一、評(píng)估的前期工作

　　抵押貸款評(píng)估的前提是銀行已意向同意放貸，進(jìn)入抵押程序。而有些委托方直接找評(píng)估公司評(píng)估，然后再與向銀行申請(qǐng)貸款，當(dāng)銀行不同意貸款時(shí)，就出現(xiàn)不來(lái)取報(bào)告或出現(xiàn)備案退單的情況。因此，有必要在接受委托時(shí)，提醒委托方，能否實(shí)現(xiàn)貸款與評(píng)估公司無(wú)關(guān)，或在業(yè)務(wù)約定書(shū)中明確。

　　抵押貸款評(píng)估，委托方往往對(duì)評(píng)估結(jié)果有要求，有的委托方坦言，我付評(píng)估費(fèi)就是要****萬(wàn)結(jié)果的評(píng)估報(bào)告，這時(shí)就是考驗(yàn)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)道德和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。應(yīng)該婉言回絕委托方不合理的要求，與委托方進(jìn)行充分的溝通，對(duì)評(píng)估相關(guān)事項(xiàng)達(dá)成共識(shí)，以免評(píng)估工作完成后“扯皮”、甚至收不到評(píng)估費(fèi)。

　　按《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》沒(méi)有預(yù)估這種做法。當(dāng)委托方要求預(yù)估時(shí)，建議簽定委托書(shū)，收取評(píng)估費(fèi)。因?yàn)�，預(yù)估的結(jié)果要與正式出報(bào)告時(shí)的結(jié)果相近，這實(shí)際上完成了大量的評(píng)估工作；其二、有的委托方找?guī)讉�(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，誰(shuí)預(yù)估值高就找誰(shuí)評(píng)。有的評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估師為了接到業(yè)務(wù)，未履行一定的評(píng)估程序就主觀地給委托方一個(gè)滿(mǎn)意的預(yù)估值，當(dāng)正式做報(bào)告時(shí)就出了問(wèn)題。

　　二、評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型是市場(chǎng)價(jià)值

　　抵押貸款中的抵押物是處于準(zhǔn)交易狀態(tài)，當(dāng)?shù)盅浩跐M(mǎn)而無(wú)法還貸時(shí)，銀行有權(quán)依法處置抵押物。因此，抵押物評(píng)估結(jié)果應(yīng)該是市場(chǎng)價(jià)值�！斗康禺a(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（建設(shè)部、人行、銀監(jiān)會(huì)建住房（2006）8號(hào)）第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值”。但進(jìn)入抵押的價(jià)值要扣除處置抵押物時(shí)所要發(fā)生的賣(mài)方稅費(fèi)，即平常稱(chēng)之為抵押價(jià)值。同時(shí)要考慮處置風(fēng)險(xiǎn)，做變現(xiàn)能力分析。有人說(shuō)，貸款時(shí)要打折，要把抵押物價(jià)值評(píng)高；有人提出，要防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，要把抵押物價(jià)值評(píng)低，這都是錯(cuò)誤的，有悖于評(píng)估公平、公正的原則。

　　三、商品房評(píng)估

　　1、商品房抵押都采用市場(chǎng)比較法。但在實(shí)際應(yīng)用中存在二個(gè)問(wèn)題，一是實(shí)例不充足，難以選到三個(gè)可比實(shí)例；二是案例的交易價(jià)格與市場(chǎng)行情脫節(jié)，普遍低于實(shí)際成交價(jià)。在這種情況下，要求估價(jià)報(bào)告一定要取協(xié)會(huì)交易網(wǎng)上的案例會(huì)影響估價(jià)結(jié)果的正確性，我們也無(wú)法要求交易案例做到既全面又準(zhǔn)確。因此，只要是實(shí)際成交的案例，不管它是從什么渠道取得的都可以用，但要在估價(jià)報(bào)告中闡明。而對(duì)于案例交易價(jià)，在與有確鑿依據(jù)的市場(chǎng)交易行情有明顯的差異時(shí)，應(yīng)予剔除，應(yīng)當(dāng)選取符合市場(chǎng)行情的交易實(shí)例。

　　2、要規(guī)范比較案例的選取。比較案例決定著估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。筆者提出以下幾個(gè)問(wèn)題與同行交流：

　�。�1）比較案例應(yīng)在同一供求圈內(nèi)。通常做法選取同一地段等級(jí)案例，而實(shí)際上，同一地段等級(jí)價(jià)格差別大不足為奇，而作為比較案例互相之間價(jià)格應(yīng)盡量接近，科學(xué)、合理的做法應(yīng)該是選擇同一地段等級(jí)、同一供求圈內(nèi)的交易案例。

　�。�2）交易案例不能集中在同一個(gè)住宅區(qū)。不論小區(qū)的建設(shè)規(guī)模有多大，許多價(jià)格影響因素是雷同的，其實(shí)際上只起到一個(gè)案例的作用，只有在估價(jià)對(duì)象和交易案例都在同一個(gè)小區(qū)時(shí)才可以。

　�。�3）比較案例交易日期要盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)較大時(shí)。兩年來(lái)，福州市住宅市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)高過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，甚至有個(gè)別月份的漲幅名列全國(guó)前茅，評(píng)估不評(píng)論市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但要與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)行情吻合。選用一年甚至一年以上的交易案例是對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的褻瀆。

