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物業(yè)管理師

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新《物業(yè)管理條例》解讀

2008-04-07 10:37 來源: 打印 | 收藏 |
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新《物業(yè)管理條例》解讀

  規(guī)范管理強(qiáng)化業(yè)主權(quán)益

  對于大多數(shù)人來說,買房子是件人生大事,選擇一個好的物業(yè)公司也非常重要,物業(yè)公司的服務(wù)水平將直接影響業(yè)主的生活。但是,業(yè)主和物業(yè)公司這合同的雙方,卻常常成了矛盾的對立面。業(yè)主們稱,自己的房子往往自己做不了主。從今年10月1日起,新修訂的《物業(yè)管理條例》正式實(shí)施,將進(jìn)一步提高業(yè)主的地位、擴(kuò)大業(yè)主的自主選擇權(quán)、充分體現(xiàn)物權(quán)的價值,為業(yè)主的權(quán)利護(hù)航。

  業(yè)主:當(dāng)家就要能做主老杜4年前買了一套商品房,入住不到1年就發(fā)現(xiàn)負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理的公司服務(wù)質(zhì)量不高,沒有起到維護(hù)小區(qū)安定生活的作用。4年來,小區(qū)業(yè)主們一直想換個物業(yè)公司,但是由于當(dāng)時選聘和解聘物業(yè)公司,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)2/3以上的業(yè)主投票通過。像他們這樣規(guī)模較大的小區(qū),居民多,工作時間不統(tǒng)一,很難召集,要達(dá)到2/3的投票率非常困難。老杜家的問題也就久拖不決。

  新《物業(yè)管理條例》做了修改。按照新規(guī)定,今后,小區(qū)換“管家”,只需半數(shù)以上業(yè)主贊成,且這部分業(yè)主購買的房屋面積超過小區(qū)建筑物總面積的一半就可以了。同時,除更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)外,制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改小區(qū)管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員等其他重大事項,也同樣適用這種“雙過半”的決定規(guī)則。

  新《物業(yè)管理條例》規(guī)定:“業(yè)主可以共同決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”,保障了業(yè)主可以在土地使用權(quán)70年的基礎(chǔ)上改建小區(qū)內(nèi)的建筑物。同時,業(yè)主還有權(quán)請求法院撤銷業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的侵害業(yè)主合法權(quán)益的決定。例如,有的業(yè)主委員會決定在小區(qū)增加一個垃圾筒,可是垃圾筒旁邊的一樓住戶表示反對,如果該住戶確實(shí)合法利益受到侵害,他可以請求法院撤銷業(yè)主委員會的決定。居民楊峰說,這次真正有了“當(dāng)家做主”的感覺。

  政府:將業(yè)主的權(quán)利落到實(shí)處

  蘭州市城關(guān)區(qū)的梁先生和物業(yè)公司的糾紛已經(jīng)曠日持久。他說,當(dāng)年買房子,交鑰匙的時候,開發(fā)商將鑰匙與物業(yè)管理合同捆綁在一起,簽訂了物業(yè)管理合同,才能拿到鑰匙。此后,發(fā)現(xiàn)這是一個草臺班子,根本不是物業(yè)公司,而是開發(fā)商隨便湊合的幾個人。他認(rèn)為,本應(yīng)該由業(yè)主選舉的物業(yè)公司,卻成了開發(fā)商指定,這從客觀上剝奪了業(yè)主的自主權(quán)。

  很多業(yè)主也表示,自己很想行使業(yè)主的權(quán)利,重新選擇滿意的物業(yè)公司,但業(yè)主大會很難召集,也沒有業(yè)主委員會來具體操作。

  蘭州市物業(yè)協(xié)會的宋福軍表示,現(xiàn)在蘭州市成立業(yè)主委員會的小區(qū)并不多,甚至有些業(yè)主委員會還是由物業(yè)公司組織選舉產(chǎn)生,業(yè)主大會也是由物業(yè)公司召集的,這其實(shí)是一種本末倒置的現(xiàn)象。而一些管理差一點(diǎn)的小區(qū),根本沒有業(yè)主委員會。如果要讓物業(yè)公司真正進(jìn)入市場,讓業(yè)主發(fā)揮自己的選擇權(quán),成立獨(dú)立自主的業(yè)主委員會是大勢所趨。

  在新《物業(yè)管理條例》中,對此有明確規(guī)定。國家新修訂的《物業(yè)管理條例》增加了“將物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府增加為成立業(yè)主大會的指導(dǎo)部門!边@樣加強(qiáng)了政府的指導(dǎo)作用,便于理順業(yè)主和物業(yè)公司的關(guān)系。

  物業(yè):從管理到服務(wù)今年3月,城關(guān)區(qū)的老張就剛剛打完和物業(yè)公司的官司。讓老張郁悶的是,不僅沒有辭掉物業(yè)公司,自己還得補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)。老張說自己感覺很不爽,“不是我舍不得錢,而是我覺得這家物業(yè)公司只收錢不干活,態(tài)度還非常蠻橫,我不想給他們交錢!

  小偷出沒、電梯不能正常運(yùn)行、公共設(shè)施損壞后無人修理,公司人員素質(zhì)差,身體暴力時有發(fā)生。老張氣憤地說:“動不動就以沒交費(fèi)為由斷水停電,我搞不懂物業(yè)公司到底是搞服務(wù)的,還是來給我們當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)的!焙芏鄻I(yè)主對物業(yè)公司的管理不滿,便以拒交物業(yè)費(fèi)進(jìn)行“反抗”,基層法院的物業(yè)糾紛案件每年遞增。

  對此,新《物業(yè)管理條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。蘭州大學(xué)法學(xué)院教授劉光華認(rèn)為,這不僅僅是字面的修改,身份的置換是理念的轉(zhuǎn)變,物業(yè)公司由“管理”改為“服務(wù)”,是對物業(yè)和業(yè)主關(guān)系更加合理而明確的定位。

  劉光華說,房地產(chǎn)業(yè)主要是近10年間興盛起來的,相關(guān)立法未盡完善,物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系并不融洽。很多物業(yè)公司由開發(fā)商指定,并非業(yè)主自行選擇。關(guān)于服務(wù)項目的約定、各自權(quán)利義務(wù)的劃分并沒有經(jīng)過談判的過程,為雙方的關(guān)系留下了很多隱患。當(dāng)業(yè)主和物業(yè)發(fā)生矛盾時,在組織和信息上都占有優(yōu)勢的物業(yè)公司,以行使管理權(quán)為名,使業(yè)主們吃盡苦頭。物業(yè)公司“更名”,會使他們更加明確自己的角色定位,也會使業(yè)主們在今后維權(quán)時把腰桿兒挺得更直。

  翡翠物業(yè)公司總經(jīng)理李建武,從事了20年物業(yè)服務(wù)。他認(rèn)為改“管理”為“服務(wù)”是一種理念上的導(dǎo)向,物業(yè)公司的“管理”和“服務(wù)”應(yīng)該互為表里。物業(yè)公司不可能完全喪失了“管理”的權(quán)力,但“管理”應(yīng)該以“服務(wù)”為目的,是一種“服務(wù)型的管理”。同時,作為企業(yè)應(yīng)該把服務(wù)放在第一位,多一些市場化、人性化,少一點(diǎn)帶著行政色彩的強(qiáng)硬手段。

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