什么是藍(lán)籌物業(yè)？簡單講，在房地產(chǎn)牛市時，他們會一馬當(dāng)先跑在最前列，表現(xiàn)出最好的成長性；而在房地產(chǎn)價格下跌時，他們則會像押糧官一樣，勒馬收韁行進(jìn)在樓市下跌的最后方，表現(xiàn)出強勁的抗跌性。

　　從2008年4月至今，我們從深圳已入伙以及在售的200多個代表性樓盤中，進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼�理分析，最終尋找到最能夠代表深圳房地產(chǎn)光環(huán)的 “十大藍(lán)籌物業(yè)”。我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些“藍(lán)籌物業(yè)”在這一輪大牛市行情和這一輪大調(diào)整中，他們都表現(xiàn)出了無比鮮明的共性：他們普遍擁有良好或有良好預(yù)期的地段區(qū)位，可以坐享城市發(fā)展帶來的巨大利好；占有雙重甚至多重的稀缺資源，這些資源或是自然資源或是城市人文資源，但都是獨一無二的；它們普遍都是居家氛圍濃郁的高尚大社區(qū)，而且，在產(chǎn)品打造上全部都有領(lǐng)先同儕的地方；最后，開發(fā)商通過上述所有的種種努力，自然導(dǎo)致了一個結(jié)果：這些樓盤在這一輪大牛市中，普遍表現(xiàn)出了領(lǐng)先同儕的高增值性，而在這一輪調(diào)整中，它們也同樣普遍表現(xiàn)出了強勁的抗跌性。

　　區(qū)位價值：好地段更能抗跌

　　6月末，香蜜湖豪宅區(qū)水榭花都成交了一套單價3.8萬元/平方米的豪宅，比之前該樓盤最高的價格3.75萬元/平方米還升了1.3%.但是，此時，深圳樓市的事實是：樓市調(diào)整將近1年，房價已從17000元/平方米跌到11000元/平方米，跌幅高達(dá)36%，部分區(qū)域甚至慘遭腰斬。

　　“據(jù)我們研究調(diào)查，區(qū)位價值高的物業(yè)，在牛市中領(lǐng)先上漲，在跌勢中最能抗跌”，深圳一家地產(chǎn)中介研究機構(gòu)代表說，水榭花都地處深圳核心地段香蜜湖，享用的城市配套資源應(yīng)有盡有；同時，香蜜湖作為深圳著名的豪宅區(qū)，多年來也擁有了雄厚的人文積淀。因此，不可多得的區(qū)位價值使它具備了強勁的抗跌性能。

　　同樣，在此前的大牛市和這輪大調(diào)整中，顯示出非常強勁的上漲和抗跌性能的，很多就是那些區(qū)位價值良好的物業(yè)，除了水榭花都所在的香蜜湖區(qū)域外，還有華僑城、蛇口半山、福田中心區(qū)、關(guān)口以及口岸區(qū)域。這些區(qū)域，或有巨大的租務(wù)市場支撐，或是有非常便利而完善的高檔次城市配套，或是有未來無可比擬的發(fā)展前景，總之，他們都在這一輪調(diào)整中，顯示出了無比巨大的抗跌性。典型者如蛇口半山的招商。蘭溪谷2期，在2007年開盤之后遇到樓市調(diào)整，但至今依然維持著4萬元/平方米以上的價格不動搖，而且，在今年春節(jié)后的1個月里，銷售總額超過了2億元，成為當(dāng)時深圳豪宅的號手。究其原因，自然是因為蘭溪谷地處南中國最大規(guī)模的半山別墅群，而且又是深圳最具國際化氛圍的國際社區(qū)，這樣的地段令其在跌勢里依然能夠吸引眾多豪客毫不猶豫的出手購置。

　　以同樣的理由比照，我們會發(fā)現(xiàn)，在未來一段時間，基于整個深圳戰(zhàn)略側(cè)重的緣故，像龍華二線拓展區(qū)這樣的區(qū)域，可能會成為典型的 “藍(lán)籌區(qū)域”，而如水榭山、星河丹堤這類區(qū)域里的指標(biāo)大盤，也都將會毫無疑問地成為這輪調(diào)整里“抗跌股”。其中，于5月底以4.5萬元/平方米的高價開盤的水榭山，3天內(nèi)便實現(xiàn)了6成以上的成交，便是最有力的明證。

　　資源價值：資源催生頂級大藍(lán)籌

　　同地段價值相伴而生的是資源價值，有些物業(yè)不一定占據(jù)非常良好的地段，但卻擁有著非常頂級而稀缺的資源，或是自然資源，如山湖林海，或是人文資源，如高爾夫球場等等，但無一例外，它們都是城市里最稀缺的東西，稀缺才能令物業(yè)擁有獨一無二的品性，從而走出完全獨立于大市的藍(lán)籌行情。

