跨入新世紀(jì)，隨著我們國力的增強(qiáng)和人民收入水平的提高，廣大群眾改善居住條件的要求越來越高。現(xiàn)代住區(qū)的規(guī)劃建設(shè)如何創(chuàng)造出更加舒適、更加便捷、更加文明健康的人居環(huán)境，既是時(shí)代的要求，也是市場的需求。

　　一、關(guān)于住區(qū)的交通組織��

　　1.人、車分流問題

　　住區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，被稱為住區(qū)的血脈，是住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)鍵所在。路網(wǎng)怎么設(shè)計(jì)，人、車是分流帶是合流，很大程度上關(guān)系著居住生活質(zhì)量。

　　現(xiàn)在，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，住區(qū)交通組織一定要做到人車分流，否則，住區(qū)交通組織不能稱優(yōu)秀。我認(rèn)為這種看法，有關(guān)偏頗，甚至是一種誤導(dǎo)。

　　按照常理，不同的住區(qū)、區(qū)位環(huán)境不一樣，規(guī)模條件不相同，不可能也沒必要按一種模式去規(guī)劃設(shè)計(jì)。許多規(guī)劃建設(shè)的實(shí)踐表明，不是因地制宜，而是刻意追求某一種形式，往往會(huì)適得其反，做出來的住區(qū)交通組織不經(jīng)濟(jì)，不合理。

　　在實(shí)踐中我們發(fā)現(xiàn)，不少住區(qū)采取人、車合流的交通組織有它的合理性。因?yàn)樽�區(qū)的機(jī)動(dòng)車交通量畢竟不同于城市干道，是有限度的，再者，住區(qū)對機(jī)動(dòng)車的車速也是嚴(yán)格限制的，不允許開快車。故此，采用人、車合流組織住區(qū)交通的優(yōu)秀住區(qū)，國內(nèi)、國外都不乏其例。

　　我想強(qiáng)調(diào)的是，住區(qū)交通組織，可以人、車分流，也可以人、車合流，要因區(qū)制宜。適合做人、車合流的路網(wǎng)，必須實(shí)行分道。即人行、車行可以在一條交通線上，但行進(jìn)中，必須各行其道，人、車分道行駛。

　　人車分道，對道路斷面設(shè)計(jì)有一定要求，平面設(shè)計(jì)要留出人行道的位置，留足人行道的占地；豎向設(shè)計(jì)最好是車行、人行不在一個(gè)層面，略有高差；在空間上作適當(dāng)分隔，比如做綠化分隔，種植行道樹等。相信這樣的交通環(huán)境，開車人和步行人都會(huì)有安全、滿意的感覺。

　　無論人、車分流，還是合流，人、車要分道，路網(wǎng)結(jié)構(gòu)要合理，密度要適當(dāng)。我認(rèn)為住區(qū)的路幅不宜太寬，太寬了易使駕車人無形中放松警戒，容易開快車，增加安全隱患。一般情況下，小區(qū)主路雙車道即可。路幅可適當(dāng)窄一點(diǎn)、路網(wǎng)應(yīng)適當(dāng)密一點(diǎn)。這樣，交通用地不增加，投資不增加，既滿足交通功能要求，又改善交通安全環(huán)境。

　　2.停車問題

　　這里所說的停車，是指機(jī)動(dòng)機(jī)的停放。隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，小汽車進(jìn)入家庭的步伐迅速加快，住區(qū)停車問題愈顯突出。近一、二年各地對新建住區(qū)停車要求越來越高，有的已超過建設(shè)部對康居工程的停車指標(biāo)要求。

　　切實(shí)解決好停車問題，要滿足三個(gè)方面：一是要有足夠的車位數(shù)量，二是要能夠便捷地存取車，三是要處理好人、車、綠地的矛盾，分析各地住區(qū)停車的成功經(jīng)驗(yàn)，我覺得以下幾點(diǎn)可以借鑒：

