最近在廣州召開的全國(guó)首批物業(yè)管理師大會(huì)，宣告了中國(guó)物業(yè)管理師的誕生。那么，物業(yè)管理師與人們的生活有著怎樣的聯(lián)系？為什么要實(shí)行物業(yè)管理師制度？物業(yè)管理將走向何方？就這些問題，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝家瑾接受了本報(bào)的采訪。

　　應(yīng)依法注冊(cè)取得注冊(cè)證

　　問：能否請(qǐng)您介紹一下物業(yè)管理師的定位、職責(zé)和權(quán)限？

　　答：物業(yè)管理師是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試，取得物業(yè)管理師資格證書，并依法注冊(cè)取得物業(yè)管理師注冊(cè)證，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。

　　其職責(zé)包括：制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案；審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算；查驗(yàn)物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料；負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序等。

　　根據(jù)《物業(yè)管理師制度暫行辦法》，物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須由物業(yè)管理師擔(dān)任，物業(yè)管理項(xiàng)目管理中的關(guān)鍵性文件，必須由物業(yè)管理師簽字后實(shí)施，并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

　　物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人匱缺

　　問：物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，起步晚但發(fā)展快，從1981年首家物業(yè)管理公司誕生，至今已形成350萬從業(yè)人員的規(guī)模。那么，為什么要推行物業(yè)管理師制度？實(shí)行物業(yè)管理師制度對(duì)這個(gè)行業(yè)有哪些好處？

　　答：現(xiàn)階段我國(guó)物業(yè)管理還處于擴(kuò)張型發(fā)展時(shí)期，與從業(yè)隊(duì)伍在數(shù)量的快速增長(zhǎng)相比，物業(yè)管理從業(yè)人員的整體專業(yè)素質(zhì)卻滯后于行業(yè)的發(fā)展。突出表現(xiàn)在稱職的職業(yè)經(jīng)理人匱缺，現(xiàn)有部分管理人員在法律知識(shí)、職業(yè)道德、業(yè)務(wù)水平和組織協(xié)調(diào)能力等方面都與承擔(dān)的職責(zé)不相適應(yīng)，提高從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)，已經(jīng)成為物業(yè)管理行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。

　　推行物業(yè)管理師制度的好處體現(xiàn)在“三個(gè)有利于”：一是有利于推進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化進(jìn)程。物業(yè)管理師制度的實(shí)施，正是通過執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入控制的方式，保證了物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人必須是有相應(yīng)能力的專業(yè)人才；同時(shí)，也為社會(huì)提供了評(píng)判物業(yè)管理師專業(yè)能力的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。二是有利于促進(jìn)物業(yè)管理的規(guī)范化進(jìn)程。三是有利于促進(jìn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。

　　提高專業(yè)管理和創(chuàng)富能力

　　問：物業(yè)管理可以說與人們的生活息息相關(guān)，除了居住物業(yè)，還有其他多類型的物業(yè)。隨著生活水平的提高，《物權(quán)法》的實(shí)施，人們對(duì)物業(yè)管理的期望和要求也越來越高。物業(yè)管理師怎樣滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)和多樣化的需求呢？

　　答：目前物業(yè)管理范圍已經(jīng)覆蓋了住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、商場(chǎng)、醫(yī)院、機(jī)場(chǎng)、會(huì)展中心、體育場(chǎng)館、步行街等，還進(jìn)入了對(duì)鄉(xiāng)村的管理；管理面積超過100億平方米的房屋，已經(jīng)將全國(guó)城鎮(zhèn)50%以上的不動(dòng)產(chǎn)納入了物業(yè)的日常管理中。

　　我認(rèn)為，現(xiàn)階段物業(yè)管理的許多問題，是源于人民群眾日益增長(zhǎng)的物業(yè)管理需求與優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的有限供給之間的矛盾，高質(zhì)量的服務(wù)是化解各類矛盾的最好方法，要提升客戶滿意度，必須從提高專業(yè)服務(wù)水平入手，從提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)入手。

　　二是要不斷改進(jìn)企業(yè)管理水平，構(gòu)建和諧穩(wěn)定的社區(qū)環(huán)境。

　　三是要不斷提升產(chǎn)業(yè)創(chuàng)富能力、實(shí)現(xiàn)客戶價(jià)值和企業(yè)效益的同步增長(zhǎng)。良好的物業(yè)管理，能夠使物業(yè)保值增值，科學(xué)的資產(chǎn)管理，能夠?yàn)榭蛻魟?chuàng)造價(jià)值。隨著物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化程度的提高，作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重將日益提高。

　　由經(jīng)營(yíng)商向集成商轉(zhuǎn)變

　　問：物業(yè)管理起源于西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家和我國(guó)的港臺(tái)地區(qū)，在物業(yè)管理從業(yè)人員的管理上已相對(duì)成熟，他們的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我們有何啟示和借鑒？

　　答：在物業(yè)管理從業(yè)人員的管理上，美國(guó)的注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理制度、英國(guó)的皇家特許屋宇經(jīng)理制度、香港的注冊(cè)房屋經(jīng)理制度等，都對(duì)我們具有借鑒意義。我國(guó)加入WTO的客觀形勢(shì)，海外物業(yè)管理企業(yè)大量進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)，都要求我們的專業(yè)人員資格制度與國(guó)際通行規(guī)則接軌。物業(yè)管理師制度的建立，不僅順應(yīng)了時(shí)代的潮流，而且有利于促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理的國(guó)際化進(jìn)程。

　　問：在歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，物業(yè)管理企業(yè)的大部分收入來源于物業(yè)服務(wù)費(fèi)以外的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)目前的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式是怎樣的？隨著《勞動(dòng)合同法》、《物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審辦法》等的實(shí)施，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)今后的走向如何？

　　答：長(zhǎng)期以來，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式是粗放型的，專業(yè)分工的粗糙和專業(yè)人才的短缺，致使許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)保持著“大而全”“小而全”的經(jīng)營(yíng)模式，人力成本居高不下，企業(yè)包袱日益加重。目前，我國(guó)絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)仍以提供基礎(chǔ)服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)作為主要經(jīng)營(yíng)模式。

　　物業(yè)管理師制度的推廣，為行業(yè)改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式提供了可能。在《勞動(dòng)合同法》、《物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審辦法》等法律、法規(guī)全面實(shí)施的背景下，一批具有物業(yè)管理人才優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，將實(shí)現(xiàn)由物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)商向物業(yè)服務(wù)集成商的角色轉(zhuǎn)換；一批品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作重點(diǎn)，將從直接從事低附加值的基礎(chǔ)管理服務(wù)向承擔(dān)高附加值的資產(chǎn)管理服務(wù)轉(zhuǎn)變。