2007年全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試

——房地產估價理論與方法試卷

　　一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。)

　　1、房地產估價從某種意義上講是(　　)房地產的價值。
　　A.發(fā)明
　　B.發(fā)現
　　C.創(chuàng)造
　　D.隱定

　　2、不同的房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為(　　)。
　　A.掌握的有關信息不同
　　B.作出的估價師聲明不同
　　C.估價對象狀況不同
　　D.委托人不同

　　3、下列關于內地房地產估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是(　　)。
　　A.內地房地產估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書于2003年11日簽署
　　B.內地房地產估價師與香港測量師資格互認頒證大會于2004年8月舉辦
　　C.內地房地產估價師與香港測量師資格互認協(xié)議書簽署后，內地房地產估價師自動成為香港測量師
　　D.內地房地產估價師與香港測量師資格互認是內地與香港最早實現資格互認的專業(yè)技術人員資格之一

　　4、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現因離婚進行財產分割的需要而委托房地產估價機構評估該套房改房的價格，則較合理的估價結果是(　　)。
　　A.現時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應繳納的土地使用權出讓金
　　B.現時該房改房上市交易的正常價格　建設工程教育網提供
　　C.現時該房屋的房改成本價
　　D.當時該房屋的房改成本價

　　5、在使用假設開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為開發(fā)利潤=( )×直接成本利潤率。
　　A.后續(xù)開發(fā)成本+管理費用
　　B.后續(xù)開發(fā)成本+管理費用+銷售費用
　　C.待開發(fā)房地產價值+后續(xù)開發(fā)成本
　　D.待開發(fā)房地產價值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產的稅費

　　6、判定一宗房地產是否為收益性房地產，關鍵是看該房地產(　　)。
　　A.目前是否有經濟收入　建設工程教育網提供
　　B.過去是否帶來了經濟收益
　　C.是否具有產生經濟收益的能力
　　D.目前的收入是否大于運營費用

　　7、某套住宅總價30萬元，套內建筑面積125平米，套內墻體面積20平米，分攤的共有建筑面積25平米，則該住宅每平方米建筑面積的價格為(　　)元。
　　A.1765
　　B. 2000
　　C. 2069
　　D. 2400

　　8、房地產估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于(　　)。
　　A.市場價值
　　B.清算價值
　　C.快速變現價值
　　D.投資價值

　　9、TN關于不同類型價值的高低關系的表述中，錯誤的是(　　)。
　　A.原始價值高于賬面價值
　　B.投資價值高于市場價值
　　C.謹慎價值低于市場價值
　　D.快速變現價值低于市場價值

　　10、某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現房價格為4500元每平米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設年折現率為8％，風險補償估計為現房價格的3％，則該期房目前的價格為( )元每平米。
　　A.3473
　　B.4365
　　C.4500
　　D.4635

　　11、根據房地產市場租金與租約租金差額的現值之和求出的價值是(　　)。
　　A.有租約限制下的價值
　　B.共有房地產的價值
　　C.無租約限制下的價值
　　D.承租人權益的價值

　　12、引起真正的房地產自然增值的原因是(　　)。
　　A.裝修改造
　　B.需求增加
　　C.通貨膨脹
　　D.改進物業(yè)管理

　　13、下列情況中會導致房地產價格上升的是(　　)。
　　A.上調貸款利率　建設工程教育網信息
　　B.收緊房地產開發(fā)貸款
　　C.開征房地產持有環(huán)節(jié)的稅收
　　D.增加土地供應

　　14、某宗房地產規(guī)劃用途為商業(yè)，現狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(　　)應按服裝店用途進行估價。　建設工程教育網提供
　　A.合法原則
　　B.最高最佳使用原則
　　C.估價時點原則
　　D.替代原則

　　15、下列關于房地產估價本質的表述中，錯誤的是(　　)。
　　A.房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價
　　B.房地產估價是提供價值意見而不是作價格保征
　　C.房地產估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制
　　D.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格

