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造價(jià)工程師《計(jì)價(jià)與控制》：工程建設(shè)法律（二）

2008-07-08 08：53　　來(lái)源：　　字體：大小　　打印

　　六、城市房地產(chǎn)管理法

土地使用權(quán)出讓
是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或雙方協(xié)議的方式。對(duì)土地使用權(quán)出讓的管理，主要表現(xiàn)在以下方面：
⑴禁止集體所有土地的使用權(quán)有償出讓。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，其使用權(quán)方可有償出讓。
⑵土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。
⑶縣以上地方政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上政府下達(dá)的控制指標(biāo)，擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案。
⑷應(yīng)由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者必須按該合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金。
⑸需要改變土地用途的，土地使用者須取得出讓方和有關(guān)主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂合同。
土地使用權(quán)劃撥
土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。
下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必要的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：
⑴國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地。
⑵城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地。
⑶國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地。
⑷法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
房地產(chǎn)交易的內(nèi)容
包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和成交價(jià)格申報(bào)制度
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，是指應(yīng)當(dāng)遵循公開(kāi)、公平、公正的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合如下條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；②按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件；③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。
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