2007年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試

——房地產(chǎn)估價案例與分析試卷

　　一、問答題（共3題，每題10分）

　　（一）李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為300m²，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2006年6月以3000元/m²的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該房地產(chǎn)的低押價值，估價結(jié)果為2300元/m²。

　　請問：
　　1.張某認(rèn)為該估價結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性?
　　2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價，估價結(jié)果為2800元/m²。張某認(rèn)為該估價結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價為4000元/m²。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價結(jié)果的合理性?

　?。ǘ┘坠居幸唤ㄖ娣e為50m²的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對其抵押價值進(jìn)行評估。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體如下：

　　請問：
　　1.你認(rèn)為乙房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價所需的資料?
　　2.若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進(jìn)行個別因素修正，你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個主要因素?（說明：回答若超過5個，只按前5個評分）

　　（三）2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同?，F(xiàn)要求房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)分別對出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值進(jìn)行評估，估價時點為2007年10月15日。

　　請問：
　　1.評估出租人權(quán)益價值時，承租人是否毀約對房地產(chǎn)價值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。
　　2.說明評估承租人權(quán)益價值的技術(shù)路線。

　　二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小題2分）

　?。ㄒ唬┠彻居幸讳摻罨炷两Y(jié)構(gòu)廠房，于1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)批準(zhǔn)，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續(xù)時補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產(chǎn)作價出資。

　　1.若評估二手汽車交易市場房地產(chǎn)的作價出資價格，下列說法中正確的是（ ）。
　　A、作價出資價格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的原始價值
　　B、作價出資價格應(yīng)為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的賬面價值
　　C、作價出資價格評估應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)
　　D、作價出資價格應(yīng)較評估出的價值低

　　2.如果采用成本法估價，且建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命等于其自然壽命，應(yīng)按（ ）年計算建筑物的折舊。
　　A、38.5
　　B、40.5
　　C、48.0
　　D、50.0

　　3.如果采用收益法估價，經(jīng)調(diào)查，在估價時點該二手汽車交易市場房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬元。且未來每年不變，報酬率為7.5％，則收益價格為（ ）萬元。
　　A、3752.92
　　B、3786.20
　　C、3875.70
　　D、3892.44

　　4.若合資期限約定為20年，合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準(zhǔn)確的是（ ）
　　A、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值
　　B、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價值的折現(xiàn)值
　　C、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的評估價值扣減在合資中需要投入的更新改造費(fèi)用。
　　D、業(yè)主方的作價出資額在合資期限內(nèi)應(yīng)隨二手汽車交易市場房地產(chǎn)的市場價格變動而適時調(diào)整

　　（二）某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m²的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計劃如下：

開發(fā)期	開發(fā)面積	開工時間	完成時間	開始銷售時間
第一期	20萬m2	第1年6月	第3年6月	第3年1月
第二期	15萬m2	第4年6月	第5年6月	第5年1月
第三期	15萬m2	第5年6月	第6年6月	第6年1月

　　由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/m²；目前住宅需求旺盛，預(yù)計住宅市場價格會以每年5％的速度上漲。現(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在選用假設(shè)并發(fā)法進(jìn)行估價時，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行測算。

　　5.房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時，正確的做法是（ ）。
　　A、對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開發(fā)活動起始點
　　B、對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點
　　C、對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點
　　D、對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點

　　6.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)采用（ ）。
　　A、目前住宅市場價格
　　B、未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點
　　C、各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點
　　D、各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點

　　7.在確定開發(fā)成本時，應(yīng)采用（ ）。
　　A、該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本
　　B、現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本
　　C、各期銷售時的客觀開發(fā)成本
　　D、各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本

　　8.在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費(fèi)用外，還應(yīng)包括（ ）。
　　A、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤
　　B、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和所得稅
　　C、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和購地稅費(fèi)
　　D、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息和購地稅費(fèi)

