1.人口、住宅郊區(qū)化

　　從購買力因素而言，由于人口向城市外圍（城鄉(xiāng)結(jié)合部和郊區(qū)）擴(kuò)散的趨勢(shì)，商業(yè)設(shè)施向城市外圍（城鄉(xiāng)結(jié)合部和郊區(qū)）擴(kuò)散也是必然的結(jié)構(gòu)。

　　由于人口政策的改變、80年代以來的住房制度的改革（住房商品化）、城市土地使用制度改革（城市土地由無償使用變?yōu)橛袃斒褂茫┖涂臻g產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整等因素的作用下，我國的區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施水平有了很大的提高，城市開始沿著區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施向外擴(kuò)展，人口和住宅隨之發(fā)生了郊區(qū)化的趨勢(shì)。

　　商業(yè)設(shè)施（特別是零售業(yè)）必須跟著消費(fèi)者，并且使得消費(fèi)者獲得滿意。連鎖店郊區(qū)化最主要的因素自然是人們開始在郊區(qū)集中居住。在美國居民近年來紛紛搬出城市的浪潮中，多數(shù)連鎖店也跟著消費(fèi)者來到郊區(qū)。在美國，除了紐約等個(gè)別大城市外，大型的百貨店幾乎都搬到人口居住密集的衛(wèi)星城周圍。試圖通過改善中心區(qū)交通、服務(wù)質(zhì)量、增加商品花樣、使商店現(xiàn)代化等等措施把顧客從城鄉(xiāng)結(jié)合部和郊區(qū)拉回來選購一般商品幾乎是不可能的。

　　2.“社區(qū)”和“社區(qū)商業(yè)”的概念日益強(qiáng)化

　　商業(yè)的離心化并不等于商業(yè)開發(fā)的無序化。城市邊緣、近郊的城市住宅區(qū)成片建設(shè)，規(guī)模增大，為城區(qū)人口的遷移提供了物質(zhì)基礎(chǔ)，也推動(dòng)了郊區(qū)的開發(fā)與繁榮。但是在中國，人口和住宅的郊區(qū)化從整體上而言并不象美國等一些國家出現(xiàn)“無序蔓延”。無論是城郊結(jié)合部、郊區(qū)中以前人口的分布，還是現(xiàn)在舊城改造造成的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域都在一定地域上有所集聚。尤其是在人口、住宅的郊區(qū)化進(jìn)程中，“社區(qū)”和“社區(qū)商業(yè)”的概念正被越來越重視，商業(yè)是人們生活中的大事。無論是老社區(qū)，還是新建成和規(guī)劃中的社區(qū)建設(shè)中都強(qiáng)調(diào)了“以人為本”為原則的社區(qū)商業(yè)建設(shè)思想，建立了集購物、休閑、服務(wù)等眾多功能于一體的新型社區(qū)商業(yè)構(gòu)架并逐漸將其發(fā)展成為成熟社區(qū)的商業(yè)規(guī)劃模式。

　　3.新的消費(fèi)傾向

　　隨著生活水平的提高，人們的消費(fèi)行為也發(fā)生深刻變化。這表現(xiàn)為自選、方便的消費(fèi)形式已成為普遍的消費(fèi)形式。

　　首先，由于經(jīng)濟(jì)收入的提高，使日用消費(fèi)品一次購足、大量購買成為可能�！耙徽举徫铩笔侵袊�零售業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，已成為絕大多數(shù)消費(fèi)者的需要。傳統(tǒng)的零售渠道是不能滿足人們這種購物需求的，但是現(xiàn)在的大賣場(chǎng)和超市正逐步使其變成現(xiàn)實(shí)。

　　人們對(duì)于日用品、一般的銷售品的就近購物心理也是導(dǎo)致超市、購物中心產(chǎn)生的原因之一。對(duì)于這一類商品人們不愿意付出過多的時(shí)間去搜集相關(guān)的信息和挑選、評(píng)估。如果在居民區(qū)附近建立主要以提供該類商品為主的零售店，人們會(huì)選擇去那里消費(fèi)。

　　其次，另外由于生活水平的提高和生活節(jié)奏的加快，選擇性消費(fèi)的商品范圍大大縮小，人們很少為買一件衣服而跑遍全上海，甚至像彩電、冰箱、空調(diào)這樣的耐用消費(fèi)品也就近在一般超市購買。消費(fèi)的隨機(jī)性大大增加，專向性、計(jì)劃性減弱，購物動(dòng)機(jī)往往不是因?yàn)閷ｉT需要而特意去購買，而是在旅游中或休閑活動(dòng)中偶然感興趣而買。隨機(jī)形購物成為現(xiàn)在消費(fèi)者的新的購物傾向。

　　隨著居民收入的增加，消費(fèi)層次大大提高，住房、教育是兩項(xiàng)最大的消費(fèi)，旅游消費(fèi)增長勢(shì)頭強(qiáng)勁，汽車消費(fèi)雖尚不成大勢(shì)，但近年來增長速度很快。在一般性商品消費(fèi)上，趨向高級(jí)化、時(shí)尚化。居民購物注重價(jià)格的意識(shí)有所減弱，注重品牌的意識(shí)大有增強(qiáng)。高級(jí)化表現(xiàn)為貴重商品消費(fèi)增加、耐用消費(fèi)品增加。高級(jí)家電、高級(jí)家具、電腦、摩托車、高檔服裝、高檔化妝品、高級(jí)藝術(shù)品消費(fèi)增加。時(shí)尚化表現(xiàn)為追逐潮流的消費(fèi)增加，炫耀身份的商品增加，商品更替的周期縮短，頻率加快。

