第一條為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為，維護(hù)物業(yè)管理當(dāng)事人的合法權(quán)益，提高物業(yè)管理水平工作的水平，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和《天津市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，制定本規(guī)定。

　　第二條本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域從事物業(yè)管理并取得物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第三條天津市房地產(chǎn)管理局是全市物業(yè)管理的行政主管部門，主要職責(zé)是：制定行業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、物業(yè)管理市場規(guī)則和管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理；協(xié)調(diào)各專業(yè)主管部門對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)；指導(dǎo)物業(yè)項(xiàng)目達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)；組織物業(yè)管理從業(yè)人員的資格培訓(xùn)和行業(yè)統(tǒng)計(jì)工作。

　　第四條物業(yè)管理企業(yè)必須持有市物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的《天津市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》承攬物業(yè)項(xiàng)目。未取得管理資質(zhì)擅自承攬業(yè)務(wù)的，按照《天津市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》有關(guān)條款的規(guī)定予以處罰。

　　第五條物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)項(xiàng)目時，要對房屋主體、配套用房以及房屋的公共部位和公共設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀、使用功能進(jìn)行綜合評定，簽定移交協(xié)議，明確雙方的責(zé)任，保證房屋和設(shè)備的正常使用。

　　第六條新建物業(yè)項(xiàng)目入住率沒有達(dá)到50%未成立管委會的物業(yè)管理工作，由房屋建設(shè)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同；舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作由物業(yè)管理企業(yè)與管委會簽訂委托合同。物業(yè)管理委托合同使用全市統(tǒng)一制定的示范文本，內(nèi)容確需增加的，新補(bǔ)充的條款不得侵害當(dāng)事人的合法權(quán)益。

　　第七條物業(yè)管理委托合同簽訂期限不得超過三年。合同一式三份，雙方當(dāng)事人各持一份，在合同簽訂十天內(nèi)，由物業(yè)管理企業(yè)到管理物業(yè)項(xiàng)目坐落的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管備案并接受監(jiān)督、檢查。合同雙方要嚴(yán)格按照合同委托的管理事項(xiàng)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、監(jiān)督檢查的條款履行合同。

　　第八條新建住宅小區(qū)的首屆管委會由物業(yè)管理企業(yè)或開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)籌建，舊住宅小區(qū)首屆管委會由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)籌建。具體籌建工作按《天津市物業(yè)管理委員會管理辦法》執(zhí)行。

　　第九條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中，保持房屋和公用設(shè)施設(shè)備完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序有序，并按下列要求實(shí)施管理：

　　（一）按照國家和本市的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)編制年度管理服務(wù)計(jì)劃，經(jīng)管委會審議后實(shí)施管理服務(wù)；

　�。ǘ�）在產(chǎn)權(quán)人（包括使用人，下同）入住房屋前，將共用部位共用設(shè)施使用、維修的方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告之產(chǎn)權(quán)人；

　�。ㄈ�）依法對房屋裝修進(jìn)行嚴(yán)格管理，制定相應(yīng)的審核制度和監(jiān)管制度，確保住用安全和公共利益不受侵害；

　�。ㄋ模┒ㄆ趯ξ飿I(yè)管理區(qū)域的房屋進(jìn)行查勘，對共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，發(fā)現(xiàn)共用部位共用設(shè)施設(shè)備損壞時，應(yīng)立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)委托合同的約定進(jìn)行維修；

　�。ㄎ澹┙拥綀�(bào)修時，應(yīng)限期進(jìn)行維修和處理；

　�。�六）做好房屋、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新費(fèi)用支出的各項(xiàng)記錄，妥善保管房屋設(shè)施設(shè)備檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊。每半年向管委會報(bào)送房屋設(shè)施設(shè)備維修、更新費(fèi)用的收支帳目，接受監(jiān)督；

　�。ㄆ撸�對違反物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定或產(chǎn)權(quán)人公約的行為，應(yīng)進(jìn)行勸阻、制止，造成損失的應(yīng)要求其恢復(fù)原狀或賠償損失；

　�。ò耍┌凑瘴飿I(yè)管理委托合同的約定，做好管委會、產(chǎn)權(quán)人委托的其他管理事項(xiàng)。

　　第十條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

　　（一）根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況制定各項(xiàng)物業(yè)管理制度并按照物業(yè)管理委托合同的約定，對物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施管理；

　　（二）制止改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌、用途，違章篙、拆、搭、建，踐踏、占用共用綠地，隨意停放車輛等行為，對違反物業(yè)管理制度規(guī)定的行為，有權(quán)要求恢復(fù)原狀，賠償損失，也可申請行政主管部門進(jìn)行行政處罰；

　�。ㄈ�）要求管委會協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，并督促產(chǎn)權(quán)人按時繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和遵守各項(xiàng)物業(yè)管理制度；

　　（四）物業(yè)管理企業(yè)可以通過公開招標(biāo)等方式，聘請專業(yè)或?qū)Ｈ顺袚?dān)專項(xiàng)服務(wù)。不得將管理項(xiàng)目的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓他人或單位；

