第一章 總則

　　第一條為加強(qiáng)我城市住宅區(qū)的管理，逐步實(shí)現(xiàn)房屋管理專(zhuān)業(yè)化、服務(wù)社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用和維護(hù)，創(chuàng)造整潔文明、安全和方便的居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的住宅區(qū)、住宅組團(tuán)及其它物業(yè)的管理（以下統(tǒng)稱(chēng)住宅區(qū)）。

　　住宅區(qū)規(guī)模，為新建住宅區(qū)2萬(wàn)平方米以上，舊城改造區(qū)為1萬(wàn)平方米以上。

　　第三條本辦法所稱(chēng)業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。

　　第四條市房產(chǎn)管理部門(mén)是本市物業(yè)管理工作的行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理主管部門(mén)）。

　　住宅區(qū)所在地人民政府和市政、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交能、物價(jià)、治安、供水、供電、供熱、供氣等主管部門(mén)應(yīng)按照各自職現(xiàn)分工，對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督、檢查。

　　第二章 業(yè)主自治組織

　　第五條業(yè)主管理委員會(huì)（以下科稱(chēng)管委會(huì)），是代表和維護(hù)本住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)來(lái)主和非業(yè)主使用人的法權(quán)益，對(duì)住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施群眾性自治管理的組織。

　　管委會(huì)由業(yè)主代表為主組成（不低于60％），可聘請(qǐng)派出所、居民委員會(huì)等有關(guān)單位的人員參加。管委會(huì)委員數(shù)額一般為5-15人，應(yīng)由熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，有一定的組織能力和必要工作時(shí)間的人擔(dān)任，可以兼職。

　　管委會(huì)設(shè)主任、副主任，從管委會(huì)委員中產(chǎn)生，并可聘請(qǐng)執(zhí)行秘收1-2人，負(fù)責(zé)處理管委會(huì)的日常事務(wù)。

　　第六條新建住宅區(qū)在交付使用后，入住率達(dá)到50％或交付使用滿(mǎn)兩年的均應(yīng)及時(shí)成立管委會(huì)；原有的住宅區(qū)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)要成立管委會(huì)。

　　第七條管委會(huì)業(yè)主代珍大會(huì)選舉產(chǎn)生，委員每屆任期三年，可以連選連任。首屆管委會(huì)在住宅區(qū)所在地人民政府街道辦事處指導(dǎo)下，由建設(shè)單位或原管理單位牽頭，吸收業(yè)主或非業(yè)主使用人代表及居委會(huì)人員，成立管委會(huì)籌備級(jí)，微首屆業(yè)主代表大會(huì)的籌備，起草管委會(huì)章程，推薦管委會(huì)委員候選人。

　　管委會(huì)全體會(huì)議每季度如開(kāi)一次，經(jīng)管委會(huì)主任提議或有三分之一以一的委員建議，可隨時(shí)召開(kāi)會(huì)議。涉及本住宅物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，由管委會(huì)過(guò)半數(shù)以上組成人咒實(shí)行無(wú)記名投票表決制度。管委會(huì)決定事項(xiàng)必須達(dá)到三分之二以上多數(shù)通過(guò)。

　　管委會(huì)換屆工作，在住宅區(qū)街道辦事處指導(dǎo)下，由上屆管委會(huì)負(fù)責(zé)。

　　第八條業(yè)主代表每屆任期三年，上一屆業(yè)主代表大會(huì)負(fù)責(zé)下一屆業(yè)主代表的產(chǎn)生。由每幢（單元）以戶(hù)為單位選舉建立3人左右的業(yè)主小組，并產(chǎn)生組長(zhǎng)一人，參加住宅區(qū)業(yè)主代表大會(huì)。

　　業(yè)主單位可直接派代表，也可委托承租人或其他人參加，并由業(yè)主出具委托證明。

　　第九條住宅區(qū)業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)由管委會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開(kāi)一次，由三分之一以上業(yè)主代表提議可臨時(shí)召開(kāi)業(yè)主代表大會(huì)。（業(yè)主代表大會(huì)行使職權(quán)略）