　　在深圳能夠稱得上最稀缺的資源的有三類，海、山以及高爾夫，照此尋找，東部濱海的海景別墅，如萬科17英里，成為海景資源里的佼佼者。但創(chuàng)下深圳頂級別墅最高價位的并不是17英里，而是今年6月底開盤的東部華僑城天麓，當(dāng)時深圳房價已大跌36%，但天麓卻創(chuàng)下了高達(dá)7-10萬元/平方米的別墅高價記錄，“最保守估計，天麓（的價格）將來也會翻番，原因很簡單，它太稀缺了，占有的資源稀缺，（別墅）量更少，完全不受市場影響”，一家大型房企老板私下表示。坐擁東部華僑城頂級配套的天麓同時享有山海稀缺景觀，也開始成為深圳頂級大藍(lán)籌。同樣的頂級大藍(lán)籌在深圳西部也有一個，便是觀瀾湖高爾夫別墅，依托世界第一大高爾夫球會，獲得連續(xù)12年歐米茄觀瀾湖高爾夫世界杯的舉辦權(quán)，觀瀾湖高爾夫別墅擁有的幾乎是國內(nèi)最雄厚、也是最稀缺的人文資源。因此，過去幾年里，才有觀瀾湖別墅開盤銷售動輒超過10個億的記錄。

　　而如果非常稀缺的資源同時再附加上非常稀缺的地段，那產(chǎn)生的將是什么？雙重的藍(lán)籌物業(yè)。深圳灣填海區(qū)就是這樣一個區(qū)域，而位于其中的百仕達(dá)。紅樹西岸就是這樣的雙重大藍(lán)籌，這個區(qū)域不僅擁有深圳灣一線海景和自然保護(hù)區(qū)紅樹林等自然資源，還擁有沙河高爾夫球場、華僑城歡樂海岸等豐富的人文資源。同時，填海區(qū)所處的地段是深圳兩大中心 （前�！�—后海和福田——羅湖）之間的城市核心圈層，未來規(guī)劃的大型MALL、歌劇院等高檔設(shè)施都將使這里成為深圳的“國際名片”。加上百仕達(dá)地產(chǎn)本身的特立獨行，我們最終看到，從2005年深圳房價飛漲開始，紅樹西岸就以深圳高層豪宅價格NO.1的身份出現(xiàn)，如今售價依然超過4.5萬元/平方米，絲毫沒有任何下跌。開發(fā)商方面表示，如今的紅樹西岸已經(jīng)進(jìn)入尾盤階段，不存在什么風(fēng)險，因此，未來也絕對不可能降價。

　　樹立了標(biāo)桿的紅樹西岸同時也在拉升著深圳灣填海區(qū)的未來，像以3.5萬元/平方米開盤、當(dāng)日成交近5成的浪琴半島和目前仍在“細(xì)細(xì)研磨”的聯(lián)泰。梅沙灣，潛在的藍(lán)籌氣勢逐漸顯現(xiàn)。

　　生活價值：大社區(qū)指標(biāo)大盤也“藍(lán)籌”

　　事實上，大部分能夠成為藍(lán)籌的物業(yè)多數(shù)都是具有著 “地段價值”和“資源價值”兩者中的一項，但據(jù)我們調(diào)查，一些地段一般，資源一般的物業(yè)，照樣也在此前大漲行情中，上攻凌厲，而在這一輪大調(diào)整中，又顯示出非常強勁的抗跌性。比如百仕達(dá)花園、黃埔雅苑、華僑城波托菲諾、萬科四季花城、桃源居等等。再進(jìn)一步分析，我們發(fā)現(xiàn)，這些物業(yè)幾乎清一色具備兩個非常明顯的特征：一是大社區(qū)，居家氛圍濃郁，入住率高而空置率低，多是區(qū)域內(nèi)的指標(biāo)大盤；二是產(chǎn)品打造極具特色，領(lǐng)先城市甚至全國，客觀上也使物業(yè)具備了相當(dāng)?shù)莫毺匦浴?/p>

　　其中，最典型的莫過于百仕達(dá)花園，位于羅湖太寧片區(qū)的百仕達(dá)花園本是鐵皮棚戶區(qū)，在地段價值和資源價值都乏善可陳，但是，百仕達(dá)地產(chǎn)引進(jìn)了香港的豪宅元素——會所、園林、游泳池，并在全國范圍內(nèi)首創(chuàng)了架空園林，這些產(chǎn)品上的努力使百仕達(dá)花園在開盤之初大獲成功。同時，加上如今在售的百仕達(dá)5期。樂湖，百仕達(dá)花園已經(jīng)成為一個總面積達(dá)100萬平方米的國際化社區(qū)，社區(qū)內(nèi)多為自住客戶，投資成分不高，因此，在這一輪調(diào)整中，百仕達(dá)花園1期中心組團(tuán)和2期湖心臺價格依然維持在1.8-2萬元/平方米，幾乎沒有下跌。而于6月底開盤的樂湖，也創(chuàng)下了2.4萬元/平方米的高價，并且在一月內(nèi)實現(xiàn)10億銷售額，這些都是10多年來的積淀之功。

