第一章 總則

　　第一條為加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)單位綜合開發(fā)，配套建設(shè)的住宅區(qū)。

　　本辦法所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及其相配套的公有設(shè)施、設(shè)備和公共場地。

　　本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)住宅房屋和非住宅房屋的所有所有權(quán)人。

　　第三條住宅區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的原則。

　　第四條省建設(shè)行政主管部門主管本省城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作，縣級以上城市人民政府房地產(chǎn)管理部門（以下稱物業(yè)管理主管部門）主管本地區(qū)城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

　　市政、環(huán)衛(wèi)、遠見劃、交通、公安、工商、物價等行政主管部門和住宅區(qū)所在地街道辦事處根據(jù)各自職責，共同做好城市住宅區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督與指導工作。

　　第二章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第五條住宅區(qū)交付使用后，入住率達到50％以上時，所在地物業(yè)管理主管部門應(yīng)會同住宅區(qū)所在地街道辦事處、房地產(chǎn)開發(fā)單位召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　第六條業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。業(yè)主大會必須有持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席舉行。

　　業(yè)主出席業(yè)主大會，實行住宅房屋一戶一投票權(quán)。非住宅房屋，每100平方米的建筑面積有一投票權(quán)；100平方米以下有房屋所有權(quán)證的，每證有一投票權(quán)。

　　第七條業(yè)主大會每年至少召開一次，由業(yè)主委員會按照本辦法規(guī)定負責召集。召集業(yè)主大會，業(yè)主委員會應(yīng)負責在會議召開7日前將會議審議的事項通知各業(yè)主。

　　經(jīng)持有10％以上投票權(quán)地業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)在接到該項提議后14日內(nèi)就其提議的事項召開業(yè)主大會。

　　第八條業(yè)主大會行使下列職權(quán)：

　　（一）決定或者批準住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項；

　　（二）批準或者修改業(yè)主公約；

　　（三）選舉或者罷免業(yè)主委員會的組成人員；

　　（四）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告。

　　（五）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。

　　（六）改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

　　（七）批準業(yè)主委員會的章程。

　　業(yè)主大會的決定，須經(jīng)主席會議的業(yè)主所持投票權(quán)的半數(shù)以上通過。

　　第九條業(yè)主委員會由主任、副主任和委員組成。業(yè)主委員會主任、副主任和委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，其數(shù)額為單數(shù)，但最低不得少于5人。業(yè)主委員會每屆任期3年，其成員任期屆滿，可以連選連任。

　　第十條業(yè)主委員會對業(yè)主大會負責并報告工作，行使下列職權(quán)：

　�。ㄒ唬┱偌�和主持業(yè)主大會；

　�。ǘ�）制定業(yè)主委員會章程；

　�。ㄈ�）審議決定住宅區(qū)房屋公共部位維護費和公用設(shè)施專項費的使用；

　�。ㄋ模┎扇≌袠嘶蛘咂渌�方式，聘請物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)物業(yè)進行管理，并與其簽訂住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同；

　�。ㄎ澹�審議物業(yè)管理企業(yè)制定的住宅區(qū)物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目的維修計劃；

　�。�六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)物業(yè)的管理、養(yǎng)護和維修工作。

　　前款第二、三、四、五項規(guī)定的，必須經(jīng)業(yè)主大會批準。

　　第十一條業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會議召開7日前將會議通知書及有關(guān)材料送達每位委員。

　　業(yè)主委員會會議應(yīng)由全體委員過半數(shù)以上出席方可舉行。業(yè)主委員會作出決定采取少數(shù)服從多數(shù)原則。

　　第三章 業(yè)主公約

　　第十二條本辦法所稱業(yè)主公約，指由業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力，有關(guān)業(yè)主使用、維護和管理住宅區(qū)物業(yè)等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。

　　第十三條業(yè)主公約包括下列內(nèi)容：

　　（一）住宅區(qū)名稱、地址、面積及戶數(shù)；

　　（二）公共場所及公用設(shè)施狀況；

　　（三）業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式；

　　（四）業(yè)主使用其住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅區(qū)內(nèi)公共場所、公用設(shè)施的權(quán)益；

