房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。其具體程序為：

　　（一）登記申請

　　辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機關(guān)交驗以下文件：

　　1、抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明材料；

　　2、抵押登記申請書；

　　3、抵押合同；

　　4、《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；

　　5、可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件和證明材料；

　　6、可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；

　　7、登記機關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

　�。ǘ�）登記審核與登記

　　登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理之日起15日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予登記的書面答復(fù)。

　　以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利的記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。

　　以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

　　（三）登記的變更與注銷

　　抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。

　　因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。

　　其實，就房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)來說，《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等諸多法律法規(guī)對其加以規(guī)范，但就實際應(yīng)用上看，《擔(dān)保法》與房地產(chǎn)信貸關(guān)系最為密切�！稉�(dān)保法》不僅同其他法律法規(guī)一道對房地產(chǎn)估價以及金融機構(gòu)的信貸業(yè)務(wù)進行規(guī)范，而且對抵押權(quán)實現(xiàn)也相應(yīng)的加以規(guī)范。作為現(xiàn)代的房地產(chǎn)估價機構(gòu)一方面要實現(xiàn)房地產(chǎn)估價的基本職能，另一方面也要以發(fā)展預(yù)測的眼光，積極的向委托方提供額外的專業(yè)咨詢意見，即實現(xiàn)服務(wù)和顧問的職能。當(dāng)然，各地都有其不同的具體情況，各地也根據(jù)國家相關(guān)法律制定了一些與本地情況相適應(yīng)的相關(guān)政策。實際上，在具體的房地產(chǎn)信貸的房地產(chǎn)價值評估中，其所涉及的各種情況都不盡相同，也會有與其向適應(yīng)的法律法規(guī)對其經(jīng)濟行為加以規(guī)范，而就我國房地產(chǎn)估價（含資產(chǎn)評估）的水平、我國的資產(chǎn)、資本市場及其信息交流的發(fā)展情況來看，要估算出其抵押權(quán)實現(xiàn)時的價值很困難的。因此從穩(wěn)妥的角度來考慮，目前許多的估價機構(gòu)在出具房地產(chǎn)估價（或資產(chǎn)評估）報告中，都聲明對于實現(xiàn)抵押權(quán)的相關(guān)的稅費未加以考慮，相應(yīng)的將這些有關(guān)問題交由報告的使用者考慮，自然這也符合執(zhí)業(yè)規(guī)范和行業(yè)管理的要求，但考慮到一般估價報告的使用者法律及相關(guān)知識的局限性，具體估價項目的估價師在出具正式估價報告后，應(yīng)當(dāng)就委托方經(jīng)濟業(yè)務(wù)可能涉及的方面，提出相關(guān)的意見與建議，最大限度的實現(xiàn)參謀的作用，以達(dá)到委托方所付的費用對委托方的價值最大化。但這要求估價師具備相當(dāng)豐富的政策、法律法規(guī)、各種技術(shù)專業(yè)等知識，還要求其掌握相關(guān)資本和資產(chǎn)市場以及其變化發(fā)展趨勢，另外還有對于估價師溝通能力的要求，更不用提嫻熟的估價技巧、豐富的估價經(jīng)驗了。以這個角度上分析，在一定的程度上可以解釋，目前房地產(chǎn)估價市場估價收費水平與行業(yè)規(guī)定有相當(dāng)?shù)牟罹嗔恕９纼r專業(yè)與相關(guān)知識及專業(yè)的并舉，估價人員成為“全能型的復(fù)合性人才”，不僅目前已成為國際評估人員普遍具有的素質(zhì)，而且這應(yīng)為我國估價師發(fā)展的趨勢。

　　《擔(dān)保法》就與房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的問題有其相關(guān)的規(guī)定，對其深化了解，不僅對估價人員正確的估價有相當(dāng)程度的影響，而且對金融機構(gòu)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險也是非常重要的。

