一、引言

　　我國的房地產(chǎn)業(yè)在土地使用制度、住房分配制度改革的催化作用下，正在向“國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”的地位邁進；市場經(jīng)濟的不斷完善和確定，又為房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。然而，市場經(jīng)濟越發(fā)達，為其服務(wù)的中介行為就越多，要求也越高。尤其是在我國市場經(jīng)濟還處于發(fā)展階段，各類規(guī)范市場經(jīng)濟的法律還不盡完善之時，作為市場經(jīng)濟條件下不可或缺的社會中介行為之一的房地產(chǎn)估價工作，必將發(fā)揮越來越重要的作用。

　　但是，房地產(chǎn)估價也和其他社會中介行為一樣，具有風(fēng)險性。估價機構(gòu)及估價人員同樣需要承擔一定的經(jīng)濟責任和法律責任。這也是房地產(chǎn)估價行業(yè)自身的特性及其在市場經(jīng)濟中所發(fā)揮的作用決定的，也可以說是一個客觀存在的現(xiàn)實。沒有任何人或機構(gòu)能保證可以完全不受估價風(fēng)險的影響。

　　那么，估價風(fēng)險會對估價機構(gòu)、估價人員造成哪些影響呢，又如何去辨識和防范它呢？下面就讓我們對房地產(chǎn)估價風(fēng)險作一簡要分析。

　　二、房地產(chǎn)估價風(fēng)險的分類與發(fā)生的原因總結(jié)近幾年來估價工作的經(jīng)驗、教訓(xùn)，房地產(chǎn)估價所具有的風(fēng)險，或者說有可能發(fā)生的潛在風(fēng)險可分為兩大類。

　�。ㄒ唬┑谝活愂枪纼r行業(yè)自身內(nèi)部存在的風(fēng)險，亦可稱為內(nèi)部風(fēng)險或可消除風(fēng)險。主要表現(xiàn)在以下方面：

　　1、由于估價行業(yè)競爭日趨激烈，個別估價機構(gòu)采取了壓價、對交易信息資料進行封鎖、壟斷等不正當競爭手段，致使經(jīng)營風(fēng)險加��；

　　2、由于端慣了“鐵飯碗”、吃慣了“大鍋飯”，養(yǎng)成坐等客戶上門的習(xí)慣，使經(jīng)濟效益每況愈下，甚至發(fā)生虧損乃至破產(chǎn)的鳳險；

　　3、估價人員不思進取，胡評亂估，估價報告質(zhì)量低劣，致使發(fā)生房地產(chǎn)估價管理部門不予確認或者與委托方發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風(fēng)險；

　　4、法制觀念淡薄，只求效益不講信譽，將某些不合法或有爭議的房地產(chǎn)也進行估價，導(dǎo)致引發(fā)法律訴訟的風(fēng)險；

　　5、估價報告不能按約定期限交付，造成委托方拒付估價費用的風(fēng)險；

　　6、估價人員與委托方有厲害關(guān)系，不但未予回避，反而故意偏袒房地產(chǎn)交易雙方中的一方，使估價結(jié)論失去公允性，致使發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風(fēng)險；

　　7、估價人員未能正確掌握房地產(chǎn)價值標準對估價的影響，估價目的與估價方法、估價值不匹配，或估價依據(jù)不充分，造成估價結(jié)論誤差明顯，從而引發(fā)爭議的風(fēng)險；

　　8、受自身執(zhí)業(yè)能力限制，對委估房地產(chǎn)特性了解不夠，應(yīng)聘卻未聘請專家，未聽取專家鑒定意見就勉強地進行估價，使估價結(jié)論發(fā)生較大偏差，而發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風(fēng)險；

　　9、個別評估人員接受委托方的“好處”，無原則滿足委托方的不當要求，明顯高估或低估委估房地產(chǎn)價值，從而發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風(fēng)險；

　　10、由于估價報告文字敘述不當，用詞含糊，定義不清，缺少必要的設(shè)定條件，造成委托方誤解，而引發(fā)爭議的風(fēng)險。

　�。ǘ�）第二類是由于房地產(chǎn)估價與其市場資產(chǎn)價值緊密相連的特性形成的風(fēng)險，亦可稱為外部風(fēng)險或不可消除風(fēng)險。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

　　1、由房地產(chǎn)權(quán)屬方面的缺陷對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生影響的風(fēng)險

　�。�1）由于委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰，產(chǎn)權(quán)證明文件不完整、不合法或已過期、或隱瞞了他項權(quán)利登記（如委托房地產(chǎn)已被質(zhì)押、抵押、擔保等事實，致使估價值嚴重失實）；

