第一章 總則

　　第一條為了加強本市住宅小區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、住用人和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務，保障住宅小區(qū)物業(yè)合理使用、維護住宅小區(qū)公共秩序，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)國家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條本條例適用于寧波市市區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)管理。

　　本條例施行后交付使用的住宅小區(qū)應當實行物業(yè)管理。

　　本條例施行前已經(jīng)實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應當按本條例的規(guī)定規(guī)范物業(yè)管理。

　　本條例施行前已交付使用但尚未實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應當創(chuàng)造條件實行物業(yè)管理。

　　第三條本條例所稱住宅小區(qū)，是指達到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居民生活區(qū)（含居住小區(qū)、住宅組團，下同）。每個住宅小區(qū)的具體區(qū)域由物業(yè)管理主管部門會同城市建設(shè)、規(guī)劃等部門和所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主、住用人委托物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋和相配套的公用設(shè)施、設(shè)備以及公共場所進行日常維護、修繕和整治，同時對住宅小區(qū)的安全、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等進行日常管理，并為業(yè)主、住用人提供相關(guān)服務。

　　本條例所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。

　　本條例所稱住用人，是指住宅小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

　　第四條住宅小區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主、住用人自治管理與物業(yè)管理公司專業(yè)管理服務相結(jié)合的原則。

　　第五條寧波市房地產(chǎn)管理局是本市住宅小區(qū)物業(yè)管理的主管部門。

　　各區(qū)房地產(chǎn)管理部門主管本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

　　城市建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、公安、郵電、物價、工商、電力等有關(guān)部門應按各自職責，協(xié)同實施本條例。

　　第六條各區(qū)人民政府應當加強對本轄區(qū)內(nèi)往宅小區(qū)物業(yè)管理的領(lǐng)導和實施中的協(xié)調(diào)工作。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助物業(yè)管理主管部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的相互關(guān)系。

　　第七條住宅小區(qū)依照本條例規(guī)定成立業(yè)主、住用人管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會代表住宅小區(qū)全體業(yè)主、住用人的合法權(quán)益，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和本條例規(guī)定行使職權(quán)。

　　第八條物業(yè)管理公司受管委會的委托，根據(jù)本條例的規(guī)定對住宅小區(qū)的物業(yè)實施管理。

　　第二章 初期物業(yè)管理

　　第九條本條例所稱初期物業(yè)管理，是指住宅小區(qū)管委會成立前的物業(yè)管理。

　　第十條區(qū)物業(yè)管理主管部門應當參加新開發(fā)的住宅小區(qū)建設(shè)項目的規(guī)劃、擴初會審、竣工驗收，并以建設(shè)標準和配套標準為重點，參與對開發(fā)建設(shè)過程的監(jiān)督、管理。

　　第十一條新開發(fā)的住宅小區(qū)在管委會成立前，由區(qū)物業(yè)管理主管部門召集開發(fā)建設(shè)單位，邀請所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)單位共同協(xié)商，選聘物業(yè)管理公司，實行初期物業(yè)管理。

　　第十五條初期物業(yè)管理適用本條例第三章以外的各項規(guī)定。

　　第三章 業(yè)主、住用人代表大會和管理委員會

　　第十六條住宅小區(qū)已交付使用且入住率達到百分之五十以上時，區(qū)物業(yè)管理主管部門應當會同所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）以及居民委員會及時召集第一次業(yè)主、住用人代表大會。