　　（三）某房地產(chǎn)估價師運(yùn)用市場法和假設(shè)開發(fā)法對一宗4270m²的商業(yè)用地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估，該宗地的剩余使用期限為39年，兩種估價方法測算出的結(jié)果分別為2000元/m²和2300元/m²。假設(shè)2006年10月和2007年10月該區(qū)域的該類土地定基價格指數(shù)分別為102、106；土地報酬率為6％?！〗ㄔO(shè)工程教育網(wǎng)提供

　　9.運(yùn)用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價結(jié)果的分布范圍是（ ）。
　　A、[2000，2300]
　　B、[2030，2270]
　　C、[2060，2240]
　　D、[2090，2210]

　　10.假設(shè)該宗地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價格為2250元/m²，則該宗地于2006年10月21目的土地使用權(quán)價格是（ ）元/m²。
　　A、2136
　　B、2165
　　C、2179
　　D、2206

　　三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分）

封面和目錄（略）

致委托人函

××市中級人民法院：

　　受貴法院的委托，我公司對位于××市××路3號樓5層整層957.3m²辦公用途的房地產(chǎn)（以下簡稱估價對象）進(jìn)行了估價。

　　估價時點：2007年3月5日。

　　我公司根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T502911999）的要求，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價時點2007年3月5日的市場價值為人民幣壹仟零玖拾萬元整（RMB 1094萬元整），折合每平方米建筑面積單價為人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433元/m²）。

　　估價報告應(yīng)用的期限　　自2007年3月16日起1年。

　　隨函附交3份房地產(chǎn)估價報告。

××××房地產(chǎn)評估有限公司（蓋章）
法定代表人：×××（簽字）
2007年3月16日

注冊房地產(chǎn)估價師聲明

我們鄭重聲明：

　　1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。

　　2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

　　3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

　　4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

　　5.我們已對本報告中的估價對象進(jìn)行了實地查看。

　　6.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。

　　7.本報告不可作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明文件。

　　8.未經(jīng)本估價機(jī)構(gòu)書面同意，本報告的全部或任一部分均不得用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何方式公開發(fā)表。

　　注冊房地產(chǎn)估價師：×××（簽名蓋章）注冊號：（略）
　　注冊房地產(chǎn)估價師：×××（簽名蓋章）注冊號：（略）

估價的假設(shè)和限制條件（略）

估價結(jié)果報告

　　一、委托人（略）

　　二、估價機(jī)構(gòu)（略）

　　三、估價對象

　　根據(jù)《房屋所有權(quán)證》（證號：×房地×字[2000]第××××號）、《國有土地使用證》[證號：××地×字（1999）第××號]、實地查看情況及調(diào)查資料，估價對象房地產(chǎn)的區(qū)位、實物、權(quán)益狀況如下：

　　（一）區(qū)位狀況

　　位置：坐落××市××路3號樓5層整層

　　城市規(guī)劃：行政辦公區(qū)

　　環(huán)境景觀：優(yōu)美整潔

　　公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施完備程度：基本完備

　　商務(wù)氛圍：處于××市行政中心范圍

　?。ǘ嵨餇顩r

　　1.土地狀況

　　用途：辦公

　　地號：××區(qū)××街道163街坊1/6丘

　　四至：（略）

　　土地等級：1級

　　土地共用面積：3500m²

　　地勢：土地平整

　　其中土地分?jǐn)偯娣e：500m²

　　2.建筑物狀況

　　建筑面積：957.3m²

　　建筑結(jié)構(gòu)：磚混一等

　　層數(shù)：7層，無地下室，估價對象處于5層

　　層高：3.3m，檐高：24m

　　用途：辦公

　　竣工日期：1999年12月1日

　　裝修：室內(nèi)普通裝修、公共部分精裝修

　　設(shè)施設(shè)備、建筑類型、外觀、空間布局、維護(hù)保養(yǎng)使用情況等（略）

　　利用現(xiàn)狀：現(xiàn)空置

　　（三）權(quán)益狀況

　　1.建筑物權(quán)益狀況　根據(jù)《房屋所有權(quán)證》（證號：×房地×字[2000]第××××號）記載：估價對象建筑物權(quán)利人：×××、×××，所有權(quán)性質(zhì)：私有，用途：辦公，建筑面積957.3m²，磚混一等。