　　第十條管委會(huì)選舉產(chǎn)生后十五日內(nèi)，持下列文件，向住宅區(qū)所在地人民政府道辦事處辦理登記一）成立管委會(huì)登記申請(qǐng)書(shū)；（二）住宅區(qū)基本情況及業(yè)主情況；（三）管委會(huì)委員名單及基本情況；（四）管委會(huì)章程；（四）第一次業(yè)主代表大會(huì)決議。

　　住宅區(qū)所在地人民政府街道辦事處應(yīng)自受理登記申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，完成審核登記工作，對(duì)不符合規(guī)定的不予登記，并收面通知申請(qǐng)人。

　　管委會(huì)應(yīng)辦理登記后一個(gè)月內(nèi)向市物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

　　第十一條管委會(huì)在住宅區(qū)業(yè)主代表大會(huì)的監(jiān)督下，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┬麄�、貫徹和執(zhí)行國(guó)家、省及本市有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定；督促業(yè)業(yè)主和非業(yè)主使用人自覺(jué)遵守《業(yè)主公約》，服從和配合物業(yè)管理工作；

　�。ǘ�）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理舍同。物業(yè)管理合同期限一般不超過(guò)3年，到期右續(xù)簽或重新簽訂；

　�。ㄈ�）審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、年度計(jì)劃、服務(wù)預(yù)算和決算；

　�。ㄋ模�審議物業(yè)管理企業(yè)提高的大中修理和更新改造公用設(shè)施的報(bào)告；

　�。ㄎ澹┞�(tīng)取業(yè)主非業(yè)主使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

　�。�六）召集并主持業(yè)主代表大會(huì)，至少每年召開(kāi)一次，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

　�。ㄆ撸┲陛犑袠I(yè)主和非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)的糾紛；

　�。ò耍┓�律、法規(guī)規(guī)定的其它職責(zé)。

　　第十二條新建住宅小區(qū)建設(shè)單位應(yīng)劃出使用面積不低于十平方米的管委會(huì)管理用房，原有的住宅小區(qū)，實(shí)行物業(yè)管理后，應(yīng)在的有配套用房劃新建項(xiàng)目中統(tǒng)籌解決。

　　管委會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)來(lái)源，已經(jīng)建立物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)基金的，可從增值部分中列支，未建立專(zhuān)項(xiàng)基金的與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中適當(dāng)補(bǔ)貼。

　　第三章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第十三條物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行分級(jí)管理。其成立前應(yīng)持有關(guān)文件到市物業(yè)管理主管部門(mén)進(jìn)行資質(zhì)審查，領(lǐng)取資質(zhì)證書(shū)后，到工商行下管理部門(mén)辦理注冊(cè)登記，方可接受管委會(huì)委托，承擔(dān)住宅區(qū)的物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理企業(yè)可享受?chē)?guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。

　　第十四條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)管委會(huì)簽訂的委托管理合同，對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理。合同文本由市物業(yè)管理主管部門(mén)會(huì)同市工商行政管理部門(mén)統(tǒng)一印制。

　　物業(yè)管理企業(yè)慶在簽訂委托管理合同十五日內(nèi)，將委托管理合同報(bào)市物業(yè)管理主管部門(mén)、市工商行政管理部門(mén)備案。

　　第十五條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)第托管理全同和有關(guān)的規(guī)定對(duì)住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；

　�。ǘ�）根據(jù)委托管理全同和省、市有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用；

　�。ㄈ�）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨礙物來(lái)管理的行為。并對(duì)造成的損害要求賠償；

　�。ㄋ模┮�求管委會(huì)協(xié)助管理；

　�。ㄎ澹┻x聘專(zhuān)業(yè)企業(yè)或聘用專(zhuān)人承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)；

　�。�六）開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù)；

　�。ㄆ撸┢渌�依法享有的權(quán)利。

　　第十六條物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

　�。ㄒ唬┞男形�托管理合同，對(duì)受委托管理的物業(yè)進(jìn)行有關(guān)服務(wù)；

　�。ǘ�）接受管委會(huì)和住戶(hù)監(jiān)督，每年至少一次將物業(yè)管理實(shí)施情況報(bào)管委會(huì)，重大管理措施提交管委會(huì)審議決定；

　�。ㄈ�）接受物業(yè)管理主管部門(mén)及其它有關(guān)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督；