　　16、下列關于房地產估價原則的表述中，錯誤的是(　　)。
　　A.獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則
　　B.合法原則屬于一般性原則
　　C.最高最佳使用原則屬于技木性原則
　　D.謹慎原則屬于一般性原則

　　17、以房地產抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為(　　)。
　　A.簽訂估價委托合同之日
　　B.發(fā)放抵押貸款之日
　　C.完成估價對象實地查看之日
　　D.未來處置抵押房地產之日

　　18、甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是(　　)萬元。
　　A.0～50
　　B.50～75
　　C.50～10O
　　D.100～150

　　19、為評估某房地產2007年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元每平米，約定建筑面積為95每平米，合同約定面積誤差在6％以內不增加付款，實際產權登記面積為100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當地該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3％，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為(　　)元每平米。
　　A.3868.92
　　B.4000.00
　　C.4072.54
　　D.4286.89

　　20、某地區(qū)房地產交易中買方和賣方應交納的稅費分別為正常交易價格的3％和6％，某宗房地產建筑面積為120平米，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產的正常成交單價為(　　)元每平米。
　　A.2427.18
　　B.2500.00
　　C.2575.00
　　D.2659.57

　　21、為估算某建筑物的重新購建價格，經測算其土建工程真接費為780元每平米，安裝工程直接費為450元每平米(其中人工費為50元每平米)，裝飾裝修工程直接費為900元每平米(其中人工費為45 元每平米)，又知該地區(qū)土建工程綜合費率為土建工程直接費的15％，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的75％，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72％，稅金為3 5％，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為(　　)元每平米。
　　A.2204.55
　　B.2397.99
　　C.3237.60
　　D.3345.64

　　22、某房地產的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產的報酬率為12％，則該房地產扣除該項功能折舊后的價值為(　　)萬元。
　　A.1838.00
　　B.1844.55
　　C. 1845.87
　　D. 1850.00

　　23、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經濟壽命為50年。假設殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為( )。
　　A.2.00％
　　B.2.13％
　　C.2.22％
　　D.2.50％

　　24、某宗房地產是于3年前通過出讓方式取得，當時獲得的土地使用期限為50年并約定不可續(xù)期，判定其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定。預計該宗房地產在正常情況下未來4年的凈收益分別為31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5萬元，報酬率為8％。用未來數據資本化公式法計算該宗房地產的收益價格為(　　)萬元。
　　A.35B.85
　　B.360.49
　　C.362.93
　　D.365.29

　　25、某商品住宅總價為98萬元，首付款為30％，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5％，自有資金資本化率為8％。則其綜合資本化率為(　　)。
　　A.7.65％
　　B.B.75％
　　C.9.42％
　　D.10.19％

　　26、某公司購買一宗房地產，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2％，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產的報酬率為7％。則該宗房地產的現時收益價格為(　　)萬元。
　　A.85.45
　　B.87.16
　　C.88.50
　　D.88.90

　　27、某在建工程規(guī)劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從升工之日起計算。項目建設期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元每平米，可出租面積為建筑面積的65％，正常出租率為90％，運營費用為有效毛收入的25％。目前項目已建設1年，約完成了總投資的60％。假設報酬率為8％，折現率為14％，則該在建工程續(xù)建完成后的房地產價值現值為(　　)萬元。
　　A.2281.83
　　B.2474.60
　　C.379B.30
　　D.4119.18

　　28、運用假設開發(fā)法中的現金流量折現法估價時，無須做的是(　　)。
　　A.估算后續(xù)開發(fā)經營期　建設工程教育網整理
　　B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入
　　C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生
　　D.估算開發(fā)期中的利息和利潤

　　29、通過市場調研，獲得某類房地產2002年至2006年的價格分別為3405元每平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元每平米、4075元每平米，則采用平均增減量法預測該類房地產2008年的價格為( ) 元每平米。
　　A.4075.0
　　B.4242.5
　　C.4410.0
　　D.4577.5