　　2.土地使用權(quán)權(quán)益狀況　根據(jù)《國有土地使用證》（證號：××地×字[1999，第××號）記載：估價對象土地用途為辦公，其土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓。土地共用面積：3500m²，其中分?jǐn)偼恋孛娣e：500m²，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報告按無續(xù)期考慮。

　　3.他項權(quán)利狀況　估價對象已設(shè)定他項權(quán)利（抵押權(quán)），抵押權(quán)人為中國工商銀行××支行，至估價時點尚未注銷。具體情況如下：

　　他項權(quán)利人：中國工商銀行××支行

　　權(quán)利種類：期房抵押

　　建筑面積：9573m²；

　　權(quán)利價值：574.38萬元

　　抵押部分：5層整層

　　設(shè)定日期：1999年8月

　　他項權(quán)證號：×房地×他字（1999）第×××號

　　四、估價目的

　　為法院辦案提供價格參考。

　　五、評估的價值類型和定義

　　采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)評估估價對象在滿足本次估價全部假設(shè)和限制條件下于估價時點的市場價值。

　　六、估價時點

　　估價時點為2007年3月15日。

　　七、估價依據(jù)（略）

　　八、估價原則（略）

　　九、估價方法

　　本報告選用的估價方法為市場法和收益法。

　　市場法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法；即選取一定數(shù)量的可比實例并將它們與估價對象進(jìn)行比較，對可比實例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r對象價值的方法。

　　收益法采用報酬資本化法，即房地產(chǎn)價值等于預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。

　　綜合兩種估價方法的估價結(jié)果，確定估價對象估價值。

　　十、估價結(jié)果

　　根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定：估價對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價時點2007年3月5目的市場價值為：人民幣 壹仟零玖拾肆萬元整（RMB 1094萬元整），折合每平方米建筑面積單價為：人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433元/m²）。

　　十一、估價報告應(yīng)用的限制

　　本估價報告有效期自完成之日起一年內(nèi)使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。

　　十二、估價作業(yè)日期

　　2007年3月5日至2007年3月16日

　　十三、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員（略）

估價技術(shù)報告

　　一、估價對象分析（略）

　　二、房地產(chǎn)市場分析（略）

　　三、最高最佳使用分析（略）

　　四、估價方法選用

　　本報告所采用的估價方法為市場法和收益法。

　　市場法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法；即選取一定數(shù)量的可比實例并將它們與估價對象進(jìn)行比較，對可比實例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r對象價值的方法?！〗ㄔO(shè)工程教育網(wǎng)提供

　　收益法采用報酬資本化法，即房地產(chǎn)價值等于預(yù)測估價對象未來各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。

　　綜合兩種估價方法的估價結(jié)果，確定估價對象估價值。

　　五、估價的測算過程

　　市場法的基本步驟為：

　　搜集交易案例→選取可比實例→建立價格可比基礎(chǔ)→交易情況修正→市場狀況（交易日期）調(diào)整→房地產(chǎn)狀況調(diào)整（區(qū)域因素、個別因素）→求取比準(zhǔn)價格其基本計算公式如下：

　　估價對象比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　（一）市場法

　　1.選取可比實例　搜集類似房地產(chǎn)的交易實例，根據(jù)估價對象的用途、交易類型、區(qū)位和交通、基礎(chǔ)設(shè)施等具體條件（表1），選擇3個可比實例進(jìn)行比較。

表1　　可比實例表

項目	實例A	實例B	實例C
坐落	××路14號樓4層	××路4號樓2層	××路6號樓3層
用途	辦公	辦公	辦公
交易價格/（元/m2）	12915	11438	12504
價格類型	成交價格	成交價格	成交價格
交易日期	2006年11月	2006年9月	2006年8月
土地狀況	出讓	出讓	出讓