　　第一，堅(jiān)持就近停放、合理而局。就近即意味著方便，如果存取車都不方便，則有悖于住戶買車圖方便的初衷。就近，能滿足人的心理需要，住在樓上，車停樓下，開窗可視愛車，令人放心，甚至，自己的孩子還可能到自家車邊看一看，摸一摸，圍車游戲，也是一種天倫之樂，正常心態(tài)。就近，也不一定會(huì)影響環(huán)境。汽車的噪音，尾氣問題，相信會(huì)因汽車技術(shù)進(jìn)步而逐步得到緩解，再說，人往往是要有一定的聲波刺激的，它會(huì)讓人感到這就是生活，這里有生機(jī)，過分的寂靜反而會(huì)讓人不安。

　　第二，盡量采用地面停放，均勻分布。這是就一般的住宅區(qū)而言的。至于那些地處鬧市中心或?qū)θ莘e率要求很高的住區(qū)的停車問題，只能靠地下空間或地上立體停車，此乃不得已而為之。地面停車的主要優(yōu)點(diǎn)是投資少，見效快，同時(shí)地面停車效能高，投資一平米，見效一平米。不同于建地下停車場，受建筑柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)制約，難以有效充分利用�，F(xiàn)正在建的北京龍澤園小區(qū)，為國家康居示范工程之一，中美合作項(xiàng)目，就采用了八個(gè)均勻分布的地面停車場的規(guī)劃做法，其停車位占到停車總數(shù)的70%，這由美國規(guī)劃師設(shè)計(jì)，得到了我國國內(nèi)專家的普遍贊同。

　　地面停車，要平衡好人與車的用地關(guān)系，規(guī)劃時(shí)要留足人的戶外活動(dòng)用地�？衫�用住區(qū)的消極空間，宅旁屋后適當(dāng)建規(guī)模適當(dāng)?shù)耐＼噲�，也可在道路的適當(dāng)位置放大處理，建設(shè)港灣式的停車場。這樣的停車場，使用者因日落而歸，車停滿，人回屋，互不干擾。

　　絡(luò)，被稱為住區(qū)的血脈，是住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)鍵所在。路網(wǎng)怎么設(shè)計(jì)，地面停車，還要平衡好停車與綠化的關(guān)系，不能影響環(huán)境。一般可采用植草磚，但應(yīng)注意磚壁要薄，以留有足夠的植草空間，還可在車位間種植林蔭樹等形式，以增加住區(qū)綠量，改善生態(tài)。通過規(guī)劃師的精心設(shè)計(jì)和日常養(yǎng)護(hù)，這類問題不難解決。

　　第三，一次規(guī)劃，分步實(shí)施。住區(qū)規(guī)劃必須有前瞻性，規(guī)劃出足夠的停車位，為未來發(fā)展留有余地。這方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)是深刻的。如十年前建設(shè)的一批國家試點(diǎn)小區(qū)，有不少因?yàn)閷ν＼囄豢紤]不足，現(xiàn)在已跟不上發(fā)展，出現(xiàn)了嚴(yán)重的車“滿”為患，從而失去了昔日的光輝。住區(qū)規(guī)劃對停車位數(shù)的把握必須按照當(dāng)?shù)卣�府要求和發(fā)展趨勢留足數(shù)量，一次規(guī)劃到位，以免造成“先天”不足。

　　具體實(shí)施時(shí)，可以分步推進(jìn)。規(guī)劃方案也要盡力方便分步實(shí)施。家庭小汽車發(fā)展有個(gè)過程，過度超前，會(huì)造成浪費(fèi)，特別是花了巨額資金建大型地下車庫，建成后不能充分利用，對開發(fā)商和住房人都不利。現(xiàn)在有的住區(qū)建成后房子售馨，停車位賣出不多或賣不動(dòng)的情況也常見。連深圳這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)也不乏其例。