　�。ㄎ澹�業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；

　�。�六）業(yè)主對業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；

　�。ㄆ撸┳≌瑓^(qū)物業(yè)各項養(yǎng)護、維修和管理服務(wù)費的交納；

　�。ò耍�業(yè)主在住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準則；

　　（九）違反業(yè)主公約的責任；

　　（十）其他有關(guān)事項。

　　業(yè)主公約的示范文本，由省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一制定。業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實際情況進行修改、補充，并報所在地物業(yè)管理主管部門備案。

　　第十四條業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會批準后生效。已生效的業(yè)主公約對住宅區(qū)內(nèi)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

　　第四章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第十五條房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)當在住宅區(qū)業(yè)主委員會成立前自行或者委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)實施物業(yè)管理。

　　住宅區(qū)業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)按照本辦法規(guī)定聘請物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)實施物業(yè)管理。

　　第十六條業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同，應(yīng)報所在地物業(yè)管理主管部門備案。

　　住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同的主要內(nèi)容包括：委托管理事項、管理標準、管理權(quán)限、管理期限、管理費用、違約責任和爭議解決的方式等權(quán)利義務(wù)條款。

　　住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同的示范文本，由省建設(shè)行政主管部門統(tǒng)一印制、發(fā)放。

　　第十七條物業(yè)管理企業(yè)必須具備規(guī)定的條件，持有物業(yè)管理資質(zhì)等級證書和營業(yè)執(zhí)照，方可從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級標準及資質(zhì)管理辦法，由省建設(shè)行政主管部門制定。

　　第十八條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同，對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；

　　（二）根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費；

　　（三）有權(quán)制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

　　（四）要求業(yè)主委員會協(xié)助實施物業(yè)管理；

　　（五）開展多種經(jīng)營活動和有償服務(wù)。

　　第十九條物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

　　（一）履行住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同；

　　（二）制定住宅區(qū)物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目維修計劃；

　　（三）接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督、檢查；

　　（四）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，應(yīng)及時制止并向有關(guān)行政主管部門報告。

　　（五）接受物業(yè)管理主管部門、其他有關(guān)行政主管部門及住宅區(qū)所在地街道辦事處的監(jiān)督、檢查和指導。

　　第五章 住宅區(qū)物業(yè)使用與維護

　　第二十條住宅區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)向業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)，并提供下列住宅區(qū)工程建設(shè)資料：

　　（一）住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

　�。ǘ�）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；

　　（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

　　（四）其他有關(guān)資料。

　　第二十一條住宅區(qū)房屋的維修責任，按下列規(guī)定劃分：

　�。ㄒ唬┦覂�(nèi)部分，由業(yè)主負責維修；

　　（二）房屋的外墻面、樓梯、通道等房屋本體公共部位、公用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負責養(yǎng)護、維修與更新，費用從住宅區(qū)房屋公共部位維護費中支出。

　　房屋及附屬設(shè)施影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主修繕的，業(yè)主應(yīng)及時修繕；拒不修繕的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)修繕，費用由業(yè)主承擔。

　　第二十二條住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化地、娛樂場所、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負責管理、養(yǎng)護、維修與更新，費用從住宅區(qū)公用設(shè)施專項費中支出。

　　第二十三條住宅區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安等公共服務(wù)項目，物業(yè)管理企業(yè)可以選聘清潔公司、保安公司等專營公司承擔，費用從住宅區(qū)管理服務(wù)費中支出。

　　�サ诙�十四條住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等設(shè)施的養(yǎng)護和維修，由供水、供電、供氣及通訊等有關(guān)單位負責，費用由養(yǎng)護、維修單位承擔。

　　第二十五條住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

　�。ㄒ唬┥米愿淖兎课莸挠猛尽⒔Y(jié)構(gòu)和外貌；

　　（二）占用樓梯、通道、屋面、平臺、道路、場地、停車場、自行車房（棚）等堆放雜物或者進行違法建設(shè)；

　　（三）損壞、占用綠化地；

　　（四）亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔雜物；

　　（五）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品。

　　（六）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；

　　（七）隨意停放自行車和機動車輛；

　　（八）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

　　第六章 住宅區(qū)物業(yè)管理費用及專用房屋

　　第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)單位在移交住宅區(qū)時，應(yīng)按住宅區(qū)建設(shè)總投資的0.6％～1％的比例，一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)公用設(shè)施專項費，專項用于住宅區(qū)公用設(shè)施的養(yǎng)護、維修與更新。

　　住宅區(qū)公用設(shè)施專項費由所在地物業(yè)管理主管部門設(shè)專帳管理，業(yè)主委員會向物業(yè)管理主管部門申請使用，具體管理辦法由所在地城市人民政府制定。