　　2.可比實例與估價對象比較分析　可比實例與估價對象的各種房地產(chǎn)價格影響因素說明見表2。

表2　　因素條件對比說明表

比較因素		估價對象	實例A	實例B	實例C
坐落		××路3號樓5層	××路14號樓4層	××路4號樓2層	××路6號樓3層
交易情況		整層轉(zhuǎn)讓市場價格	成交價格	成交價格	成交價格
交易日期		2007年3月5日	2006年11月	2006年9月	2006年8月
房地產(chǎn)價格/（元/m2）			12915	11438	12504
區(qū) 域 因 素	商務(wù)氛圍	較好	較好	較好	較好
	公共配套	較好	較好	較好	較好
	公交便捷度	較好	較好	較好	較好
	基礎(chǔ)設(shè)施狀況	較好	較好	較好	較好
	區(qū)域規(guī)劃環(huán)境	較好	較好	較好	較好
	主朝向	南北向	南北向	南北向	南北向
個別因素	建筑面積	957.3m2	1050m2	930m2	885m2
	容積率	1.9	2.1	2.2	2.0
	土地使用年限	42年	43年	43.5年	42.5年
	竣工年代成新度	1999年12月1日 九成新	2000年3月九成新	2000年5月九成新	2000年8月九成新
	建筑結(jié)構(gòu)	混合	混合	混合	混合
	配套設(shè)備	一般、齊備	一般、齊備	一般、齊備	一般、齊備
	停車位	可滿足	可滿足	可滿足	可滿足
	內(nèi)部裝飾	普通	高檔、部分豪華	中高檔	中高檔
	建筑外觀	風(fēng)格新穎	風(fēng)格一般	風(fēng)格新穎	風(fēng)格新穎
	戶型、布局	合理、便于使用	合理、便于使用	合理、便于使用	新型辦公平面布局

　　3.修正調(diào)整過程　以估價對象的備因素條件為基準(zhǔn)，相應(yīng)分值為100，將可比實例交易時的相應(yīng)因素條件與估價對象比較，確定出相應(yīng)的分值。（區(qū)域因素與個別因素中子因素權(quán)重相同）。

表3　　因素條件分值表

比較因素		估價對象	實例A	實例B	實例C
坐落		××路3號樓5層	××路14號樓4層	××路4號樓2層	××路6號樓3層
房地產(chǎn)價格/（元/m2）			12915	11438	12504
交易情況		100	100	100	100
交易日期		100	99	98	99
區(qū) 域 因 素	小計	100	100	100	100
	商務(wù)氛圍		0	0	0
	公共配套		0	0	0
	公交便捷度		0	0	0
	基礎(chǔ)設(shè)施狀況		0	0	0
	區(qū)域規(guī)劃環(huán)境		0	0	0
	主朝向		0	0	0
個別因素	小計	100	106	104	106
	建筑面積		-0.5	0	0.5
	容積率		-1.5	-2	-1
	土地使用年限		1.5	2	1
	竣工年代成新度		0	0	0
	建筑結(jié)構(gòu)		0	0	0
	配套設(shè)備		0	0	0
	停車位		0	0	0
	內(nèi)部裝飾		7.5	4	4
	建筑外觀		-1	0	0
	戶型、布局		0	0	1.5

　　根據(jù)上述分值，得到修正調(diào)整系數(shù)，并將各可比實例成交價格修正調(diào)整為符合估價對象條件的比準(zhǔn)價格。

表4　　可比實例因素條件修正調(diào)整系數(shù)與比準(zhǔn)價格表

項目	實例A	實例B	實例C
可比實例價格/（元/m2）	12915	11438	12504
交易情況修正	100/100	100/100	100/100
交易日期調(diào)整	99/100	98/100	99/100
區(qū)域因素調(diào)整	100/100	100/100	100/100
個別因素調(diào)整	100/106	100/104	100/106
比準(zhǔn)價格/（元/m2）	12062	10778	11678