　　為能分步實(shí)施，一些住區(qū)將集中停車場，規(guī)劃設(shè)計(jì)在集中綠地、小廣場、學(xué)校運(yùn)動(dòng)場等地下空間。當(dāng)停車數(shù)量不多時(shí)，暫不建地下停車場，在汽車數(shù)量增加后，逐步開發(fā)地下停車場。這樣做，兼顧了近期使用和遠(yuǎn)期發(fā)展，具有可操作性。在再建地下停車場時(shí)，也容易實(shí)施，經(jīng)濟(jì)性亦好。地下停車場可以采用全地下和半地下兩種方式建造。有采用掩土車庫的形式（即抬高綠地、運(yùn)動(dòng)場、底層作車庫），有效解決了人、車、綠的矛盾。

　　3.住區(qū)封閉管理問題

　　這些年，我們規(guī)劃建設(shè)的住區(qū)，多作空間圍合，只留一、二個(gè)或二、三出入口讓區(qū)內(nèi)的人通行，并加設(shè)穿制服的保安實(shí)施封閉式的住區(qū)管理。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，這種做法在一定程度上起到了維護(hù)住區(qū)環(huán)境安全和安靜的作用。

　　然而，事物總是一分為二的。隨著社會(huì)的進(jìn)步，科技的發(fā)展，住區(qū)封閉式管理受到了時(shí)代的挑戰(zhàn)。其一，住區(qū)的封閉管理會(huì)造成部分居民出行的不便，不符合現(xiàn)代人高生活節(jié)奏的要求，尤其是年青的上班族。人們在限定的一、二個(gè)出入口通行，上下班高峰時(shí)，更易造成“瓶頸”堵塞，交通不暢且不安全。其二，封閉管理安排警衛(wèi)值勤，雖對歹徒、壞人有威懾力，但對住區(qū)居民少了親切感、輕松感，甚至是減少了私密性。安全保障還得依靠科教進(jìn)步，少用保安中“人海戰(zhàn)術(shù)”。其三，封閉管理，不便于社會(huì)交融。一個(gè)住區(qū)形成一個(gè)封閉的莊園，城市中形成越來越多的“獨(dú)立莊園”，人類多元文明之間的交流明顯受阻。其四，為了強(qiáng)調(diào)住區(qū)的封閉合理，必然減少住區(qū)的出入口，又必將減少住區(qū)之間的穿行，進(jìn)而導(dǎo)致城市的路網(wǎng)的稀疏。本來就已十分緊張的城市交通，將隨著新的住區(qū)的建成而加劇城市交通的緊張和擁擠。

　　中國加入WTO，我們的國門都打開了，封閉的圍墻推倒了，我們不少城市提出要建成國際城市加家園城市，城市住區(qū)為什么還要反其道而行，自己給自己加設(shè)隔離的圍墻呢？住區(qū)的規(guī)劃建設(shè)更應(yīng)持開放的態(tài)勢。

　　當(dāng)然，住區(qū)不封閉，空間不圍死，不等于“路路通”，任意穿行。開放的住區(qū)也應(yīng)有自己的“游戲規(guī)則”，這個(gè)“游戲規(guī)則，要與居住的人的活動(dòng)軌跡相吻合。通過科技手段，既實(shí)現(xiàn)住區(qū)的開放、通透，又做好住區(qū)環(huán)境的維護(hù)和安全防范。新城市主義倡導(dǎo)街坊式的住區(qū)布局，主張?zhí)岣咦�區(qū)的道路密度，增加住區(qū)的交通通透性，這是現(xiàn)代住區(qū)規(guī)劃建設(shè)不能不考慮的問題。

　　二、關(guān)于住區(qū)環(huán)境

　　1.居住環(huán)境的整合性

　　住區(qū)環(huán)境的優(yōu)劣直接關(guān)系到居民的生活質(zhì)量，是住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的靈魂，已經(jīng)越來越受關(guān)注。

　　環(huán)境，決不單指綠化景觀。環(huán)境的概念幾乎涵蓋了存在于人類周圍的一切。歸納起來分自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、物質(zhì)環(huán)境三個(gè)方面，自然環(huán)境要強(qiáng)調(diào)生態(tài)性，社會(huì)環(huán)境要突出文化性，物質(zhì)環(huán)境要提高功效性，三者相輔相成，互相影響，互相促進(jìn)的。住區(qū)環(huán)境建設(shè)，實(shí)質(zhì)是一個(gè)整合的過程，要發(fā)揮整合的作用，要實(shí)現(xiàn)整合效益最大化。