　�。ㄎ澹┌凑沼嘘P(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，開展多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)及企業(yè)發(fā)展基金。

　　第十一條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立管理物業(yè)項(xiàng)目的房屋、設(shè)備的使用、維修養(yǎng)護(hù)檔案；建立清潔衛(wèi)生、保安服務(wù)、車輛交通管理以及委托管理合同規(guī)定的其他管理事宜的管理制度；建立完善的企業(yè)內(nèi)部崗位職責(zé)、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、考核辦法等管理制度；公開辦事制度，接受管委會及產(chǎn)權(quán)人的監(jiān)督。

　　第十二條物業(yè)管理企業(yè)每季度要向管委會征求一次意見，每年至少一次向產(chǎn)權(quán)人征求意見，對合理的意見和建議要認(rèn)真進(jìn)行整改。

　　第十三條物業(yè)管理企業(yè)因管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，造成產(chǎn)權(quán)人損失的，管委會或產(chǎn)權(quán)人有權(quán)要求賠償損失。經(jīng)查證屬于物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)予以賠償。

　　第十四條物業(yè)管理企業(yè)要建立產(chǎn)權(quán)人投訴處理制度，對投訴的事項(xiàng)要及時進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，并自受理投訴之日起十日內(nèi)答復(fù)投訴人。投訴人對答復(fù)有異議的，可向所在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行投訴，物業(yè)管理行政主管部門要認(rèn)真進(jìn)行查處。

　　第十五條物業(yè)管理委托合同到期前三個月，物業(yè)管理企業(yè)與管委會協(xié)商續(xù)聘事宜，達(dá)成一致續(xù)聘的，應(yīng)在合同到期前重新簽訂物業(yè)管理委托合同；雙方達(dá)不成一致意見的，可申請物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的管委會要盡快選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，或委托物業(yè)管理行政主管部門招標(biāo)選聘，在此期間原物業(yè)管理企業(yè)不得擅自撤離物業(yè)管理工作，合同到期后三個月內(nèi)仍未選聘到新的物業(yè)管理企業(yè)的，可由物業(yè)管理行政主管部門指定有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行代管，以保持物業(yè)管理的連續(xù)性。

　　第十六條管委會改聘物業(yè)管理企業(yè)的，在管委會的監(jiān)督下由新聘的物業(yè)管理企業(yè)對原物業(yè)管理企業(yè)管理的共用配套設(shè)施設(shè)備使用情況、房屋檔案、工程維修等資料，進(jìn)行接管。原物業(yè)管理企業(yè)必須如實(shí)提供資料并做好移交事宜。

　　第十七條物業(yè)管理企業(yè)對新接管的物業(yè)項(xiàng)目，在實(shí)施管理一年內(nèi)，須按《天津市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》達(dá)標(biāo)，并以次作為物業(yè)項(xiàng)目資質(zhì)年檢的條件，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)要求的要限期整改，不進(jìn)行整改的取消其物業(yè)管理資格。

　　第十八條物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)參加國家、市級優(yōu)秀物業(yè)管理的物業(yè)項(xiàng)目，必須按照先達(dá)標(biāo)、后市級再國家級的程序逐年申報(bào)參加評驗(yàn)。對已獲得國家優(yōu)秀、示范和市優(yōu)秀稱號的物業(yè)管理項(xiàng)目，每三年進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)不符合標(biāo)準(zhǔn)的，取消稱號，并予以公告。

　　第十九條物業(yè)管理企業(yè)要按照有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不得違背產(chǎn)權(quán)人的意愿預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

　　物業(yè)管理企業(yè)為產(chǎn)權(quán)人提供的專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　第二十條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織從業(yè)人員參加物業(yè)管理行政主管部門組織的規(guī)范性崗位培訓(xùn)，從業(yè)人員必須持證上崗。

　　第二十一條物業(yè)管理企業(yè)要準(zhǔn)確、及時完成市物業(yè)管理行政主管部門制定的各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表，不得瞞報(bào)、漏報(bào)、拒報(bào)。

　　第二十二條市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)組織和推動物業(yè)項(xiàng)目的招投標(biāo)工作，規(guī)范工作程序，按照公平、公開公正、講求信譽(yù)的原則以管理水平、社會信譽(yù)、合理報(bào)價等條件公平競爭，為房地產(chǎn)開發(fā)商或管委會擇優(yōu)選擇物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十三條對物業(yè)管理項(xiàng)目未能達(dá)到市物業(yè)管理行政主管部門和委托合同規(guī)定的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和管理程序進(jìn)行服務(wù)的，物業(yè)管理行政主管部門將依據(jù)《天津市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》第六章有關(guān)條款予以警告、限期整改、收回資質(zhì)證書等處罰，對收回資質(zhì)證書的，移交工商行政管理部門依法處理。

　　第二十四條本規(guī)定自發(fā)布之日起實(shí)施。