　　考慮抵押權(quán)實現(xiàn)的一個重要問題就是抵押的效力，《擔(dān)保法》第46條規(guī)定：

　　抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。

　　從上面的規(guī)定可以看出，抵押擔(dān)保的范圍是指抵押權(quán)在其所擔(dān)保的債權(quán)屆期未能清償實行后，抵押物拍賣或者變賣的價金可以用來清償?shù)南鄳?yīng)的債權(quán)，而這個范圍是抵押雙方當(dāng)事人可以在抵押合同中加以約定的。但在此應(yīng)加以注意的是，如果是第三人為借款人做抵押擔(dān)保人而以第三人的房地產(chǎn)進行抵押的，在抵押權(quán)實現(xiàn)時，即便抵押物房地產(chǎn)由于受市場價格的影響已經(jīng)跌價，其價值不足以抵償原抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，抵押人（第三人）對不足部分也不再承擔(dān)清償責(zé)任。

　　因此，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)的基本要求是正直、公正、客觀、中立、科學(xué)，房地產(chǎn)估價師不僅要為估價業(yè)務(wù)的委托方負(fù)責(zé)，而且也要為潛在的報告使用者負(fù)責(zé)，在債權(quán)擔(dān)保估價中尤其應(yīng)注意不應(yīng)剝奪潛在債權(quán)人的債權(quán)安全權(quán)。

　　對于房地產(chǎn)租賃對房地產(chǎn)抵押影響的問題，《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：抵押人已將出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。租賃權(quán)對房地產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)的影響，一般來說是負(fù)面的，例如，在拍賣抵押物房地產(chǎn)時，買受人顧慮標(biāo)的物房地產(chǎn)上有租賃權(quán)的存在不愿意出高價，致使其實現(xiàn)的價款不足以清償其所擔(dān)保的債權(quán)。因此，無論房地產(chǎn)估價人員或金融機構(gòu)決策人員在進行未來變現(xiàn)風(fēng)險預(yù)測時，對此都應(yīng)加以重點考慮。

　　《擔(dān)保法》第53條對抵押權(quán)的實現(xiàn)規(guī)定如下：

　　債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)�，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

　　抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足的部分由債務(wù)人清償。

　　如前所述，除評估行業(yè)規(guī)范及相關(guān)法律對估價人員及估價機構(gòu)的較重的處罰外，對于抵押權(quán)實現(xiàn)時未獲清償?shù)那闆r，各個法律對估價人員及估價機構(gòu)未做出直接賠償?shù)囊?guī)定。在出現(xiàn)估價不實的情況時，往往由于估價技術(shù)規(guī)定的靈活性，即便是涉及到訴訟，由于難度大，一般也是以抵押權(quán)人的撤訴告終。未經(jīng)清償?shù)牟糠謧鶛?quán)，此時以普通債權(quán)的形式存在，金融機構(gòu)的這部分信貸風(fēng)險加大，因此，選擇信譽較高的估價機構(gòu)對于金融機構(gòu)來講是十分必要的，可以向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)管理機構(gòu)或上網(wǎng)查詢。對在建工程抵押權(quán)的實現(xiàn)，我國也有相關(guān)法律予以規(guī)范。

　　《中華人民共和國合同法》第286條和《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定如下：

　　建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

　　消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

　　建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個月，自建設(shè)工程竣工之日起或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。

　　從上面有關(guān)的規(guī)定來看，房地產(chǎn)抵押權(quán)的優(yōu)先地位是相對的，具體分析目前我國房地產(chǎn)開發(fā)情況，建筑工程承包人往往替房地產(chǎn)開發(fā)商墊付工程款進行建設(shè)，由于一般建筑工期比較長，不確定因素較多，房地產(chǎn)開發(fā)商的在建工程抵押貸款行為，對金融機構(gòu)來說具有一定的風(fēng)險，不良信貸發(fā)生的幾率較大，因此對于在建工程的抵押貸款無論是金融機構(gòu)或房地產(chǎn)估價機構(gòu)，都應(yīng)非常慎重，以免發(fā)生不可挽回的損失，此時對金融機構(gòu)來講，有一個長期合作的、非�？梢孕刨嚨�、可靠的房地產(chǎn)估價機構(gòu)是最為重要的。對于房地產(chǎn)估價機構(gòu)的在建工程估價，建議應(yīng)注重核實工程的土地出讓合同締結(jié)情況，土地出讓金及相關(guān)稅費的支付情況，在建工程款的給付情況，在各種費用核實的情況下，出具估價報告。對金融機構(gòu)的風(fēng)險防范我們有如下建議：