　　要實(shí)現(xiàn)居住環(huán)境整合效益最優(yōu)，需要采用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)的理念和手法，盡可能地完善各項(xiàng)居住功能，增加情趣，提高品味，通過對住區(qū)的“精加工”，克服各種“先天不足”的毛病。住區(qū)規(guī)劃建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)將環(huán)境設(shè)計(jì)作為一個(gè)獨(dú)立的設(shè)計(jì)階段來進(jìn)行。要徹底改變環(huán)境是摟棟設(shè)計(jì)的“副產(chǎn)品”的做法。（即擺好了接的位置，再“見室插綠”的作法）要通過對住區(qū)空間輪廓、群體組織、建筑色彩、立面造型、綠化配置、小品設(shè)置、屋頂、地面的鋪砌效果等進(jìn)行綜合考慮，從而實(shí)現(xiàn)整合環(huán)境最優(yōu)。

　　相對獨(dú)立階段的環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)與修建性詳細(xì)規(guī)劃同步進(jìn)行，應(yīng)建立在深入的居住形態(tài)調(diào)研，對居住行為充分認(rèn)識(shí)、了解的基礎(chǔ)之上。前兩年，一些住區(qū)的規(guī)劃建設(shè)熱衷于搞大廣場，大花園、大噴泉等，現(xiàn)在這種做法已逐步被淘汰；一些住區(qū)只注重植草坪、不注重栽樹或很少種喬、灌木的做法也在改進(jìn)中。取而代之的是方便實(shí)用、貼近居民的宅旁路邊可以進(jìn)入的小花園和各種便于人們交往的休憩場所，住區(qū)綠化追求密實(shí)度，講究喬、灌、草、攀援植物的合理配置和氧氣的釋放量。過去一些盲目追風(fēng)求洋，搞花架子，片面講氣派，放大尺度的做法也正在克服中，中國風(fēng)格、地方特色、尺度適當(dāng)、空間宜人的規(guī)劃設(shè)計(jì)已越來越受到推崇。這是住區(qū)規(guī)劃建設(shè)進(jìn)步的表現(xiàn)，其環(huán)境整合效益定會(huì)越來越好。

　　2.建造、裝修一體化

　　住宅建造和裝修能否一次完成，實(shí)現(xiàn)其建造、裝修的一體化，這已經(jīng)直接關(guān)系到居住的環(huán)境質(zhì)量。有消息報(bào)導(dǎo)，據(jù)北京消費(fèi)者協(xié)會(huì)的一項(xiàng)調(diào)查，新裝修家庭甲醛的超標(biāo)戶占70%以上；據(jù)北京兒童醫(yī)院統(tǒng)計(jì)，十分之九的患腦炎的兒童，其家庭均在近期進(jìn)行過住房裝修�？梢娂彝プ≌�裝修問題直接影響了居住環(huán)境質(zhì)量。如何改變這種狀況，建造裝修一體化無疑是一種好的選擇。

　　竣工交付毛坯房，這是我國住宅建設(shè)發(fā)展階段的歷史產(chǎn)物。其弊端已有目共睹：損壞結(jié)構(gòu)、影響環(huán)境、嚴(yán)重?cái)_民，浪費(fèi)資源。

　　為克服開發(fā)者提供毛坯房，由住戶自行裝修造成的弊端，建設(shè)部專門發(fā)出通知禁止交付毛坯房，許多地方已紛紛提出菜單式裝修方案——給住戶提供裝修菜單，住戶點(diǎn)好“菜”后，開發(fā)商做“菜”，最后交出的是完全的成品房。這一方法，比提供毛坯房來說，無疑是個(gè)進(jìn)步。但我們發(fā)現(xiàn)實(shí)施起來難度很大。開發(fā)者用心良苦，但收效甚微，據(jù)了解做菜單式裝修成功者在全國廖廖無幾。原因何在？主要還是目前的家裝市場不完善、不規(guī)范，象樣的家裝專業(yè)隊(duì)伍沒有完全形成。鑒于此，開發(fā)商很難“按單做菜”。有的項(xiàng)目既然不好做，或者做了也不滿意，加上按單做菜開發(fā)商會(huì)承擔(dān)更多的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，于是干脆不做，交付的仍是毛坯房。