　�。�2）委估房地產(chǎn)未經(jīng)共有權(quán)利人的書面同意就單方面估價，而造成經(jīng)濟糾紛；

　　（3）在未明確委估房地產(chǎn)是所有權(quán)，還是使用權(quán)，特別是房地產(chǎn)的取得方式未確定是出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥，還是國有或集體之前就盲目予以估價，導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)屬不清，估價值不實，也極易引發(fā)法律訴訟。

　　2、政府法律及經(jīng)濟政策的變化產(chǎn)生的風(fēng)險

　�。�1）盡管在許多方面，我們可以對政府的法律、經(jīng)濟政策的變化進行預(yù)測，但風(fēng)險依然存在。例如1993年國家施行國民經(jīng)濟宏觀調(diào)控、收緊銀根，使全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場需求急劇減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格普遍下滑。這里還有一個政策對房地產(chǎn)價格影響滯后的問題，需要估價人員依靠自身的判斷能力去掌握政策的影響時間和程度，否則必然會使估價結(jié)果失去現(xiàn)實性；

　�。�2）因?qū)�國家產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策理解不充分，對委托方提供的資料未予甄別鑒定，就按資料提供的數(shù)據(jù)實施估價，致使嚴重高估或低估了房地產(chǎn)價值；

　　（3）由于某些政策的變化，對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生的經(jīng)濟性貶值是巨大的，但估價人員未進行充分的市場調(diào)查，輕率確定經(jīng)濟性貶值率或貶值額，甚至未予考慮經(jīng)濟性貶值因素，也易導(dǎo)致評估價值失實。

　　3、由于房地產(chǎn)估價理論還未形成嚴密的體系，還未被社會廣泛接受和了解所造成的風(fēng)險

　　（1）由于我國統(tǒng)計資料的發(fā)布存在不系統(tǒng)、不完全、嚴重滯后的問題，給估價操作帶來難度，也易造成選用的取價依據(jù)不合法或依據(jù)不充分，或已過期，造成由于估價值嚴重失實而引發(fā)爭議；

　�。�2）行政機關(guān)強行參予估價，甚至領(lǐng)導(dǎo)出面“指導(dǎo)”估價，使估價人員無所適從，嚴重影響了估價結(jié)論的公正性；

　�。�3）委托估價方不理解估價工作，以為估價和會計、統(tǒng)計一樣，僅是調(diào)整帳面值，而故意壓低估價收費額，有的甚至制造種種借口，延期支付、少付和不付應(yīng)交納的合理費用；

　�。�4）委托方對估價報告使用不當，違反估價目的唯一性原則，如：將原用于改制的估價報告去抵押貸款或向私人借款，也易造成經(jīng)濟糾紛。

　　對風(fēng)險的研究管理起源于本世紀30年代的美國，現(xiàn)已成為一門獨立的學(xué)科，廣泛應(yīng)用于投資管理、企業(yè)管理之中。風(fēng)險管理包括對風(fēng)險的辨識、轉(zhuǎn)移、控制和防范。下面僅對房地產(chǎn)估價風(fēng)險的認定與辨識作如下探討。

　　三、房地產(chǎn)估價風(fēng)險的認定與辨別由于受社會不良風(fēng)氣的侵蝕和影響，正處于行業(yè)競爭不斷激化的估價機構(gòu)無時無刻不在接受著各類風(fēng)險的考驗。

　　對此，我們一定要有足夠的思想準備，并有必要強化風(fēng)險防范意識，時刻保持高度的警惕性，來面對這種嚴峻的考驗。有道是“防人之心不可無”，在從洽談接受委托到提交估價報告的整個過程中，均應(yīng)始終繃緊一根防范估價風(fēng)險的弦，隨時為維護估價機構(gòu)的聲譽和估價人員的權(quán)益準備好對策。

　　一個合格的估價執(zhí)業(yè)人員應(yīng)該具有認定與辨別估價風(fēng)險的能力。在估價操作的整個過程中，必須睜大眼睛，仔細辨別估價項目中可能存在的風(fēng)險，這是防范風(fēng)險的第一步，如果不能正確判斷、識別可能存在的風(fēng)險，便談不上去防范它。為幫助廣大估價人員提高認定與辨別風(fēng)險的能力，對估價風(fēng)險的認定和辨別作以下提示：

　　1、委估房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件沒有，或缺少基本內(nèi)容，或所列示內(nèi)容與實際狀況不符，或與委托方填報的估價清查明細表不一致，或所提供的產(chǎn)權(quán)證明文件已過期、失效、未通過年檢，或委估房地產(chǎn)有兩個或兩個以上共有權(quán)利人，共有權(quán)利人未出具書面承諾時，均可認定該估價項目具有風(fēng)險。