　　30、某幢大廈的總建筑面積為10000平米，房地產總價值為7000萬元。其中土地總價值為3000萬元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250平米，房地產價值為150萬元。若按照土地價值進行分攤，則王某占有的±地份額為(　　)。
　　A.1.67％
　　B.2.33％
　　C.2.75％
　　D.3.33％

　　31、設臨街深度價格修正率見下表。

　　另設，旁街對街角地的影響深度以4.5m為一級距，旁街影響加價率依次旁街路線價的40%、20%，則下圖的宗地B的單價為(　　)元/m²。

　　A.6400
　　B.6800
　　C.6960
　　D.7600

　　32、某房地產開發(fā)用地，其土地面積為10000平米，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價為1500元每平米。后經規(guī)劃調整，容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該房地產開發(fā)用地因容積率提高需補地價(　　)萬元。
　　A.375
　　B.450
　　C.500
　　D.600

　　33、暫定期內的三級資質房地產估價機構，能承接的估價業(yè)務有(　　)。
　　A.在建工程抵押估價業(yè)務
　　B.城市房屋拆遷補償估價業(yè)務
　　C.該機構執(zhí)行合伙人所擁有的房地產抵押估價業(yè)務
　　D.正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務

　　34、下列關于實地查看估價對象的表述中，錯誤的是(　　)。
　　A.房地產估價師應親自到估價對象現場，對估價對象的坐落、用途等情況進行核對
　　B.房地產估價師應親自到估價對象現場，拍攝反映估價對象外觀狀況的影像資料，內部狀況可不拍攝
　　C.房地產估價師應親自到估價對象現場，感受估價對象的位置、交通、環(huán)境景觀等的優(yōu)劣
　　D.估價對象為己經消失的房地產，房地產估價師也應去估價對象原址進行必要的調查了解

　　35、估價結果報告通常包括委托人、估價機構、估價對象，估價目的、估價時點、估價依據、估價原則、估價方法、估價結果、其他需要說明的事項、注冊房地產估價師及其他參與估價的人員和( )。
　　A.價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價的假設與限制條件
　　B.價值類型和定義、估價對象分析、致委托人函
　　C.價值類型和定義、估價的假設與限制條件、估價報告應用的限制
　　D.價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價報告應用的限制

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應得編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的。不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)

　　1、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有(　　)。
　　A.是一種專業(yè)意見
　　B.估計價格或價值
　　C.實行有償服務
　　D.承擔法律責任
　　E.估價作業(yè)日期長

　　2、房地產的獨一無二特性導致了(　　)。
　　A.難以出現相同房地產的大量供給
　　B.房地產市場不能實現完全競爭
　　C.房地產交易難以采取樣品交易的方式
　　D.房地產價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響
　　E.房地產價值量大

　　3、根據求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有( )。
　　A.單位比較法
　　B.市場提取法
　　C.分解法
　　D.工料測量法
　　E.分部分項法

　　4、在房地產抵押價值評估時，須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括( )。
　　A.劃撥土地應補交的出讓金
　　B.已抵押擔保的債權數額
　　C.發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款
　　D.強制執(zhí)行費用
　　E.估價費用

　　5、工業(yè)房地產的區(qū)位影響因素主要考慮(　　)。
　　A.臨街狀況
　　B.動力是否易于取得
　　C.廢料處理是否方便
　　D.接近大自然
　　E.產品原料的獲取方便程度

　　6、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產估價師確定估價對象的(　　)。
　　A.最佳規(guī)模
　　B.最佳經營手段
　　C.最佳集約度
　　D.最佳管理方式
　　E.最佳投資渠道

　　7、城市房屋拆遷估價中，房地產估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于(　　)。
　　A.被拆遷房屋的權屬證書記載的面積
　　B.拆遷人提供的被拆遷房屋的面積　建設工程教育網提供
　　C.拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋面積的協(xié)商結果
　　D.具有房產測繪資格的機構對被拆遷房屋面積的測量結果、
　　E.房地產管理部門權屬檔案記載的被拆遷房屋的面積