　　毛坯房不行，菜單式裝修也難推開，那么一次性裝修到位的路行不行呢？上海等地的實(shí)踐證明：行。2001年上海市已有3千套住房實(shí)現(xiàn)了一次裝修到位，結(jié)果很受買房者歡迎，購銷兩旺。比如奧林匹克花園住區(qū)要買房需提前5天排隊(duì)。

　　上海市計(jì)劃2002年3萬套，2003年10萬套（突破新房供應(yīng)量的2/3）要實(shí)行建造、裝修一體化。這是一個(gè)令人鼓舞的消息。它也將是我國住宅建設(shè)史上的一次飛躍，并以此成為推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的一個(gè)切入口。

　　一次裝修到位，關(guān)鍵是轉(zhuǎn)變觀念。開發(fā)商、建造商、消費(fèi)者和政府管理部門都要轉(zhuǎn)變觀念。一是沒裝修的住宅是半成品，不能賣；二是住房特色個(gè)性不能靠拆、砸、換的方式實(shí)現(xiàn)，而應(yīng)從設(shè)計(jì)源頭上考慮，從家俱、裝飾品上體現(xiàn)。政府將制定相應(yīng)的法規(guī)，加以限制和引導(dǎo)。

　　能否一次裝修到位，關(guān)鍵在地方政府的決心，工作重點(diǎn)在開發(fā)商。開發(fā)商要認(rèn)清市場發(fā)展潮流，適應(yīng)市場需求，狠下決心，準(zhǔn)確定位消費(fèi)對象，認(rèn)真把握市場需求，精心選擇裝修隊(duì)伍，精心設(shè)計(jì)、精心選材（綠色建材）、精心施工，以滿足廣大消費(fèi)者的需求。實(shí)際上，做好了住宅裝修，保證了住房質(zhì)量，也是對企業(yè)品牌的一種推進(jìn)，亦蘊(yùn)含著新的利潤增長點(diǎn)。上海奧林匹克花園項(xiàng)目就是一個(gè)很好的佐證。據(jù)報(bào)道北京世紀(jì)城二幢高層住宅樓，共192套房，全部一次裝修到位，推出后僅一天時(shí)間就銷售一空。��

　　三、關(guān)于住宅建設(shè)配套��

　　1.適度超前的配套原則

　　在國家新的有關(guān)住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范尚未頒布，老規(guī)范又不能完全適用的新情況下，如何規(guī)劃建設(shè)住宅配套設(shè)施？現(xiàn)在各地做法不一，各顯神通。見縫插針，不管配套的開發(fā)行為，已為各方所反對，難以為繼，但不難發(fā)現(xiàn)至今還有不少開發(fā)項(xiàng)目，為追求項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益仍在千方百計(jì)地壓縮配套項(xiàng)目，從而給城市給居民留下了隱患。筆者要強(qiáng)調(diào)的是住區(qū)建設(shè)配套問題要高度重視，并以適度超前為好。因?yàn)�，相對充裕的配套設(shè)施，是住區(qū)運(yùn)行高效率、服務(wù)高水平、居住高質(zhì)量的必要條件，是住區(qū)的亮點(diǎn)，開發(fā)商的賣點(diǎn)。

　　住區(qū)配套設(shè)施（含各項(xiàng)生活設(shè)施、市政公用設(shè)施、公建文化設(shè)施等）分市場方式立項(xiàng)和非市場方式立項(xiàng)兩種。住區(qū)配套適度超前，講求的是居住功能上的完善，并不等于所有住區(qū)配套的項(xiàng)目一個(gè)都不少的新建。