　�。ㄋ模┌l(fā)現(xiàn)違反本辦法的行為，及時(shí)向有關(guān)主管部門(mén)報(bào)告；

　�。ㄎ澹┢渌�依法誚盡的義務(wù)。

　　第十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理合同終止或解除后十五日內(nèi)向管委會(huì)辦理下列事項(xiàng)，并向市物業(yè)管理主管部門(mén)各案。

　�。ㄒ唬�對(duì)預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用按實(shí)結(jié)算，多收的予以退還；

　　（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

　�。ㄈ�）移交提供給物業(yè)管理企業(yè)承租使用的房屋、場(chǎng)地和其它財(cái)物。

　　第四章 住宅區(qū)物業(yè)的驗(yàn)收與接管

　　第十八條住宅區(qū)的房屋及化共配套設(shè)施，必須統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設(shè)。規(guī)劃配套設(shè)施中應(yīng)增加物業(yè)管理企業(yè)和管委會(huì)辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房等。

　　第十九條住宅區(qū)峻工后，在市建委主持下，會(huì)同市規(guī)劃部門(mén)、市物業(yè)管理主管部門(mén)、綠化、環(huán)衛(wèi)等專(zhuān)業(yè)部門(mén)、住宅區(qū)所在地街道辦事處及建設(shè)單位進(jìn)行綜合驗(yàn)收和交接工作。其中物業(yè)管理單位、資金、用房等事項(xiàng)均已落實(shí)，方可交付使用。

　　第二十條住宅區(qū)管委會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理，并可選聘物業(yè)管理企業(yè)提前介入進(jìn)行前期管理，所簽全同日期至管委會(huì)成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)止。

　　公有住房出售后，未成立管委會(huì)前，仍由售房單位負(fù)責(zé)管理。

　　第二十一條開(kāi)發(fā)建設(shè)單位移交物業(yè)管理時(shí)，須一并移交下列資料：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)的規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

　�。ǘ�）單體的建筑、結(jié)構(gòu)和設(shè)備竣工圖；

　　（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

　�。ㄋ模┳》壳鍍�(cè)；

　�。ㄎ澹┢渌�必要的資料。

　　物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變更時(shí)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將上述資料移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第五章 物業(yè)的使用的管理

　　第二十二條物業(yè)使用中禁止下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌

　�。ǘ�）占用、損壞住宅的共用部位、共用設(shè)備或移裝共用設(shè)備；

　�。ㄈ�）在天井、庭園、平臺(tái)、屋頂及道路等搭建建筑物、構(gòu)筑物或其他違章建筑的；

　�。ㄋ模┣终季G地、毀壞綠化；

　�。ㄎ澹﹣y設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場(chǎng)；

　�。�六）亂倒垃圾、雜物；

　　（七）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；

　�。ò耍┡欧庞卸�、有害物質(zhì)劃者發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

　�。ň牛┓�律、法規(guī)禁止的其它行為。

　　第二十三條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租住房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為轉(zhuǎn)讓、出租合同的附件，并在簽訂合同之日起十日內(nèi)書(shū)面告知管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。

　　業(yè)主或非業(yè)主使用人進(jìn)行裝修，應(yīng)當(dāng)報(bào)物業(yè)管理企業(yè)登記備查；有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)征得管委會(huì)的書(shū)面同意，并報(bào)市房屋安全部門(mén)審批：

　�。ㄒ唬└淖兎课萁Y(jié)構(gòu)的；

　　（二）改變房屋使用功能的；

　�。ㄈ�）加大房屋荷載的；

　�。ㄋ模┢渌�影響房屋的。

　　第二十四條住宅自用部位和自用設(shè)備，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。業(yè)主與非業(yè)主使用人另人協(xié)議的按其協(xié)議執(zhí)行。

　　第二十五條住宅區(qū)的共用部位、設(shè)備和公用設(shè)施，屬人為損壞的，其維修、更新用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　住宅共用部位、設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)予以配合，由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。