　　8、某估價對象為一宗熟地，當進行可比實例權益狀況調整時，應包括的內容有(　　)。
　　A.后退道路紅線距離
　　B.土地使用期限
　　C.基礎設施完備程度
　　D.容積率
　　E.合并的可能性

　　9、征收集體土地下的土地取得成本中，征地補償安置費用包括(　　)。
　　A.土地補償費
　　B.安置補助費
　　C.拙上附著物和青苗的補償費
　　D.土地使用權出讓金等土地有償使用費用
　　E.安排被征地農民的社會保障費用

　　10、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有(　　)。
　　A.潛在毛租金收入
　　B.有效毛收入
　　C.凈運營收益
　　D.稅前現金流量
　　E.稅后現金流量

　　11、假設開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經營期為（ ).
　　A.開發(fā)期+經營期
　　B.開發(fā)期+運營期
　　C.開發(fā)期+經營期-前期-建造期
　　D.開發(fā)期+運營期-前期-建造期
　　E.前期+建造期+經營期

　　12、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產的未來價格，還可用于(　　)。
　　A.假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產價值的預測
　　B.收益法中未來租金、運營費用的預測
　　C.成本法中對先前發(fā)生費用的正確性的校核
　　D.市場比較法中對房地產狀況進行調整
　　E.某些缺乏的房地產歷史價格資料的填補

　　13、下列估價事項中，僅根據估價目的來確定的有(　　)。
　　A.估價對象
　　B.估價時點
　　C.價值類型
　　D.估價方法
　　E.估價所需材料

　　14、評估基準地價或利用基準地價評估宗地價格，必須明確基準地價的內涵?；鶞实貎r的內涵包括( )。
　　A.基準日期
　　B.土地開發(fā)程度
　　C.基準地價修正體系
　　D.土地用途
　　E.基準地價公布日期

　　15、房地產估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是(　　)。
　　A.說明估價報告的合法性、真實性
　　B.說明估價的獨立、客觀、公正性
　　C.規(guī)避估價風險
　　D.保護估價報告使用者
　　E.防止委托人提出高估或低估要求

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

　　1、某注冊房地產估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據自己對該套住房實物、權益、區(qū)位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產估價?！　?　　)

　　2、一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結果的準確性。　　(　　)

　　3、房地產權利包括物權和債權兩大類，其中物權又包括自物權和他物權兩類。自物權即所有權：他物權包括用益物權和擔保物權，而用益物權又包括土地使用權和地役權等。(　　)

　　4、某房地產的當前市場價值為1000萬元，抵押貸款余額為540萬元，貸款成數為0.6，則該房地產現在再次抵押的價值應為276萬元?！　?　　)

　　5、城市房屋拆遷是強制性的，其行為不符合市場價值形成中的交易雙方自愿進行交易的條件，所以城市房屋拆遷估價應采用非市場價值標準?！　?(　　)

　　6、在有較多土地供應者的情況下，地價水平主要取決于房地產價格水平?！　?(　　)

　　7、一般來說，國內生產總值的增長會形成較多供給，引起房地產價格下降?！　?(　　)

　　8、不論是何種估價目的，估價對象價值所依據的市場狀況一定是估價時點時的狀況，但估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況。　　(　　)

　　9、在估價中選擇4個可比實例，甲成交價格4800元每平米，建筑面積100平米，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元。乙成交價格5000元平米，建筑面積120平米，首付24萬元，半年后付清余款36萬元，丙成交價格4700元平米，建筑面積90平米，成交時候一次性付清．丁成交價格4760元每平米，建筑面積110平米，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現率10％，這4個可比實例單價由高到低的排列順序是丙乙甲丁。　　(　　)