　　2、委托方是國家集體聯(lián)營企業(yè)，或由國有企業(yè)投資組建的集體企業(yè)，且未進行過產(chǎn)權(quán)界定，或無產(chǎn)權(quán)登記表；無投資協(xié)議或投資協(xié)議未對受資方房地產(chǎn)權(quán)益進行劃定，或劃定不明確的，特別是估價目的又是企業(yè)兼并、資產(chǎn)（股權(quán)）轉(zhuǎn)讓、撤股、收回投資等，也可認定該估價項目具有風(fēng)險。

　　3、委估資產(chǎn)是一待開發(fā)地塊，一定要按建設(shè)用地規(guī)劃許可證的限定條件估價。如無許可證，此類估價業(yè)務(wù)也具有較大風(fēng)險。

　　4、抵押房地產(chǎn)或需迅速變現(xiàn)的破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)為標的物的估價項目，一般也具有較大風(fēng)險。估價人員對此類業(yè)務(wù)，必須掌握審慎原則，切忌高估。否則，一旦抵押權(quán)被收回或需拍賣處置變現(xiàn)房地產(chǎn)時，極易形成法律訴訟。

　　5、在清查核實委估房地產(chǎn)時，發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)無賬面原值，或無原始購房憑證或無建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程款決算書，委托方又提供不出可以證明對其擁有產(chǎn)權(quán)的證明資料，對此類房地產(chǎn)，估價人員務(wù)必注意，在未搞清楚委估房地產(chǎn)的本來面目之前，不要輕意列入估價范圍，否則風(fēng)險較大。

　　6、采用收益現(xiàn)值法對有收益房地產(chǎn)進行估價時，切記在選取客觀收益額、收益期限、折現(xiàn)率等估價參數(shù)時，一定要掌握和判斷委托方提供資料的可信度，對每一項重大參數(shù)的判定一定要有確鑿證據(jù)。若草率做出結(jié)論，必然遺患無窮。

　　7、當委托方提出非份要求，無原則地提出高估或低估房地產(chǎn)價值，或?qū)⒐纼r目的確定為兩個或兩個以上時，估價人員應(yīng)格外小心，嚴加提防，予以拒絕。否則，必將弓火燒身。

　　另外，需著重指出的是，在當前房地產(chǎn)估價法規(guī)、法律、管理制度還不完善；市場信息傳播渠道還不暢通；統(tǒng)計資料嚴重滯后，且難收集；估價信息網(wǎng)絡(luò)還不普及、不通暢的情況下，房地產(chǎn)估價機構(gòu)面臨的風(fēng)險，可以說無時無處不在，這也是估價行業(yè)成為高風(fēng)險行業(yè)之一的原因，不能不引起我們的高度警惕。

　　既然如此，一個十分嚴峻的問題就擺在了我們的面前：即如何去防范可能給估價機構(gòu)和估價人員的安全執(zhí)業(yè)及合法權(quán)益構(gòu)成威脅的估價風(fēng)險？對此問題，筆者認為每一家估價機構(gòu)和每一個估價人員都應(yīng)當回答好這個問題。絕不能當風(fēng)險已對我們造成損害時，才被動地尋找對策。

　　四、房地產(chǎn)估價風(fēng)險的防范房地產(chǎn)估價的每項業(yè)務(wù)都與市場經(jīng)濟聯(lián)系在一起，嚴格地講，無風(fēng)險的估價業(yè)務(wù)是不存在的，要想完全規(guī)避風(fēng)險，一點不受風(fēng)險的威脅也是不現(xiàn)實的。

　　問題的關(guān)鍵是我們?nèi)绾稳シ婪端�，換句話說，就是當風(fēng)險一旦威脅到我們的利益時，我們早已準備好對策來應(yīng)付它。

　　當然，通過上述風(fēng)險分析，可以看出，大部分風(fēng)險，特別是內(nèi)部風(fēng)險還是可以將其規(guī)避和拒之于門外的。采取的措施主要有：