　　因維修、裝修給相鄰業(yè)主、使用人造成損失的，由責(zé)任從負(fù)責(zé)修復(fù)賠償。

　　第二十六條宅區(qū)內(nèi)綠化建設(shè)施工由小區(qū)建設(shè)單位或委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施，資金由建設(shè)單位支付。綠化建設(shè)的施工質(zhì)量監(jiān)督和竣工驗(yàn)收，由園林綠化部門(mén)負(fù)責(zé)。日常養(yǎng)護(hù)和管理由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。

　　第二十七條住宅區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生管理職責(zé)分工：

　　（一）清掃保潔。住宅區(qū)內(nèi)住用戶(hù)室外的公共環(huán)境和清掃保潔，由物業(yè)管理企業(yè)。

　�。ǘ�）住宅區(qū)內(nèi)居民生活垃圾由物業(yè)管理運(yùn)至環(huán)衛(wèi)部門(mén)的中轉(zhuǎn)丫，從中轉(zhuǎn)站向外清運(yùn)，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)負(fù)責(zé)，并按有關(guān)規(guī)定收費(fèi)。

　　市直管公房住宅區(qū)（庭院）實(shí)行物業(yè)管理涉及垃圾由住宅區(qū)（庭院）運(yùn)至中轉(zhuǎn)站的，環(huán)衛(wèi)部門(mén)免收費(fèi)用。

　�。ㄈ�）住宅區(qū)內(nèi)公共廁所，化糞池，垃圾道，箱等環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的日常管理，維護(hù)和消殺工作，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。

　　第二十八條住宅區(qū)內(nèi)交通安全、治安、消防管理職責(zé)：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)交通設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，并按規(guī)定對(duì)進(jìn)入車(chē)輛收費(fèi)，專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的工程作業(yè)車(chē)輛和住戶(hù)搬家車(chē)輛進(jìn)入住宅區(qū)的應(yīng)免收停車(chē)費(fèi)、過(guò)路費(fèi)。在住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生交通事故，報(bào)請(qǐng)公安交通管理部門(mén)處理。

　�。ǘ�）保安工作應(yīng)在當(dāng)?shù)毓�安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)下，由物業(yè)管理企業(yè)組織對(duì)管理區(qū)域的安全巡視工作。

　�。ㄈ�）消防工作由公安消防部門(mén)負(fù)責(zé)。

　　第二十九條住宅區(qū)內(nèi)道路和排水設(shè)施的管理，以市政設(shè)施管理部門(mén)管理的道路及排水設(shè)施與住宅區(qū)內(nèi)的道路及排水設(shè)施的連接處為界；住宅區(qū)內(nèi)的由建設(shè)單位移交物業(yè)管理企業(yè)管理。

　　第三十條會(huì)計(jì)室區(qū)供水設(shè)施、供熱設(shè)施管理職責(zé)分工，以產(chǎn)權(quán)歸屬為界，界限以外的供水管道及設(shè)備、供熱管道及設(shè)備，分別由供水部門(mén)、供熱部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)管理。界限以?xún)?nèi)的，由業(yè)主或非主使用人負(fù)責(zé)維護(hù)管理并承擔(dān)費(fèi)用，也可委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施。燃?xì)夤艿涝O(shè)施仍由市煤氣公司管理、維修，并以產(chǎn)權(quán)為界，界限以?xún)?nèi)的設(shè)施維修管理費(fèi)用由業(yè)主或埋業(yè)主使用人承擔(dān)。

　　第三十一條住宅區(qū)供電設(shè)施的維護(hù)管理，按產(chǎn)權(quán)歸屬確定，界限以?xún)?nèi)的委托物業(yè)管理企業(yè)管理，界限以外的由供電部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)管理。其中屬共用低壓供電的，以供電接戶(hù)線用戶(hù)端最后支持物為分界點(diǎn)，支持物屬供電企業(yè)。屬10千伏公用高壓線路供電的線路及高壓下戶(hù)線，以用戶(hù)配電室前的第一斷路或第一支持物為分界點(diǎn)，第一斷路器或第一支持物屬供電企業(yè)。

　　第三十二條住宅區(qū)內(nèi)有線電視、電信及相關(guān)設(shè)備、設(shè)施、線路等土均分別由有線電視、電信等專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)各自負(fù)責(zé)維護(hù)、管理；住宅區(qū)內(nèi)的路燈由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，費(fèi)用由業(yè)主或非業(yè)主使用人支付。