　　業(yè)主、住用人代表大會，由本住宅小區(qū)的業(yè)主、住用人及屬地居民委員會等代表組成，每年至少召開一次。

　　業(yè)主、住用人代表大會應當有過半數(shù)代表出席。業(yè)主、住用人代表大會作出的決定，應當經(jīng)全體代表的過半數(shù)通過。

　　第十七條業(yè)主、住用人代表大會行使下列職權(quán)：

　�。ㄒ唬┻x舉、罷免管委會的組成人員；

　�。ǘ�）通過、修改業(yè)主、住用人公約；

　�。ㄈ�）批準管委會工作章程；

　�。ㄋ模┞犎『蛯彶楣芪瘯�工作報告；

　�。ㄎ澹�決定關(guān)于業(yè)主、住用人利益的重大事項；

　�。�六）改變和撤銷管委會決定。

　　第十八條管委會委員由業(yè)主、住用人代表大會在代表中選舉產(chǎn)生。管委會委員中的業(yè)主、往用人代表名額應不少于五分之四。

　　管委會每屆任期三至五年，管委會委員可以連選連任。管委會主任、副主任在管委會委員中推選產(chǎn)生。

　　管委會應當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，向所在地的區(qū)物業(yè)管理主管部門辦理登記。

　　管委會決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。管委會會議根據(jù)需要可邀請政府有關(guān)部門、物業(yè)管理公司等單位的人員列席。

　　第十九條管委會向業(yè)主、住用人代表大會負責并報告工作。

　　管委會應當維護業(yè)主、住用人的合法權(quán)益，履行下列職責：

　�。ㄒ唬┱偌�和主持業(yè)主、住用人代表大會；

　�。ǘ�）選聘或者解聘物業(yè)管理公司，與物業(yè)管理公司訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務合同；

　�。ㄈ�）審議決定物業(yè)管理專項資金增值收益、物業(yè)維修資金和利用住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)施產(chǎn)生的收益的使用；

　�。ㄋ模�審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃、房屋及設(shè)施維修計劃；

　　（五）聽取業(yè)主、住用人的意見和建議、監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務活動；

　�。�六）配合物業(yè)管理公司做好與其他有關(guān)單位、部門的協(xié)調(diào)工作；

　�。ㄆ撸┳≌�小區(qū)物業(yè)管理的其他事宜。

　　第二十條業(yè)主、住用人公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修等活動的行為規(guī)范，自業(yè)主、住用人代表大會審議通過之日起生效。

　　管委會應當自業(yè)主、住用人公約生效之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主、住用人公約報所在地的區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。

　　第二十一條業(yè)主、住用人代表大會作出的決定和業(yè)主、住用人公約，對住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、住用人具有約束力。

　　第四章 物業(yè)管理公司

　　第二十二條物業(yè)管理公司應當配備相應的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，并按規(guī)定向物業(yè)管理主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書。

　　物業(yè)管理公司應當按資質(zhì)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務。

　　第二十三條住宅小區(qū)綜合驗收時，開發(fā)建設(shè)單位應通過物業(yè)管理主管部門向該住宅小區(qū)管委會移交下列工程建設(shè)資料：

　�。ㄒ唬┳≌�小區(qū)建設(shè)各項批準文件；

　�。ǘ�）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

　�。ㄈ�）單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

　�。ㄋ模┑叵鹿芫W(wǎng)竣工圖；

　�。ㄎ澹┯嘘P(guān)設(shè)備、設(shè)施的使用的維修技術(shù)資料；

　�。�六）業(yè)主清冊（房屋分配方案）；

　�。ㄆ撸┓执狈謱悠矫鎴D和套型圖；

　�。ò耍┢渌�必要的資料。

　　第二十四條物業(yè)管理公司的權(quán)利：

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅小區(qū)物業(yè)管理方案；

　�。ǘ�）依照物業(yè)管理服務合同對住宅小區(qū)實施管理；

　�。ㄈ�）依照物業(yè)管理服務合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務費；

　�。ㄋ模┲浦惯`反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為：

　�。ㄎ澹╅_展多種經(jīng)營和有償服務。

　　第二十五條物業(yè)管理公司的義務：

　�。ㄒ唬┌次飿I(yè)管理主管部門規(guī)定的物業(yè)管理標準和物業(yè)管理服務合同的要求實施物業(yè)管理，保證住宅和公共設(shè)施完好、安全，環(huán)境整潔優(yōu)美，公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便；

　�。ǘ�）接受管委會和業(yè)主、住用人的監(jiān)督，并定期向管委會報告工作；

　�。ㄈ�）接受物業(yè)管理主管部門、其他有關(guān)行政管理部門及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督、指導；