　　4.市場法估價結(jié)果　3個可比實例比準(zhǔn)價格比較接近，取其簡單算術(shù)平均值為市場法求取的估價對象的比準(zhǔn)價格：
　?。?2062+10778+11678）/3=11506元/m²

　?。ǘ┦找娣y算

　　收益法的基本步驟為：

　　搜集預(yù)測需要的有關(guān)收入和費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運(yùn)營費(fèi)用→預(yù)測估算凈收益一求取適當(dāng)?shù)膱蟪曷省x用適宜的報酬資本化法公式求出收益價格。　建設(shè)工程教育網(wǎng)提供

　　根據(jù)市場分析預(yù)測，估價對象房地產(chǎn)未來的凈收益將逐年遞增，所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。

　　其計算公式如下：

　　式中：
　　V一房地產(chǎn)的收益價格；
　　A一一房地產(chǎn)未來每年凈收益；
　　Y一一房地產(chǎn)的報酬率；
　　n一一房地產(chǎn)的收益期限；
　　g一一凈收益逐年遞增的比率。

　　1.租賃收入的確定根據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查，該地區(qū)類似辦公樓的市場租金水平因建筑物狀況、裝修、設(shè)施等不同，約為1.8～2.5元/（m²·天），根據(jù)估價對象的具體情況，經(jīng)估價人員綜合分析，確定估價對象現(xiàn)狀條件下可能實現(xiàn)的市場租金水平為2元／（m²·天）。

　　2.空置率及租金損失率的確定根據(jù)估價人員的調(diào)查，考慮目前該地區(qū)的辦公用房的供給需求狀況及空置水平，該地區(qū)辦公用房緊張，出租率水平在90％左右，確定空置率及租金損失率合計為10％。

　　3.年有效毛收入的確定

有效毛收入=日租金收入×天數(shù)/年×（1-置及租金損失率）

　　4.凈收益的確定根據(jù)目前房地產(chǎn)租賃市場出租人負(fù)擔(dān)的租賃成本分析，主要包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、采暖空調(diào)費(fèi)等，其他由承擔(dān)人支付。經(jīng)市場調(diào)查，確定租賃運(yùn)營費(fèi)用率為20％。

現(xiàn)時年凈收益=有效毛收入×（1-運(yùn)營費(fèi)用率）

　　5.報酬率的確定房地產(chǎn)報酬率實質(zhì)上是房地產(chǎn)投資回報與所投入資本的比率，報酬率可采用累加法確定。

報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率

　　房地產(chǎn)報酬率確定為6％。

　　6.剩余收益期限的確定根據(jù)《國有土地使用證》，估價對象登記土地性質(zhì)為出讓，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報告設(shè)定估價對象剩余使用期限42年，無續(xù)期。

　　7.租金年增長率的確定經(jīng)估價人員綜合分析，確定估價對象租金年增長率為2.5％。

　　8.收益價格的確定。

　　表5 收益法計算過程　　 （每平方米）
　　

租金收入/[元/（m2·天）]	2
年計算天數(shù)/天	365
空置及租金損失率	10%
第1年有效毛收入/元	657
租賃運(yùn)營費(fèi)用率	20%
減租賃運(yùn)營成本費(fèi)用	131
第1年凈收益/元	526
土地剩余使用年限/年	42
報酬率	6%
租金收入年增長率	2.5%
收益價格/（元/m2）	11360

　　運(yùn)用收益法求取的估價對象收益價格為11360元/m²。

　?。ㄈ┕纼r對象房地產(chǎn)價格的確定

　　采用兩種不同途徑進(jìn)行估價得到的不同結(jié)果均其有一定的意義和客觀依據(jù)，因兩個結(jié)果差異不大，經(jīng)綜合考慮，取兩種方法測算結(jié)果的算術(shù)平均值作為本次估價結(jié)果。