　　第三十三條各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)可按規(guī)定委托物業(yè)管理企業(yè)代收相關(guān)費(fèi)用。

　　第三十四條實(shí)施物業(yè)管理的新建住宅區(qū)，設(shè)立居委會(huì)由轄區(qū)街道辦事處按規(guī)定程序報(bào)批，經(jīng)營(yíng)性的管理服務(wù)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)或逐步向物業(yè)管理企業(yè)移交，其經(jīng)營(yíng)收應(yīng)用于小區(qū)物業(yè)管理。

　　第六章 住宅區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用與專(zhuān)用房屋

　　第三十五條住宅區(qū)物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成。

　�。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)建設(shè)單位繳納的住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金；

　�。ǘ�）房屋產(chǎn)權(quán)人繳納的住宅維修基金；

　�。ㄈ�）住房繳納的管理服務(wù)費(fèi)。

　　第三十六條新建成住宅區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按小區(qū)建設(shè)總投資2％的比例，向物業(yè)管理主管部門(mén)繳納住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金，該項(xiàng)基金計(jì)入建設(shè)成本，由市房產(chǎn)管理部門(mén)在辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)時(shí)代收。

　　住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，由物業(yè)管理主管部門(mén)設(shè)專(zhuān)帳管理，管委會(huì)向物業(yè)管理主管部門(mén)申請(qǐng)使用。

　　第三十七條住宅維修基金由房屋產(chǎn)權(quán)人按規(guī)定定期向物業(yè)管理企業(yè)交納，并以房屋本體為單位，設(shè)立專(zhuān)帳管理，管委會(huì)向物業(yè)管理主管部門(mén)申請(qǐng)使用。

　　第三十八條公有住房售房房款中預(yù)提取高層30％，多層20％的資金，作為公用設(shè)施、共用部位設(shè)備的維修基金，其管理和使用按照市公有住房售后管理辦法執(zhí)行。

　　第三十九條公用設(shè)施專(zhuān)用基金和共用部位、設(shè)備維修基金不足時(shí)，超出費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)人（產(chǎn)權(quán)人與使用人另有約定的按約定執(zhí)行）按其所有房屋面積占總建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

　　第四十條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)根據(jù)不同項(xiàng)目的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府定價(jià)，政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。

　　為物業(yè)業(yè)主，非業(yè)主使用人提供的公共環(huán)境衛(wèi)生清掃、綠化維護(hù)、保安、車(chē)和自行車(chē)等車(chē)輛存放等服務(wù)，實(shí)行政府定價(jià)；對(duì)于室內(nèi)設(shè)施維修、房屋本體公用設(shè)施的維修及住宅公用設(shè)施的管理維修實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；對(duì)于未進(jìn)住前房屋的管理及業(yè)主、使用人個(gè)別要求提供的特殊服務(wù)，實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。

　　第四十一條實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理公共收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，住宅區(qū)管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支情況確定的具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)向市物價(jià)部門(mén)申報(bào)，物價(jià)部門(mén)受理申報(bào)后，應(yīng)當(dāng)片求市物業(yè)管理主管部門(mén)意見(jiàn)，并以城市住宅區(qū)為單位化別核定。

　　實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)報(bào)市物介部門(mén)和市物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

　　第四十五條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成包括：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)職工的工資以及按照國(guó)家規(guī)定提取的福利費(fèi)；

　�。ǘ�）城市住宅區(qū)公用設(shè)施和設(shè)備的運(yùn)行、維修費(fèi)；

　　（三）城市住宅區(qū)綠化、清潔衛(wèi)生和保安服務(wù)所需的資損耗補(bǔ)償費(fèi)；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理企業(yè)的辦公費(fèi)；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

　�。�六）法定稅費(fèi)；

　�。ㄆ撸├麧�(rùn)。

　　凡物業(yè)管理企業(yè)已收到的費(fèi)用，其它任何部門(mén)、單位，不得向業(yè)主、非業(yè)主使用人重復(fù)收取。

　　第四十三條開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，在移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積0.1％的比例，無(wú)償提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房（一般不超過(guò)200平方米），產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有，移交給房產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一管理，由物業(yè)管理企業(yè)使用。