　　同樣典型的還有萬科四季花城，其所處的地段比百仕達(dá)花園還要差許多，但它成了萬科的成名作，并且萬科的首個全國專利 “情花”（情景花園洋房）便是產(chǎn)生在這里，前后七期超過50萬平方米的大社區(qū)使得四季花城一直成為關(guān)外的指標(biāo)大盤，在如今關(guān)外房價動輒腰斬的狀況下，四季花城也只是以相對較小幅度的下跌顯示出其出色的抗跌性。

　　而在我們篩選出來的藍(lán)籌物業(yè)中，多數(shù)擁有“地段價值”和“資源價值”的樓盤同時也都具有良好的“生活價值”，比如招商。蘭溪谷，不但社區(qū)位于南中國最大的別墅群內(nèi)，擁有非產(chǎn)安靜而又高尚的生活氛圍；同時，半山區(qū)域還擁有全深圳人艷羨的國際教育資源及國際化生活氛圍，這些都是其它區(qū)域所不能比擬的。因此，這在一方面也支持了蘭溪谷的價格持續(xù)抗跌。

　　資本價值：藍(lán)籌物業(yè)上漲最快下跌最慢

　　地段價值、資源價值以及生活價值，三大價值體系統(tǒng)統(tǒng)指向一個結(jié)果：體現(xiàn)在資本市場上的資本價值。這些擁有多重價值體系的藍(lán)籌物業(yè)，在過去幾年里的大牛市里，他們會一馬當(dāng)先跑在最前列，表現(xiàn)出最好的成長性；而在房地產(chǎn)價格下跌時，他們則會像押糧官一樣，勒馬收韁行進(jìn)在樓市下跌的最后方，表現(xiàn)出強勁的抗跌性。簡單講，藍(lán)籌物業(yè)，無論在什么時候，都是資本市場里最好的選擇。

　　和市場整體進(jìn)行比照，2007年10月份之前的4年時間里，深圳房價穩(wěn)步甚至飛快上漲，住宅均價從2004年的5980元/平方米漲到2007年13000多元/平方米，漲幅超過200%.但其間，藍(lán)籌物業(yè)多數(shù)都獲得了3-5倍的高速成長！比如深圳四大知名豪宅區(qū)——華僑城、香蜜湖、蛇口半山以及深圳灣填海區(qū)，其區(qū)域內(nèi)高層豪宅的價格從2004年的不過1萬元左右/平方米，一路飛漲到2007年10月份之前的4萬元/平方米以上，漲幅令人驚嘆地達(dá)到了400%！其中水榭花都在2004年不過1萬多元/平方米，到2007年，已經(jīng)漲到3.8萬元/平方米，翻了近4倍。而更驚人的招商。蘭溪谷，一期價格在2004年不過8000-9000元/平方米，二期在2007年便升至4.5萬元/平方米以上，升幅高達(dá)5倍多！和一般物業(yè)相比，這些藍(lán)籌物業(yè)在牛市里，不但大幅度跑贏了深圳房地產(chǎn)整體大市，而且還超過了一般物業(yè)漲幅的兩倍多！

　　同樣，在2007年10月份至今10個月時間里，深圳房價進(jìn)入明顯調(diào)整，截至月，新房價格從最高點的17350元/平方米回落到11000元/平方米，回落幅度超過36%南山、龍崗不少區(qū)域慘遭腰斬，這是一般普通住宅面臨市場調(diào)整出現(xiàn)的正常頹勢。但是，那些藍(lán)籌物業(yè)表現(xiàn)如何呢？經(jīng)過調(diào)查，我們會發(fā)現(xiàn)，真正的藍(lán)籌物業(yè)，幾乎沒有一個出現(xiàn)明顯的價格松動跡象，諸如上述的四大豪宅區(qū)域，如今區(qū)域價格仍然維持在2007年10月之前的高位水位！就算是有一些惠及客戶的讓利舉措，但這表現(xiàn)在價格上的折讓幅度不足10%.像招商。蘭溪谷、紅樹西岸依然維持此前的高價，絲毫沒有松動，而每月還有穩(wěn)定成交。而如東部華僑城天麓、水榭山、百仕達(dá)5期。樂湖，還紛紛在逆市熱銷的狀況下創(chuàng)造了區(qū)域最高價，樂湖使羅湖價格出現(xiàn)了2.4萬元/平方米以上的新高，水榭山使龍華出現(xiàn)了4.5萬元/平方米的別墅，天麓更是創(chuàng)下了深圳最高價別墅。而如浪琴。半島、萬科。棠樾，也都紛紛獲得了比一般物業(yè)好得多的成交效果�？梢哉f，在整個房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整之際，藍(lán)籌物業(yè)的抗跌保值能力明顯要超過一般物業(yè)！

　　綜合以上，我們大概會明白，在房地產(chǎn)上漲過程中，藍(lán)籌物業(yè)會以上漲領(lǐng)跑者的角色成為投資客的最先青睞對象，而在房地產(chǎn)下跌的過程中，藍(lán)籌物業(yè)又能成為下跌的最為強大的抵抗者。因此，如果在這個階段購買不動產(chǎn)，可以確定，置業(yè)者們最恰當(dāng)?shù)倪x擇，便是購置經(jīng)過時間檢驗的藍(lán)籌物業(yè)！