　　10、建筑物重置價格是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建筑技術及工藝等，在估價時點的財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應得利潤?！　?　　)

　　11、建筑物的經濟壽命早于或與土地使用期限一起結束韻，應根據土地剩余使用期限確定收益期限。　　( )

　　12、對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設開發(fā)法估價?！　?　　)

　　13、房地產價格上漲或下降趨勢的強弱與房地產目前價格的高低無關，價格較低的房地產其價格上漲趨勢可能更強勁?！　?　　)

　　14、由于路線價是若干標準臨街宗地的平均價格，因此在采用路線價法估價時，一般不做因素修正?！　? )

　　15、某已抵押房地產困債權實現需要強制處分而由法院委托估價，則估價結果通常是該房地產完整權利下的價值?！　?　　)

　　四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答。)

　　1、某在建工程的土地使用權是2004年12月31日通過出讓方式獲得的，用途為商業(yè)，土地使用期限為40年，土地面積為700平米，容積率為15，土地取得費用為80萬元，已付清。從獲得土地使用權至正式動工。時問為1年。該工程正常施工期(不含裝修)為2年，建安成本為每平方米建筑面積2300元，管理費用為建安成本的3％．至2007年6月30日已完成主體結構，且已投入總開發(fā)成本的55％，剩余費用在施工期內均勻投入，折現率為13％。

　　該在建工程建成后的最佳用途為餐館，建成時即投入40萬元花一年時間裝修(假定裝修費用支出發(fā)生在該年末)。然后出租營業(yè)。預計第一年正常凈收益為60萬元，此后每年凈收益以15％的比率增長，為保持這種正常收益增長，需要每隔4年在該年末進行一次大裝修，正常大裝修費用為40萬元，當年凈收益未扣除大裝修費用。該類餐館的報酬率為15％。

　　按當地有關規(guī)定，房地產開發(fā)項目(包括在建衛(wèi)程)在轉讓交易過程中，買方按售價的3％繳納有關稅費，同類房地產開發(fā)項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的2％和6％。

　　請利用上述資料用現金流量折現法測算該在建工程2007年6月30目的正常購買總價。(10分)

　　2、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用權，建設休閑度假村。該項目總用地面積10000平米，土地使用期限40年，建筑總面積為20000平米，并于2007年9月1日完成，該公司申請竣工驗收。根據環(huán)保政策要求，環(huán)保管理部門在竣工驗收時要求該公司必須對項目的排污系統(tǒng)進行改造。請根據下列資料采用成本法評估該項目于2007年9月1目的正常市場價格。

　　(1)假設在估價時點重新取得該項目建設用地，土地取得費用為1000元每平米。新建一個與上述項目相同功能且符合環(huán)保要求的項目開發(fā)成本為2500元每平米，銷售費用為200萬元，管理費用為開發(fā)成本的3％，開發(fā)建設期為2.5年，開發(fā)成本、管理費用、銷售費用在第一年投入30％，第二年投入50％，最后半年投入20％，各年內均勻投入，貸款年利率為7.02％，銷售稅金及附加為售價的5.53％，投資利潤率為12％。

　　(2)經分析，新建符合環(huán)保要求的排污系統(tǒng)設備購置費和安裝工程費分別為400萬元和60萬元，而已建成項目中排污系統(tǒng)設備購置費和安裝工程費分別為200萬元和40萬元。對原項目排污系統(tǒng)進行改造，發(fā)生抵除費用30萬元，拆除后的排污系統(tǒng)設備可回收90萬元。

　　(3)原項目預計于2008年1月1日正常營業(yè)，當年可獲得凈收益500萬元。由于排污系統(tǒng)改造，項目營業(yè)開始時間將推遲到2009年1月1日，為獲得與2008年1月1且開始營業(yè)時可獲得的相同的年凈收益，該公司當年需額外支付運營費用100萬元，之后將保持預計的盈利水平。

　　(4)該類度假村項目的報酬率為8％。(10分)