　�。ㄋ模﹨f(xié)助有關(guān)部門和居民委員會提供社區(qū)生活服務和開展社區(qū)文化活動。

　　第二十六條物業(yè)管理公司的管理服務事項：

　�。ㄒ唬┓课莨灿胁课缓凸灿迷O(shè)施的使用管理、維修養(yǎng)護和更新；

　�。ǘ�）道路、排水管道等公用設(shè)施的使用管理和維修養(yǎng)護；

　�。ㄈ�）綠化養(yǎng)護；

　�。ㄋ模┍０布肮�共秩序的維護；

　�。ㄎ澹┓课莨灿胁糠趾凸�共場所的保潔；

　�。�六）車輛進出及停放的管理；

　�。ㄆ撸�為居民開展相關(guān)服務；

　�。ò耍┢渌�物業(yè)管理事項。

　　有條件時，可接受供電、供水、通訊、有線電視等專業(yè)機構(gòu)的委托，擴充物業(yè)管理內(nèi)容。

　　第二十七條物業(yè)管理公司接受委托從事物業(yè)管理，應當與管委會簽訂物業(yè)管理服務合同。

　　物業(yè)管理服務合同應當載明下列內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┕芪瘯�和物業(yè)管理公司名稱、住所；

　�。ǘ�）物業(yè)管理區(qū)域范圍和管理項目；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理服務事項；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務要求和標準；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理服務費用；

　�。�六）物業(yè)管理服務期限；

　�。ㄆ撸┻`約責任；

　�。ò耍┖贤�終止和解除的約定；

　�。ň牛╇p方約定的其他事項。

　　物業(yè)管理公司應當自物業(yè)管理服務合同生效之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)管理服務合同報住宅小區(qū)所在地的區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。

　　物業(yè)管理公司接受有關(guān)專業(yè)機構(gòu)委托進行物業(yè)管理的，應當簽訂委托合同。

　　第二十八條物業(yè)管理公司收費的項目和標準應當公布。已按照本條例向業(yè)主、住用人收取物業(yè)管理綜合服務費的，其他任何單位和個人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。

　　未受管委會或者業(yè)主、住用人委托，物業(yè)管理公司自行提供服務收費的，業(yè)主、住用人可以不支付。

　　第二十九條物業(yè)管理公司應當配合居民委員會做好社區(qū)工作。對管委會己委托

　�。ㄈ�）移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房、場地和其他財物。

　　第五章 物業(yè)使用及維護

　　第三十一條業(yè)主、住用人應當遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。

　　第三十二條住宅小區(qū)禁止下列行為：

　�。ㄒ唬┪唇�(jīng)有關(guān)部門批準，改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、外形和色調(diào)；

　�。ǘ�）占用、損壞房屋的共有部位、共用設(shè)施和附屬設(shè)施；

　�。ㄈ�）違章搭建和違章裝修；

　�。ㄋ模┣终蓟驌p壞綠地、花草樹木、園林小品；

　�。ㄎ澹﹣y丟垃圾雜物或排放有毒、有害物質(zhì)；

　�。�六）亂設(shè)攤位、亂設(shè)集貿(mào)市場；

　�。ㄆ撸╇S意停放車輛和鳴喇叭，大型車進入住宅小區(qū)及非業(yè)主、住用人機動車停放過夜；

　�。ò耍┚郾娦�鬧或發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；

　�。ň牛┥米詮堎N或懸掛標語、廣告和啟事，在房屋和公共設(shè)施上亂寫、亂畫；

　�。ㄊ�）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

　　第三十三條業(yè)主或住用人裝修房屋，應當事先通知物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應當將裝修房屋的注意事項告知業(yè)主或住用人。

　　物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時，應當通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的，應當及時告知管委會并報有關(guān)行政管理部門依法處理。

　　第三十四條房屋的維修責任按下列規(guī)定劃分：

　�。ㄒ唬┦覂�(nèi)部分，由業(yè)主負責維修；

　�。ǘ�）房屋的共有部位和共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司負責定期養(yǎng)護維修。

