到底是不是像北京那樣無限擴大、有沒有邊界、邊界在哪里？有專家說，中國小城鎮(zhèn)太多了；有人從經濟學的角度說，大城市最集約，效率最高。但是從生態(tài)和社會學的角度來說，大城市問題太多，所以都有毛病。那么城市到底有沒有邊界？小城市是不是變成一個中等或者大城市，大城市能不能限制不要再發(fā)展了？這里要注重的問題就是理性增長了，至于邊界到底在哪里，很多美國實踐的經驗可供參考。

　　城市在初級階段，土地出讓金和GDP關系非常密切。等到城市發(fā)展到一定階段，用幾百個城市進行模擬，建模測算就會發(fā)現，在城市發(fā)展到一定階段，GDP到一定階段的時候，實際上城市經濟對土地擴張的依賴慢慢縮小。慢慢縮小的一個理由就是，城市擴張到一定程度，它的產業(yè)必然要升級、要提升。這其中也有另外一個依據，如果城市繼續(xù)這樣發(fā)展，想象一下我們人類的生活環(huán)境將會如何，所以理性增長以及權力的限制是必須的。

　　這就涉及到城市土地與社會經濟關系的問題。城市的土地是強大資本，歷史上日本地價飛速上漲，當然現在已經落回去了。這就是說，城市土地與整個社會經濟發(fā)展的關系是很密切的。如果脫離了整個經濟增長的背景，就會引發(fā)很多城市問題。

　　第三，農村和土地關系的問題。很多專家提到了城鄉(xiāng)二元經濟結構

　　實際上農村的土地資產是一個沉淀的資本或者說是死的資本。這種沉淀的資本，使農民凝固在土地上，形成所謂的“二元結構”。農民即便進了城，也不能托帶著土地資產，這是個大的改革空間。很多學者進行了估算，而我們做了1700戶農戶的調查。按照調查結果的估算，如果大塊的農地和宅基地兩者加在一起，則耕地的價值按照200元一畝地的價值出租來算，耕地的價值就是用地的價值，最后的結果是，我國的農民耕地和村莊的用地高達38.59萬億元。這樣一個資金的沉淀，或者資產的價值，就是土地潛在的價值。由于物權不允許轉讓、買賣、抵押，這個價值就沉淀下來。所以從這個角度看，實際上我們的農民并不是無產者，而是有產者。如果按照價值平均的話，大概一戶農民有15萬元，有些城鎮(zhèn)居民也不見得有這樣的資產，當然關鍵是如何釋放出這些資產。當然這其中存在著和金融以及其他制度結合的問題，包括產權制度的結合。這是很大的一個空間，也引出一個新的問題，就是農村土地的物權化問題。

　　物權化完成之后就是資產化的問題，也就是能不能抵押、能不能融資這些問題。所以說今后較長時期如何促進農村土地資源向農村土地資產的轉變，是一個亟待解決的經濟問題。農村土地變?yōu)橘Y產后就是資本化問題，就是如何把金融工具引進去，這些都是未來一系列值得研究、解決的問題。由此引出可能的出路就是農村土地產權體系重構，農村的土地資產化、然后資本化、然后收益合理化。這將促進新農村建設以及促進城市化進程，真正實現城鄉(xiāng)的統籌。

　　第四，關于公共產品的提供以及土地的配置和產業(yè)發(fā)展的問題

　　眾所周知，土地歸國家所有，所以在一定時期內，還承擔著兩個公共產品提供的問題：一個就是城市保障性住房的提供，一個就是在農村社會保障的提供。盡管農民沒有社保，但現在已經開始慢慢建立了，他的保障就是土地，所以它具有了保障功能，當然還有其他功能。真正的國家保障實力，據我們估算，就是農村社保當時的支出占全國社保的1.96%%.這就等于幾乎沒有，那么靠什么實現農村社保呢？靠土地。未來如果靠資產化，那么通過資產來進行社�？赡芤彩俏磥淼囊粋�空間，就是釋放出它的沉淀資本。

　　最后，關于土地和城市產業(yè)發(fā)展的問題

　　土地對經濟發(fā)展貢獻極大，土地除了拉動經濟增長也有負面作用。日本的教訓說明，土地與產業(yè)結構盲目給土地配置，對經濟發(fā)展是不利的。這其中，土地和房地產市場也是密切相關的，當然，土地與金融市場也是非常重要的，整個土地的配置和城市的發(fā)展是非常關鍵的，值得深入探討。