　　以市場方式立項(xiàng)、建設(shè)的配套項(xiàng)目，主要是商業(yè)服務(wù)設(shè)施。這類設(shè)施建什么、不建什么，規(guī)模大小、標(biāo)準(zhǔn)高低，決心由投資者下，拍板在老板。其規(guī)劃建設(shè)的依據(jù)是市場調(diào)查，調(diào)查越深入、透徹，決策會(huì)越科學(xué)、理性。

　　在建設(shè)布局上，過去那種住區(qū)周邊建商店（特別是周邊底商）、中間建住宅的手法，其弊端是顯現(xiàn)的。商業(yè)繁榮不成，反而影響了內(nèi)部居住環(huán)境，遠(yuǎn)不如相對集中布置在住區(qū)人流集中的地方或出入口附近，既使住區(qū)相對安靜，又方便使用，符合現(xiàn)代生活的高節(jié)奏，高效率的要求，又能改變周邊均是底商，不通透的格局。使住區(qū)的外圍通透，空間交融，更能顯現(xiàn)住區(qū)的檔次和品味。

　　非市場方式立項(xiàng)、建設(shè)的配套項(xiàng)目，主要是文教、管理、市政設(shè)施等配套項(xiàng)目。這屬于不完全適用市場方式調(diào)節(jié)或市場不能有效調(diào)節(jié)的領(lǐng)域，其建設(shè)與否、規(guī)模大小、檔次高低，既要依賴開發(fā)者的行為，又要有政府的監(jiān)督、管理行為。市政、道路、綠地、給排水、供電、供氣、通信等設(shè)施必須配套、功能齊全、開發(fā)者要舍得投入。每一個(gè)項(xiàng)目的確定，規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)等既要講功能、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)，還應(yīng)適度超前，留有發(fā)展綠地。文教項(xiàng)目，如幼兒園、托兒所、中、小學(xué)要強(qiáng)調(diào)因區(qū)制宜。如在市區(qū)搞舊區(qū)改造，附近的幼托、學(xué)校尚有足夠的容量，能完全滿足功能要求，就無須再強(qiáng)調(diào)新建。反之，必須配夠。

　　2.建住區(qū)會(huì)所問題。

　　現(xiàn)在不少地方住區(qū)，正在興起會(huì)所熱，住區(qū)會(huì)所主要是為住區(qū)的居民服務(wù)的，它是社區(qū)交往、文化娛樂、以及餐飲休閑的主要場所，一般采用會(huì)員制的形式，以該住區(qū)居住者為主體，起到強(qiáng)化居民心理整合和歸屬的作用。

　　會(huì)所的功能類似于過去規(guī)劃的小區(qū)老年活動(dòng)站、青少年活動(dòng)中心等，那時(shí)候不搞會(huì)員制，現(xiàn)在的會(huì)所也有沒采用會(huì)員制的形式。不論形式如何，統(tǒng)稱會(huì)所，似乎是一種時(shí)尚。這些姑且不論，要論的是建設(shè)規(guī)模問題。

　　現(xiàn)在住區(qū)會(huì)所有越建越大之嫌，似乎成了住區(qū)檔次，水平的象征。會(huì)所建得大，設(shè)施較多，功能較全，一定程度上能起到彌補(bǔ)城市功能不足的作用。但從長計(jì)議，會(huì)所大了，要獲得經(jīng)濟(jì)效益，要維持正常運(yùn)營，就必然要招攬區(qū)外人員加盟。然而，這對住區(qū)環(huán)境是一種干擾，住區(qū)居民的家園感，領(lǐng)域感受到影響。倘若無外來加盟者或數(shù)量偏少，則正常運(yùn)營難以保證。在已建成的住區(qū)會(huì)所中，因會(huì)所規(guī)模偏大，而到會(huì)所者偏少，造成開不了業(yè)而空關(guān)的現(xiàn)象也不少見。筆者認(rèn)為，住區(qū)建會(huì)所，規(guī)模一定要適度，它必竟不是城市俱樂部。一定要牢固樹立以為本住區(qū)居民服務(wù)為本的思想，因地制宜，以實(shí)現(xiàn)切實(shí)能為本區(qū)居民服務(wù)的功能性的住區(qū)會(huì)所的宗旨。