　　估價對象房地產(chǎn)單價=（11506+11360）/2=11433元/m²　　估價對象房地產(chǎn)總價=11433×957.3=10944811元
　　取整為1094萬元。
　　單價為11433元/m²

　　六、估價結(jié)果

　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-1999）的要求，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定：估價對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價時點2007年3月5目的市場價值為人民幣　壹仟零玖拾肆萬元整（RMB 1094萬元整），折合每平方米建筑面積單價為人民幣 壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433元/m²）。

附 件

　　1.《委托司法鑒定函》（復(fù)印件）
　　2.《房屋所有權(quán)證》（復(fù)印件）
　　3.《國有土地使用證》（復(fù)印件）
　　4.估價對象地理位置示意圖
　　5.估價對象小區(qū)實景照片
　　6.估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書（復(fù)印件）
　　7.估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）
　　8.房地產(chǎn)估價師注冊證書（復(fù)印件）

　　四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分）。

　　估價對象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000m²，總建筑面積6000m²，分析其所在區(qū)位特點和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租；裝修改造方案獲得政府主管部門批準(zhǔn)后，補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交了土地價款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，總建筑面積不變?，F(xiàn)需評估估價對象在2007年10月1目的市場價格（購買總價和單價）。

　　有關(guān)資料如下：

　　1.預(yù)計估價對象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的97％。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85％，可出租面積的平均年租金經(jīng)預(yù)測穩(wěn)定在1000元/m²，空置和租金損失率為10％，出租成本及稅費(fèi)為年租金收入的25％?！〗ㄔO(shè)工程教育網(wǎng)整理

　　2.預(yù)計裝修改造費(fèi)用（含管理費(fèi)用）為每平方米建筑面積1000元，假設(shè)費(fèi)用在裝修改造期間均勻投入。

　　3.折現(xiàn)率為12％，銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)率為7％（與銷售同時發(fā)生），購買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)為3％。

　　估價測算如下（節(jié)選）：

　　一、估算凈收益

　　凈收益=1000×6000×85％×（1-10％）×（1-25％）=344.25（萬元）

　　二、測算報酬率Y

　　采用市場提取法，通過調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，根據(jù)公式

　　采用試算法推算報酬率。具體如下：

求取可比實例報酬率表

序號	項目	案例A	案例B	案例C	案例D
1	租金[元/（m2·月）]	150	80	82	85
2	剩余收益年限n/年	40	46	47	46
3	房地產(chǎn)售價V/（元/m2）	10000	6900	6500	6700
4	報酬率	9.994%	7.909%	8.092%	8.005%

　　注：上表計算結(jié)果無誤。

　　報酬率=（9.994％+7.909％+8.092％+8.005％）/4=8.500％

　　取整報酬率為8.5％。

　　三、估算裝修改造后的辦公樓總價值

　　四、裝修改造費(fèi)用總額

　　裝修改造費(fèi)用=1000×6000/（1+8.5%）0.5=576.02萬元

　　五、銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)

　　銷售費(fèi)用與銷售稅費(fèi)=3981.45×7％/（1+12％）=248.84萬元

　　六、購買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)

　　設(shè)估價對象的市場價格總價為V，則

　　購買現(xiàn)廠房的稅費(fèi)總額=V×3％

　　七、計算估價對象在估價時點的市場價格。

　　估價對象的市場價格總價V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
　　　　　　　　V=2650.50萬元
　　單價=2650.50/6000=4417.49元/m²

