1.房地產(chǎn)物質形態(tài)的演變導致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變

　　房地產(chǎn)是人類賴以生存的基本物質資料，無論生活或是生產(chǎn)經(jīng)營，都不能與之分離。隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展和社會資源配置的需要，幾千年來單一產(chǎn)權式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應經(jīng)濟社會發(fā)展的要求。特別是近代建筑科學技術的進步，為節(jié)約社會物質資源和改善人類生活條件，不斷創(chuàng)造出豐富的建筑形式。目前，設備設施齊全的組團建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。物質狀態(tài)的變化必然導致產(chǎn)權所有關系的變化。房地產(chǎn)權屬已經(jīng)由獨立的產(chǎn)權主體向共有的產(chǎn)權主體轉化。目前，除少數(shù)情況外，建筑物及配套的設施、設備以及用地，基本已被多個產(chǎn)權人區(qū)分所有，其中的每個產(chǎn)權人僅享有部分產(chǎn)權并承擔專有部分的管理修繕義務，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔著維護責任。因此，傳統(tǒng)的房屋管理模式不能適應房地產(chǎn)物質形態(tài)和權屬狀況的改變。

　　2.多元化的物業(yè)權屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應

　　在以共有財產(chǎn)形式存在的物業(yè)中，由于物業(yè)全體共有人對物業(yè)共同享有權利并共同承擔義務，因此單個業(yè)主對全體業(yè)主共同享有的權利無權單方面作出決定，同時單個業(yè)主也沒有義務全額承擔應由全體業(yè)主共同履行的義務。至此，幾千年來由業(yè)主自管自修房屋的管理方式，在當前的物業(yè)形態(tài)和房屋產(chǎn)權形式下已經(jīng)無法延續(xù)。在共有產(chǎn)權狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項關系全體業(yè)主權益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會構成對其他業(yè)主權利的侵害。解決共有房屋維修養(yǎng)護等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過一定的形式表達各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務。

　　3.物業(yè)管理活動應當遵循市場原則

　　業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進行管理，這種物業(yè)管理方式的轉化，必須通過市場原則來實現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價有償、誠實信用的基礎上，簽訂物業(yè)管理服務合同，然后各自享有并履行合同約定的權利和義務。

　　將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于以下兩點：

　　一是強調業(yè)主在市場活動中的自主權，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權，而這種選擇權必須依法得到保護。

　　二是強調物業(yè)管理活動必須納入市場秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務，服務標準是什么，業(yè)主如何承擔服務費用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔的違約責任，都必須在物業(yè)服務合同中作出明確約定。

　　例題：物業(yè)管理活動的前提條件是（ C ）。

　　A.公開化原則

　　B.高科技化原則

　　C.市場化原則

　　D.標準化原則

　　4.非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理

　　有些非住宅建筑，產(chǎn)權情況比較簡單，業(yè)主自身管理的情況很多。其中一些機構管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運作，甚至有的管房機構或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機構或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨立核算自負盈虧，人、財、物由上級單位支配和調動，與上級單位沒有建立物業(yè)服務合同關系。這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質特征，從嚴格意義上來講，它不是一種市場關系，不屬于《條例》調整的范疇。

　　《條例》將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，作為物業(yè)管理活動的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統(tǒng)意義的行政管房模式區(qū)分開，強調物業(yè)管理是一種市場行為、市場關系、市場活動，必須遵守市場規(guī)則。