　　認(rèn)真審查貸款單位的信用情況以及自有資金的情況，并在貸款的金融機構(gòu)建立基本結(jié)算帳戶，將貸款劃入專門的帳戶實行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，再者在發(fā)放貸款時，要由貸款人逐筆申請并提供需要付款的證明，然后由金融機構(gòu)直接撥付對方。而且要在貸款合同中明確規(guī)定發(fā)包人要對其財務(wù)報表、稅務(wù)報表、貸款項目的相關(guān)合同及其變更事項以及預(yù)售方案進行及時披露，以便有關(guān)方面及時掌握發(fā)包人的資金流動情況、財務(wù)狀況、債務(wù)清償情況。

　　房地產(chǎn)抵押貸款中的土地使用權(quán)抵押的問題也是非常復(fù)雜的，《擔(dān)保法》第56條規(guī)定：

　　拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金及相關(guān)稅費的款額后，抵押人有優(yōu)先受償權(quán)。

　　按現(xiàn)行法律，出讓土地使用權(quán)抵押應(yīng)是最為安全和規(guī)范的擔(dān)保方式，但是，因為我國的土地產(chǎn)權(quán)管理制度及其相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定不是十分健全，以及行政執(zhí)法中有時出現(xiàn)的人為因素，在房地產(chǎn)抵押貸款中涉及土地使用權(quán)抵押中仍存在著較多的問題，這些問題對房地產(chǎn)估價機構(gòu)收集估價依據(jù)和金融機構(gòu)防范不良信貸的風(fēng)險尤為重要。

　　首先，地方政府考慮發(fā)展地方經(jīng)濟，減免土地使用權(quán)出讓金并指令地方土地管理部門限期辦理土地使用權(quán)證后，土地使用權(quán)占有者進行土地使用權(quán)抵押貸款所形成的風(fēng)險，此時由于土地使用權(quán)占有方并未有完全履行相關(guān)義務(wù)，即全額繳納土地出讓金，此時雖有地方政府的優(yōu)惠政策甚至地方政府有關(guān)部門專門下達(dá)文件，但從法律意義上看，這時所獲得的土地使用權(quán)只是形式上的，在實質(zhì)上并未在法律上生效。出現(xiàn)這種情況的后果有兩種情況：一種是政府隨意收回土地使用權(quán)，此時地方政府只賠付直接損失，并且如有違法事實則為無償收回；另一種情況是無法控制開發(fā)商的投機行為。這兩種情況都對放貸的金融機構(gòu)造成直接的危害。對于這類問題的風(fēng)險防范，我們建議：

　　1.確認(rèn)、驗證國有土地使用權(quán)證，取得他項權(quán)利證明書；

　　2.核查土地使用權(quán)人的土地使用權(quán)出讓合同；

　　3.審核土地使用權(quán)人的繳款證明；

　　4.正確對待當(dāng)?shù)卣�府的相關(guān)優(yōu)惠政策文件，第一要認(rèn)真審查文件的內(nèi)容、級別等情況。第二對文件中的相關(guān)內(nèi)容是否落實到了土地使用權(quán)出讓協(xié)議中的情況要認(rèn)真加以核實，相關(guān)文件是否與國家法律法規(guī)的規(guī)定有所抵觸；

　　5.詳細(xì)考察地方政府的信用情況；

　　6.規(guī)范貸款合同防范前面所述的工程款（承包人）優(yōu)先風(fēng)險。

　　對于房地產(chǎn)估價機構(gòu)與從事房地產(chǎn)信貸的金融機構(gòu)來講，認(rèn)真掌握國家與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)以及各個規(guī)章制度，對于更好的進行房地產(chǎn)估價和開展房地產(chǎn)信貸工作是非常有裨益的，當(dāng)然對相關(guān)的專業(yè)以及行政程序的掌握也是不可忽視的。從事房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)最關(guān)注的，也是房地產(chǎn)估價機構(gòu)的最基本工作，當(dāng)然是作為抵押物的房地產(chǎn)價值的確定，房地產(chǎn)價格估算的每一個環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)估算價格的最終確定，都有著重要影響，相關(guān)方面對其加以分析是十分必要的。