參 考 答 案

　　一、問答題
　　（一）答：
　　1.理由包括：
　?。?）二者的時點不同，價值不同。
　?。?）二者的價值類型不同。其中，轉(zhuǎn)讓價格為市場上的實際成交價格，抵押價值為正常市場價格和減法定優(yōu)先受償后的價值。
　?。?）二者對房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途，即住宅進(jìn)行評估的價值；轉(zhuǎn)讓價格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對價值的影響。
　　2.理由包括：
　?。?）二者的時點不同，價值不同。
　?。?）拆遷估價結(jié)果和拆遷補(bǔ)償金額的內(nèi)涵不同。拆遷補(bǔ)償金額包含了拆遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)、裝修補(bǔ)償費(fèi)。
　?。?）對估價對象的界定可能不同。
　　（二）答：
　　1.甲公司應(yīng)提供的資料包括：權(quán)屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，或土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證；租賃合同或租賃協(xié)議；法定優(yōu)先受償款的說明或證明，以及關(guān)于他項權(quán)利的說明或證明。建設(shè)工程教育網(wǎng)信息
　　2.應(yīng)考慮的因素包括：土地使用年限（或房地產(chǎn)受益年限或新舊程度或成新度）；寬深比或臨街寬度或臨街狀況：使用面積比例或得房率或面積、使用面積等；裝修或?qū)嵤┰O(shè)備情況；凈高或平面布局或內(nèi)部格局或平面形狀等。
　?。ㄈ┐穑?BR>　　1.
　?。?）市場租金和合同租金（或租約租金）差異的大小。
　　（2）承租方對估價對象已投入的成本大小。
　　（3）承租方與出租方約定的保證金數(shù)額大小及約定的租約條件。
　　2.取租賃期內(nèi)的租賃合同約定的租金和市場租金的差額在估價時點的現(xiàn)值之和為承租人權(quán)益的價值。

　　二、單項選擇題
　?。ㄒ唬?.C；2.C；3.A；4.A；
　?。ǘ?.C；6.D；7.A；8.C；
　?。ㄈ?.D；10.D。

　　三、指錯題
　　1．致委托人函中缺少估價目的。
　　2．注冊房地產(chǎn)估價師聲明缺少參加實地勘察的估價人員姓名。
　　3．結(jié)果報告中區(qū)位狀況缺少交通條件、朝向等介紹。
　　4．結(jié)果報告中土地狀況缺少土地使用年限、建筑容積率、建筑覆蓋率、綠地率等指標(biāo)。
　　5．結(jié)果報告中權(quán)益狀況沒有交代房屋共有權(quán)人及《房屋共有權(quán)證》，土地使用權(quán)人。
　　6．未考慮抵押情況對價值的影響。
　　7．他項權(quán)利日期不夠具體。
　　8．結(jié)果報告中估價目的敘述不清。
　　9．沒有說明估價方法選用理由。
　　10．市場比較法未說明可比實例的交易情況是否正常。
　　11．市場比較法中缺少比較因素修正說明。
　　12．市場比較法中交易日期調(diào)整系數(shù)錯誤。
　　13．收益法公式中對A的說明錯誤。
　　14．收益法中未說明租金內(nèi)涵。
　　15．收益法中房地產(chǎn)報酬率的確定沒有具體的說明。
　　16．收益法中租金年增長率的確定無依據(jù)。
　　17．附件缺少房屋共有權(quán)證復(fù)印件。
　　18．附件缺少估價對象內(nèi)部照片。
　　19．附件缺少他項權(quán)利證明。

　　四、改錯題
　　1.凈收益測算錯誤，應(yīng)采用估價對象的可出租面積比例為87％
　　凈收益=1000×6000×87％×（1-10％）×（1-25％）=352.35萬元
　　2.測算報酬率Y中，案例A與估價對象差異較大，應(yīng)剔除
　　報酬率=7.909％+8.092％+8005％1=8.002％
　　3.裝修改造后的辦公樓價值測算錯誤，收益年限應(yīng)為49年
　　裝修改造后的辦公樓價值=

　　或：
　　裝修改造后的辦公樓價值=352.35/8%×[1-1/(1+8%)⁴⁹]/(1+12%)=3841.92萬元

　　4.裝修改造費(fèi)用的計算錯誤，折現(xiàn)率應(yīng)為12％。
　　裝修改造費(fèi)用：1000×6000÷（1+12％）0.5=566.95萬元