　　1、改革估價機構(gòu)經(jīng)營機制，從改變風(fēng)險承擔主體入手防范估價風(fēng)險。

　　在舊體制的慣性下，現(xiàn)在的估價機構(gòu)大都掛靠在某一行政機關(guān)名下，名為“獨立法人”，實為“官方代辦”。這種狀況雖然為估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)量提供了“保證”，但也同時使客觀存在的估價風(fēng)險得以“轉(zhuǎn)移”或“掩蓋”，對估價人員的風(fēng)險意識產(chǎn)生一種“淡化”作用，這對估價行業(yè)的發(fā)展是十分有害的。估價機構(gòu)經(jīng)營機制改革的目標是使其成為以其全部法人財產(chǎn)，依法自主經(jīng)營、自我管理、自我約束、自負盈虧、自擔風(fēng)險的社會中介服務(wù)組織，以便能盡快向國際慣例靠攏，參與國際及行業(yè)競爭，促使估價機構(gòu)和估價人員提高風(fēng)險防范意識，造成一種既能轉(zhuǎn)變經(jīng)營作風(fēng)，改坐等業(yè)務(wù)上門為走向市場找業(yè)務(wù)，從提高整個行業(yè)的經(jīng)濟效益及維護估價人員的權(quán)益為出發(fā)點來執(zhí)業(yè)；又能進一步發(fā)揮估價人員應(yīng)有的主觀能動作用，樹立“以提高質(zhì)量來防范風(fēng)險，以防范風(fēng)險來維護聲譽”的思想意識和執(zhí)業(yè)氛圍，這樣就可將風(fēng)險降低到最低限度。

　　2、完善和健全房地產(chǎn)估價法規(guī)，從立法和強化監(jiān)管的力度入手，來防范估價風(fēng)險。

　　我國估價業(yè)發(fā)展的近期目標應(yīng)該是“法律統(tǒng)一規(guī)范、政府監(jiān)督指導(dǎo)、行業(yè)自我管理”。為實現(xiàn)這一目標，僅靠現(xiàn)有的還不完善的估價管理法規(guī)是遠不夠的，特別是防范風(fēng)險方面的措施可以說基本沒有。這就要求我們，一方面要修改完善已有法律中不適應(yīng)當前情況的部分，將沒有的法律盡快建立起來，為房地產(chǎn)估價業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造一個穩(wěn)定有序的法制環(huán)境；另一方面也要對估價行業(yè)的日常工作進行監(jiān)督管理。通過立法，實現(xiàn)估價操作的規(guī)范化管理，保護估價機構(gòu)和估價人員的合法權(quán)益，為依法處理估價人員的違法行為提供法律保證。

　　中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會，作為我國房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性管理主體，應(yīng)逐步承擔起對全行業(yè)的服務(wù)、監(jiān)督、管理和協(xié)調(diào)職責，其中服務(wù)是最主要的職責。通過監(jiān)管、協(xié)調(diào)來達到服務(wù)的目的。對估價行業(yè)內(nèi)部存在的問題，特別是風(fēng)險防范的有效措施，都應(yīng)該及時發(fā)現(xiàn)、及時通報，對重大評估項目有必要采取跟蹤管理，全方位了解監(jiān)管對象在估價以后的使用情況及反映，這樣才能提高學(xué)會應(yīng)有的作用，進而提高整個估價行業(yè)的凝聚力和抵御風(fēng)險的能力。

　　3、加強估價人員隊伍建設(shè)，從提高估價人員政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)技術(shù)。職業(yè)道德水平入手防范估價風(fēng)險。

　　既然估價風(fēng)險可以認定和辨別，某些可消除的風(fēng)險還可以抵御和規(guī)避，那么估價風(fēng)險就不會那么可怕。重要的問題是，我們許多估價執(zhí)業(yè)人員對風(fēng)險的危害還不清楚，還未引起足夠的重視，以致于一旦風(fēng)險襲來，變成經(jīng)濟糾紛、法律訴訟時，便驚慌失措，無以應(yīng)對，這才是可怕的事。所以，我們希望廣大估價人員：一要盡快樹立辨別風(fēng)險的意識；二是提高辨別風(fēng)險的能力；三要了解防范風(fēng)險的方法。以往的估價工作經(jīng)驗和教訓(xùn)告訴我們，寫好估價報告對防范風(fēng)險至關(guān)重要。我們知道，估價報告既是向委托方提供委估房地產(chǎn)價值的法律文件，又是估價機構(gòu)履行委托協(xié)議或約定書的情況總結(jié)，更重要的是界定了估價機構(gòu)應(yīng)承擔法律責任的范圍。因此，實事求是、客觀公正地反映估價工作情況，準確、簡練、嚴謹、全面地敘述估價的依據(jù)、過程、方法和結(jié)論是對撰寫估價報告的基本要求。從1999年6月1日起實施的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對估價報告的操作和報告格式做了詳盡的規(guī)定，這為提高估價報告的質(zhì)量創(chuàng)造了良好的條件。但經(jīng)過幾個月的實踐，在具體施行過程中，估價人員普遍感到估價操作難度和撰寫估價報告難度加大了，文字描述水平要求更高了。雖然有個別估價人員認為有些繁瑣，但筆者堅持認為規(guī)范估價操作和估價報告的格式及內(nèi)容是極有必要的，對防范估價風(fēng)險起著重大作用。許多需要限定的前提條件、需要披露的重大問題及估價報告的使用范圍、有效期限絕對不能少。因此，提高廣大估價人員的業(yè)務(wù)操作水平（包括文字寫作水平）、法律法制觀念、防范風(fēng)險意識已成為當前加強估價人員隊伍建設(shè)的一項重要內(nèi)容。