　　最后，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的地區(qū)，人們的消費(fèi)觀念和偏好會(huì)逐漸向高等級(jí)倒金字塔消費(fèi)轉(zhuǎn)變，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也發(fā)生深刻變化。人們?cè)谝苑奖銓?shí)惠為基礎(chǔ)上，追求家庭幸福、追求個(gè)性、體現(xiàn)自我價(jià)值勝于享樂。人們逛街絕不僅僅為了購物。非物質(zhì)消費(fèi)性支出大幅增長，如度假、娛樂、國內(nèi)外旅游等方面比重增強(qiáng)；另一方面，服務(wù)消費(fèi)、知識(shí)消費(fèi)的增長速度也有了超越實(shí)物消費(fèi)的增長速度，從而實(shí)現(xiàn)商品消費(fèi)、服務(wù)消費(fèi)與教育消費(fèi)并重的格局。因此，只有在商業(yè)中心增加了娛樂、休閑、餐飲的比重，提供全方位的服務(wù)才能激發(fā)人們?cè)絹碓蕉嗟木C合消費(fèi)能力。

　　4.零售業(yè)態(tài)的多樣化

　　傳統(tǒng)的零售業(yè)態(tài)（百貨業(yè)）已經(jīng)不再風(fēng)光獨(dú)秀，獨(dú)霸天下。超市、連鎖店、倉儲(chǔ)店、折扣店、專業(yè)店、專賣店等新的零售業(yè)態(tài)紛紛介入零售業(yè)戰(zhàn)場(chǎng)。傳統(tǒng)業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位呈現(xiàn)多元化。中國雖然全社會(huì)消費(fèi)品零售額處于增長階段，但百貨零售企業(yè)的毛利率整體呈下降態(tài)勢(shì)，企業(yè)的效益增長遠(yuǎn)低于銷售額的增長，減虧效果也不甚理想。自1994年開始，中國連鎖超市業(yè)的平均增長速度在70%以上，其中2000年比1999年增長53%.上海連鎖業(yè)“三巨頭”——聯(lián)華、華聯(lián)和農(nóng)工商超市分列全國零售業(yè)10強(qiáng)的第一、第五和第八位。連鎖超市將超過百貨店成為零售業(yè)的第一主力。

　　同時(shí)，無店鋪銷售又悄然襲來。它通過電話營銷、電視營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷、電子化營銷等通訊營銷方式，進(jìn)一步打破了城市與郊區(qū)生活的界限，還打破了國際界線，形成全新的營銷體系，被譽(yù)為零售業(yè)的“第四次革命”。

　　5.零售商業(yè)業(yè)態(tài)的空間表現(xiàn)

　　企業(yè)動(dòng)力和消費(fèi)者動(dòng)力使得零售業(yè)態(tài)的發(fā)展了變化。企業(yè)動(dòng)力是指企業(yè)通過采取各種降低成本和增加收入的方式而獲得更多的利潤。激烈的競(jìng)爭使百貨公司不得不想方設(shè)法壓低成本，加大自己商品的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，如以自選的方式可以減輕雇傭員工的成本。由于人們的消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生了變化，現(xiàn)在為了滿足顧客吃、穿、用、玩各方面的需求，許多零售企業(yè)必須增加他們所提供的貨物和服務(wù)的種類，超級(jí)市場(chǎng)、購物中心就應(yīng)運(yùn)而生。對(duì)于大型超市和購物中心，由于占地面積大，需要大量的土地，對(duì)于地租較高的市中心地段，需要付出非常高的代價(jià)，而郊區(qū)廣大的土地、低廉的租金，成為大型超市和購物中心生長的熱土。

　　6.城市交通對(duì)商業(yè)郊區(qū)化的推動(dòng)

　　城市交通的變革使城市得以從中心區(qū)向外圍發(fā)展，在交通便捷的地方帶動(dòng)了居住區(qū)、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而生成城市新的發(fā)展中心。眾所周知，小汽車對(duì)西方城市郊區(qū)化的推動(dòng)影響是巨大的，使人們活動(dòng)的足跡幾乎可以遍布郊區(qū)的任何一個(gè)地方。同樣，地鐵和輕軌等交通工具速度快，客運(yùn)量大，不受其他交通工具的干擾，使得城市中心區(qū)以外的地區(qū)通達(dá)習(xí)性大大加強(qiáng)。環(huán)城高速公路對(duì)人口和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的離心發(fā)展也有很大的刺激，美國聯(lián)邦高速公路管理局的一項(xiàng)研究指出，有環(huán)城高速公路的都市區(qū)的郊區(qū)化速度比沒有環(huán)城高速公路的要快。中國，環(huán)線的建設(shè)也推動(dòng)了商業(yè)的離心發(fā)展。如北京1996年二環(huán)路以內(nèi)（中心城區(qū)）食品、飲料、煙草和家庭日用品批發(fā)業(yè)、零售業(yè)和餐飲業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員數(shù)和二環(huán)到三環(huán)間以及三環(huán)和四環(huán)之間相比較可以看出當(dāng)時(shí)單位數(shù)和從業(yè)人數(shù)都是二環(huán)內(nèi)占優(yōu)。