　�。�4）比較案例交易情況在案例庫(kù)中并沒(méi)有體現(xiàn)，在實(shí)踐中我們?cè)�發(fā)現(xiàn)，怎么東把頭比中間樓口還便宜；二層比四層還貴等不合常理的現(xiàn)象。交易情況五花八門(mén)，有現(xiàn)房、期房之別；有一次性付款、分期付款、按揭之別；有關(guān)系背景交易；有特殊交易方式下交易等等，這些估價(jià)人員無(wú)法知曉，又不允許對(duì)交易案例的價(jià)格進(jìn)行改動(dòng)，因此，應(yīng)剔除偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的交易案例。

　�。�5）比較案例的價(jià)值品位：市房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)今年五月份出臺(tái)了戶(hù)型指數(shù)，給出了戶(hù)型的價(jià)格差異，所以，比較案例住宅戶(hù)型要相同；商品房?jī)r(jià)值中分擔(dān)著一大塊土地的價(jià)值，因此，比較案例住宅小區(qū)的建筑密度及配套設(shè)施建設(shè)要盡量接近；建筑物層次（多層、小高層、高層）要對(duì)應(yīng)；寫(xiě)字樓的樓宇檔次（智能化程度）要一致等等。

　�。�6）二次裝修不應(yīng)列入比較案例中去比較。一是裝修品位、裝修檔次差異顯著；二是比較對(duì)象的裝修無(wú)法進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察；三是裝修價(jià)值不能與建筑物價(jià)值合并，不是同類(lèi)項(xiàng)。二次裝修有普通裝修、中檔裝修、高級(jí)裝修之別，裝修品位、式樣因人而異；在處置抵押物時(shí)，二次裝修的價(jià)值也難以完全轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方。因此，抵押評(píng)估時(shí)，二次裝修應(yīng)單獨(dú)評(píng)估。比較案例在個(gè)別因素中的裝修指的是樓宇的“一次裝修”。

　　（7）建筑物成新的比較不合適。目前的做法是把比較案例所在的樓盤(pán)成新與評(píng)估標(biāo)的做比較，而且僅從建造時(shí)間上考慮。建筑物的新舊程度建設(shè)部有評(píng)估鑒定標(biāo)準(zhǔn)，是評(píng)估標(biāo)的自身的新舊程度，沒(méi)有這樣的概念，這一單元房與那一單元房比是八成新。抵押物的房地產(chǎn)，是評(píng)估其作為二手房的市場(chǎng)價(jià)值，因此，其成新應(yīng)單獨(dú)評(píng)估。

　　四、自建房評(píng)估

　　不論是單位還是個(gè)人自建房，抵押評(píng)估主要采用成本法。只有在其有明顯而穩(wěn)定的出租收益時(shí)，才能用收益法評(píng)估。

　　五、在建工程評(píng)估

　　1、采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，即預(yù)估估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后所擁有的合理的市場(chǎng)價(jià)值并將其折為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，扣除成本、稅費(fèi)、正常利潤(rùn)后評(píng)定評(píng)估對(duì)象所具有的價(jià)值。

　　2、采用成本法，即評(píng)估估價(jià)對(duì)象已完工（“形象進(jìn)度”）部分的重置完全成本。

　　比較以上兩種方法，假設(shè)開(kāi)發(fā)法需占有詳盡的工程造價(jià)資料，其估價(jià)選取的許多參數(shù)依賴(lài)于估價(jià)師的主觀判斷，工作量大且準(zhǔn)確性差。而成本法評(píng)估，有人認(rèn)為評(píng)估的是“成本”，而末體現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值。實(shí)際上，只要在重置成本中合理地計(jì)算了投入的資金成本、開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)，兩種方法評(píng)估結(jié)果差異不會(huì)太大，具有可比性。

　　在建工程抵押估價(jià)報(bào)告要披露工程是否存在拖欠工程款的情況。《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十七條規(guī)定：“在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當(dāng)出具在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否存在拖欠建筑工程價(jià)款的書(shū)面說(shuō)明；存在拖欠建筑工程價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式提供拖欠的數(shù)額”。因此，在接受委托時(shí)就要委托方提供這方面的資料，并要對(duì)其真實(shí)性、可靠性負(fù)法律責(zé)任。

　　六、房改房、集資房、拆遷安置房評(píng)估

　　這婁房估價(jià)方法基本上與商品房相同，但是在缺少同樓房的可比實(shí)例時(shí)，而用商品房交易案例，要注意選擇在個(gè)別因素和區(qū)域因素上品位相稱(chēng)的案例，否則20%修正幅度不足以修正，造成估價(jià)結(jié)果偏高。

　　七、變現(xiàn)能力分析

　　《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十四條件規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析》。目前，估價(jià)報(bào)告對(duì)變現(xiàn)能力十分粗淺，變現(xiàn)能力一般是用變現(xiàn)率表示。變現(xiàn)率的評(píng)定目前尚無(wú)規(guī)范性操作標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估要在充分定性分析影響變現(xiàn)率相關(guān)因素的基礎(chǔ)上，給出量值范圍，進(jìn)行評(píng)估計(jì)算。影響變現(xiàn)率的因素可以歸納為：資產(chǎn)品質(zhì)、價(jià)值特性、潛在市場(chǎng)和變現(xiàn)時(shí)間約束四大因素，其內(nèi)涵和取值范圍如下表：

商品房變現(xiàn)率估值表