　　第四十四條開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照住區(qū)總建筑面積的0.5％比例以建筑成本是供物業(yè)管理商業(yè)用房，產(chǎn)權(quán)歸管委會(huì)所有，由物業(yè)管理主管部門(mén)監(jiān)管，委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

　　商業(yè)用房的購(gòu)置費(fèi)用可從住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金中墊支，并從該商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入中回收。

　　商業(yè)用房和住宅區(qū)內(nèi)其它有經(jīng)濟(jì)收入的化用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，均由物業(yè)管理企業(yè)按照委托管理合同經(jīng)營(yíng)，其收入用于補(bǔ)充住宅區(qū)的管理服務(wù)費(fèi)。

　　第四十五條企業(yè)、單位為單位建設(shè)的，而且沒(méi)有商品房的住宅生活區(qū)，第四十三條和第四十四條中所說(shuō)的物業(yè)管理所需辦公用房和商業(yè)用房由該企業(yè)、單位統(tǒng)一管理，并提供給物業(yè)管理企業(yè)使用和經(jīng)營(yíng)。

　　第七章 法律責(zé)任

　　第四十六條違反本辦法第二十二條規(guī)定的，物定管理企業(yè)有權(quán)制止，并要求其限期改正，期不改正的，可依法強(qiáng)制恢復(fù)，造成損失的，有權(quán)要求賠償。

　　違反第二十二條（一）、（二）、（三）項(xiàng)，情節(jié)嚴(yán)重的，由物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期改正，并可處一千元以下的罰款；違反（四）、（五）、（六）、（七）、（八）項(xiàng)，情節(jié)嚴(yán)重，由有關(guān)行政管理部門(mén)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定處罰。

　　第四十七條業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可按日加收應(yīng)交納費(fèi)用千分之三的滯納金或約定加收滯納金。

　　第四十八條未經(jīng)市物業(yè)管理主管部門(mén)資質(zhì)審查而擅自承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，市物業(yè)管理主管部門(mén)責(zé)令限期辦理資質(zhì)審查手續(xù)、逾期仍不辦理的，對(duì)其處以十千元以上，十萬(wàn)元以下的罰款，并責(zé)令其停止對(duì)住宅區(qū)物業(yè)的管理。

　　第四十九條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的住戶(hù)有權(quán)向管委會(huì)投訴劃向物業(yè)管理主管部門(mén)反映，管委會(huì)有權(quán)予以制止并要求期改正，有權(quán)要求賠償給住戾造成的損失，情節(jié)嚴(yán)重的有權(quán)解除委托管理合同，有第（三）項(xiàng)行為的，由物價(jià)部門(mén)根據(jù)國(guó)家的關(guān)規(guī)定予以處罰：

　�。ㄒ唬�對(duì)房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時(shí)的；

　�。ǘ�）管理制度不健全的，管理混亂的；

　�。ㄈ�）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

　�。ㄋ模┥米愿淖兎课莺凸�用設(shè)施用途的；

　�。ㄎ澹┯衅渌�不履行或不完全履行委托管理合同規(guī)定義行為的。

　　第五十條違反本辦法第三十六條第款，第四十三條，第四十四條第款規(guī)定的，物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)現(xiàn)令開(kāi)發(fā)建設(shè)單位限期履行；在規(guī)定期限內(nèi)仍不履行的，物業(yè)管理主管部門(mén)可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行；并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位從逾期之日起，按日支付千分這一的滯納金。

　　第五十一條當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的可以提起訴訟或申請(qǐng)行政復(fù)議，逾期不提起訴訟或不申請(qǐng)復(fù)議又不履行處罰決定的，由信出處罰決定的部門(mén)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　第八章 附則

　　第五十二條本辦法發(fā)布后，新建的住宅區(qū)必須按照本辦法實(shí)行物業(yè)管理；本辦法發(fā)布前已交付使用的住宅區(qū)就按本辦法逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第五十三條各縣（市）、峰峰礦區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)的物業(yè)管理及全市范圍內(nèi)寫(xiě)字、商住、別墅等樓宇的物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。

　　第五十四條本辦法自公布之日施行。