　　4、建立以風(fēng)險準備金為主的風(fēng)險防范基金制度，為估價機構(gòu)的改制和盡快同國際慣例接軌準備必要條件，預(yù)提風(fēng)險準備金的比例應(yīng)適當提高，這將對估價行業(yè)的持續(xù)發(fā)展和提高估價機構(gòu)對風(fēng)險的承受能力不無益處。

　　5、在實際操作過程中，采取必要措施，防范風(fēng)險的發(fā)生。主要有以下幾條措施：（1）認真審查核實委估房地產(chǎn)必備的權(quán)屬證明文件。具體要求：一要完整，二要看原件，三要同實際狀況和委托方填報的清查估價明細表進行核對。取證復(fù)印件上要加蓋委托方或資產(chǎn)占有方公章。尤其要注意有無他項權(quán)利登記，當遇到權(quán)證不全或提供不出，或委托方稱未辦妥領(lǐng)取權(quán)證手續(xù)等情況時，寧愿放棄不評，也不要遷就；

　　（2）對超過估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)能力的估價項目，在收集不到有關(guān)有效數(shù)據(jù)，特別是采用市場比較法時切忌以非正常交易、兩年以前的交易案例、用途不相同的案例來湊數(shù)，對委估房地產(chǎn)情況確實難以了解時還是不去估價為好；

　�。�3）對抵押房地產(chǎn)、破產(chǎn)企業(yè)迅速變現(xiàn)房地產(chǎn)的估價，一定要堅持穩(wěn)健、審慎原則，其估價值一般應(yīng)低于現(xiàn)行市價，降低幅度要視具體情況而定，切忌高估；

　�。�4）嚴格按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》撰寫估價報告和估價技術(shù)報告，尤其是估價報告中的特別事項說明、估價基準日期后重大事項提示、估價報告的法律效力等不應(yīng)有法律空隙，做到防范于未然。比如，對估價結(jié)論成立的前提條件、使用范圍和有效期限，對發(fā)現(xiàn)的可能影響估價值的事項等一定要準確無誤地列示出來，這會在一旦發(fā)生經(jīng)濟糾紛或法律訴訟時起到保護自己的權(quán)益和利益不受侵害的作用；

　　（5）對帳外房地產(chǎn)的評估，一定要讓委托方出具詳細的說明，搞清楚帳外房地產(chǎn)的來源和形成的原因，否則，不能列入估價范圍。對毀損、報廢房地產(chǎn)的估價，也不可輕易估價為零，或直接作估價增減值處理。一般應(yīng)按帳面原值轉(zhuǎn)相應(yīng)的會計損益科目，并需在估價報告中提示委托方應(yīng)按會計現(xiàn)行規(guī)定程序報批后方可進行會計處理。

　　五、結(jié)束語

　　房地產(chǎn)估價作為一個專門行業(yè)，既然在市場經(jīng)濟的發(fā)展過程中不可或缺，那么，作為這一行業(yè)的執(zhí)業(yè)人員，當然應(yīng)該為估價行業(yè)的發(fā)展興旺，為自身的生存去努力，去奮斗。對估價行業(yè)客觀存在的風(fēng)險，也應(yīng)該持正確的態(tài)度，既不懼怕風(fēng)險，又不輕視風(fēng)險。既不能“因噎廢食”，因為有風(fēng)險就不去估價、不敢估價，又不能將風(fēng)險視為兒戲，不管不問，想怎么估價就怎么估價。這兩種態(tài)度均對房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展起著阻礙作用。正確的態(tài)度是，對估價風(fēng)險我們首先要分析它，認識它，進而防范它。在從事估價所同時學(xué)會用法律來保護自己，別讓風(fēng)險影響或毀壞了估價機構(gòu)的聲譽和估價人員的信譽，更不要讓風(fēng)險使估價機構(gòu)自身的利益受損。這也是本文所要達到的目的。