　　第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)單位移交住宅區(qū)時，應(yīng)按所在地城市人民政府有關(guān)規(guī)定向業(yè)主委員會提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，產(chǎn)權(quán)屬國家所有。��

　　第二十八條房地產(chǎn)開發(fā)單位移交住宅區(qū)時，應(yīng)按所在地城市人民政府有關(guān)規(guī)定以建造成本價向業(yè)主委員會提供商業(yè)用房，產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主委員會。

　　本條第一款規(guī)定的商業(yè)用房的費用從住宅區(qū)公用設(shè)施專項費中墊支，并從商業(yè)用房的經(jīng)營收入中回收。

　　本條第一款規(guī)定的商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其他有經(jīng)濟收入的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地，由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)委托管理合同經(jīng)營。

　　第二十九本辦法發(fā)布前已交付使用的住宅區(qū)，未按本辦法規(guī)定的標準劃撥住宅區(qū)公用設(shè)施專項費和提供商業(yè)用房的，原房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)給予經(jīng)濟補償或者由所在地城市人民政府按有關(guān)規(guī)定予以解決。

　　第三十條住宅區(qū)房屋公共部位維護費由業(yè)主按所在地城市人民政府有關(guān)規(guī)定繳納，并由業(yè)主委員會以房屋本體為單位設(shè)立專帳管理，專項用于房屋本體公共部位、公用設(shè)施的養(yǎng)護、維修與更新，不得挪作他用，具體辦法由所在地城市人民政府制定。

　　第三十一條住宅區(qū)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按月向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取，具體標準由所在地物價部門會同物業(yè)管理主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項目，以獨立住宅區(qū)為單位核定。

　　未經(jīng)所在地物價部門批準，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自擴大住宅區(qū)管理服務(wù)費的收費范圍和提高收費標準。

　　第三十二條住宅區(qū)各項物業(yè)管理費的收支帳目，有關(guān)管理單位或者使用單位每6個月至少公布一次，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督、檢查。

　　第七章 罰則

　　第三十三條業(yè)主和非業(yè)主使用人違反本辦法，未按期交納住宅區(qū)各項物業(yè)管理費的，物業(yè)管理主管部門或者物業(yè)管理企業(yè)可責令限期交納并按規(guī)定加收滯納金；逾期未交納的，可申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第三十四條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法或者物業(yè)委托管理合同規(guī)定，對住宅區(qū)物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護不善，造成業(yè)主損失的，業(yè)主或業(yè)主委員會有權(quán)責令賠償損失或者采取補救措施；情節(jié)嚴重的，由所在地物業(yè)管理主管部門處以1000元～10000元的罰款，并可按規(guī)定降低或者注銷其物業(yè)管理資質(zhì)。

　　第三十五條違反本辦法第十七條規(guī)定，未取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書、擅自承攬物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由所在地物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處以2000元～20000元的罰款，并責令停止對住宅區(qū)的物業(yè)管理。

　　第三十六條違反本辦法第二十五條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止，要求限期恢復原狀或者采取補救措施；法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定給予處罰的，由有關(guān)部門按規(guī)定給予處罰。

　　第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)單位違反本辦法第二十六條規(guī)定的，由所在地物業(yè)管理主管部門責令限期履行，并從滯納之日起，按日加收應(yīng)撥付住宅區(qū)公用設(shè)施專費2‰的滯納金；逾期未履行的，可申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第三十八條物業(yè)管理主管部門或有關(guān)行政主管部門及其執(zhí)法人員，徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權(quán)的，所在單位或者上級主管部門應(yīng)給予主要負責人和直接責任人行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章 附則

　　第三十九條城市人民政府可根據(jù)本辦法規(guī)定，結(jié)合實際，制定實施細則。

　　第四十條本辦法發(fā)布后新建的住宅區(qū)，必須按照本辦法規(guī)定實行物業(yè)管理；本辦法發(fā)布前已經(jīng)交付使用的住宅區(qū)，應(yīng)當根據(jù)本辦法規(guī)定在2年內(nèi)過渡為物業(yè)管理。

　　非住宅區(qū)以及國家機關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位和社會團體自建的住宅區(qū)的物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十一條本辦法具體應(yīng)用中的問題，由省建設(shè)行政主管部門負責解釋。

　　第四十二條本辦法自發(fā)布之日起施行。