　　第三十五條住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅房屋內(nèi)部由業(yè)主自行管理或聘請物業(yè)管理公司管理，其外圍由住宅小區(qū)業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。

　　第三十六條住宅小區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、停車場等公共設(shè)施，由各專業(yè)管理機構(gòu)委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理和維修養(yǎng)護。管理維修養(yǎng)護費用由各專業(yè)管理機構(gòu)按規(guī)定支付。

　　第三十七條住宅小區(qū)車輛停放管理的收費標準按物價部門的規(guī)定執(zhí)行。車輛停放管理的收益用于住宅小區(qū)物業(yè)管理。

　　第三十八條利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應當征得相關(guān)業(yè)主、住用人和管委會的書面同意后，方可向有關(guān)行政管理部門辦理審批手續(xù)；經(jīng)批準的，應當與管委會簽訂協(xié)議，并支付設(shè)置費用。收取的設(shè)置費用用于住宅小區(qū)物業(yè)管理。

　　第六章 物業(yè)管理用房、設(shè)施和經(jīng)費

　　第三十九條開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)中，應當按住宅小區(qū)總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)管理用房。

　　物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有，由管委會代管，并提供給物業(yè)管理公司有償使用，租金用于物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理用房建設(shè)費用，海曙、江東、江北區(qū)從小配套費中列支；鎮(zhèn)海、北侖區(qū)作為成本外獨立費，列入房屋價格。

　　第四十條開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)中，應當按住宅小區(qū)總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)管理經(jīng)營用房。

　　物業(yè)管理經(jīng)營用房按基本造價購置，購置款從物業(yè)管理專項資金中支付，產(chǎn)權(quán)屬住宅小區(qū)全體業(yè)主共同所有，由物業(yè)管理公司向管委會租用，租金用于物業(yè)管理。

　　第四十一條開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)中，應當配套建設(shè)住宅小區(qū)庭院式管理設(shè)施。

　　第四十二條開發(fā)建設(shè)單位應當在住宅小區(qū)綜合驗收前，按住宅小區(qū)建設(shè)總投資千分之二的比例，向區(qū)物業(yè)管理主管部門交納初期物業(yè)管理費，由區(qū)物業(yè)管理主管部門撥給物業(yè)管理公司使用。

　　住宅小區(qū)建設(shè)總投資的計算方法，由市人民政府規(guī)定。

　　第四十三條開發(fā)建設(shè)單位應當在住宅小區(qū)綜合驗收前，按住宅小區(qū)建設(shè)總投資百分之二的比例，向物業(yè)管理主管部門交納物業(yè)管理專項資金。物業(yè)管理專項資金在支付物業(yè)管理經(jīng)營用房購置款和提取一定比例的物業(yè)管理統(tǒng)籌資金后，其余額以管委會名義存入市或鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)住房資金管理中心，由住房資金管理中心負責增值。增值收益用于住宅小區(qū)物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理專項資金的使用和管理辦法，由市人民政府制定。

　　第四十四條住宅小區(qū)應當設(shè)立物業(yè)維修資金，用于房屋共有部位、共用設(shè)施的維修、更新。物業(yè)維修資金設(shè)立的具體標準和辦法，由市人民政府規(guī)定。

　　第四十五條本條例施行前已交付使用的住宅小區(qū)，實行物業(yè)管理所需的物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房、物業(yè)管理專項資金和物業(yè)維修資金，由市人民政府另行規(guī)定。

　　第四十六條業(yè)主、住用人應按月向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理綜合服務費。

　　普通住宅的物業(yè)管理綜合服務費標準，由市物價部門會同市物業(yè)管理主管部門制定；高標準住宅的物業(yè)管理綜合服務費標準，由物業(yè)管理公司與管委會協(xié)商確定，向當?shù)匚飪r部門備案。

　　其他服務項目的收費，除物價部門有統(tǒng)一規(guī)定外，由物業(yè)管理公司與管委會或者業(yè)主、住用人協(xié)商確定。

　　第四十七條物業(yè)管理的各項資金，必須按規(guī)定建帳立制；各項經(jīng)費的收支情況就當定期公布，接受業(yè)主、住用人監(jiān)督。

　　財政、審計和物價等部門應當依法加強對物業(yè)管理專項資金和物業(yè)管理收費的監(jiān)督、審計、檢查。

　　第七章 法律責任

　　第四十八條違反本條例規(guī)定，未經(jīng)物業(yè)管理主管部門資質(zhì)審查擅自從事物業(yè)管理業(yè)務的，由物業(yè)管理主管部門責令其限期補辦資質(zhì)審查手續(xù)；逾期不補辦手續(xù)的，責令限期補辦，并可處二千元以上二萬元以下的罰款。

　　第四十九條物業(yè)管理公司不履行物業(yè)管理服務合同義務或履行合同未達到規(guī)定標準的，應當承擔相應的違約責任；造成業(yè)主、住用人損失的，應當承擔賠償責任。

　　物業(yè)管理公司違反本條例情節(jié)嚴重的，物業(yè)管理主管部門可以作出降低資質(zhì)等級的處理，直至吊銷資質(zhì)證書。

　　第五十條對業(yè)主、住用人或其他單位、個人違反本條例第三十二條規(guī)定的行為，物業(yè)管理公司有權(quán)予以制止，并通知責任人限期改正或提請有關(guān)部門處理；造成損失的，責任人應承擔賠償責任。

　　第五十一條住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位違反本條例第三十九條、第四十條、第四十一條、第四十二條、第四十三條規(guī)定的，由物業(yè)管理主管部門責令其限期履行；對違反第四十二條、第四十三條規(guī)定的，可按日加收應繳額千分之二的滯納金。

　　第五十二條業(yè)主、住用人未按物業(yè)管理服務合同規(guī)定交納物業(yè)管理綜合服務費的，應當承擔相應的違約責任。

　　物業(yè)管理公司違反規(guī)定收費的，由物價部門按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

　　第五十三條違反本條例規(guī)定，截留、挪用、侵占物業(yè)管理各項經(jīng)費的，除責令退回款項外，由有關(guān)部門按規(guī)定權(quán)限對有關(guān)責任人給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十四條對違反本條例的行為，管委會、業(yè)主、住用人可以向區(qū)物業(yè)管理主管部門投訴。

　　區(qū)物業(yè)管理主管部門受理投訴后，應當進行調(diào)查、核實，并自受理投訴之日起三十日內(nèi)，答復投訴人。

　　投訴人對區(qū)物業(yè)管理主管部門的答復有異議的，可以向市物業(yè)管理主管部門提出復核要求。市物業(yè)管理主管部門應當自受理之日起三十日內(nèi)將復核意見答復投訴人。

　　第五十五條物業(yè)管理公司與管委會發(fā)生爭議，雙方不能協(xié)商解決的，可向物業(yè)管理主管部門申請調(diào)解，也可根據(jù)合同規(guī)定的仲裁條款或事后達成的仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁，或直接向人民法院起訴。

　　第五十六條市或區(qū)物業(yè)管理主管部門違反本條例規(guī)定的行為，由市人民政府或者市物業(yè)管理主管部門責令改正或者撤銷其決定。

　　市或區(qū)物業(yè)管理主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十七條當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復議或向人民法院提起訴訟。當事人在法定期限內(nèi)不申請復議、不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第八章 附則

　　第五十八條本條例中業(yè)主、住用人公約、管委會工作章程的示范文本，由市物業(yè)管理主管部門制定；物業(yè)管理服務合同、初期物業(yè)管理服務合同的示范文本，由市物業(yè)管理主管部門會同市工商行政管理部門制定。

　　第五十九條市人民政府可根據(jù)本條例制定實施細則。

　　第六十條各縣（市）的住宅小區(qū)物業(yè)管理可參照本條例執(zhí)行。

　　第六十一條市區(qū)非住宅小區(qū)的其他住宅實行物業(yè)管理的，可參照本條例執(zhí)行。

　　第六十二條本條例具體應用中的問題由市房地產(chǎn)管理局負責解釋。

　　第六十三條本條例自1998年6月1日起施行。