自1995年北京市人民政府發(fā)布《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》（1995年第21號令）以來，北京市的物業(yè)管理獲得了突飛猛進的發(fā)展。其主要表現(xiàn)是：

　　1、北京市和各區(qū)縣居住小區(qū)管理辦公室相繼成立，并組建物業(yè)管理委員會和業(yè)主委員會，對新組建的物業(yè)管理單位進行資質(zhì)審查，培訓(xùn)專業(yè)人員，制定物業(yè)管理的服務(wù)項目、服裝標準與收費標準等有關(guān)規(guī)章，制定內(nèi)銷商品房房屋使用、管理、維修公約，評選優(yōu)秀居住管理小區(qū)，推動住房維修養(yǎng)護等方面做了大量工作，取得了顯著成績。

　　2、居住小區(qū)數(shù)量逐年增多，住宅面積增長迅速，到1998年底全市已建成的居住小區(qū)有828個，建筑面積共7763萬平方米。其中，住宅面積7742萬平方米，占全市住宅總面積（15794萬平方米）的49％，住宅區(qū)居民807671戶（約240多萬人），占全市居民總戶數(shù)（259萬戶）的32.1％。

　　3、為居住小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理公司如雨后春筍般迅速成長起來，到1998年底全市共有物業(yè)管理公司607個，遍布于828個居住小區(qū)，為807671戶居民提供了保安、保潔、綠化、房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)服務(wù)，改善了小區(qū)居民的居住環(huán)境，全市重點整治臟亂小區(qū)48個，127個小區(qū)實行了封閉式管理，有84個小區(qū)被評為市級或全國城市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)。

　　實踐表明，北京市對居住小區(qū)的樓房實施統(tǒng)一的物業(yè)管理，方向是正確的，措施是有力的，已經(jīng)取得了許多成功的經(jīng)驗。對此，必須予以充分肯定。與此同時，我們也應(yīng)看以，物業(yè)管理目前仍處于起步階段，發(fā)育尚未成熟，因此，不可避免地會遇到一些困難和問題，需要認真研究和加以解決。

　　根據(jù)北京市物業(yè)管理面臨的形勢和困難，我們認為以下幾個問題值得認真研究和探討：

　　一、物業(yè)管理模式問題

　　目前，北京市的物業(yè)管理著重推行一種模式，即所有居住小區(qū)普遍由物業(yè)公司進行管理。這種管理模式的最大優(yōu)勢是，可以對整個小區(qū)實行集中統(tǒng)一管理，專業(yè)化程度比較高，管理效果相對要好一些。其主要弊端是：管理費用較高，很多中低收入居民承受不起。目前許多居住小區(qū)物業(yè)管理費收繳率較低，不少中低收入者反映，買了房改房以后，交不起物業(yè)管理費。這是當前物業(yè)管理中存在的一個突出矛盾。

　　為了解決這個矛盾，從北京市大多數(shù)中低收入者無力負擔物業(yè)管理費的實際情況出發(fā)，我們建議：打破北京市普遍推行物業(yè)公司管理一種模式的體制，將我國臺灣地區(qū)普遍實行的業(yè)主自營式物業(yè)管理引進北京市的物業(yè)管理體制，實行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。業(yè)主自營式物業(yè)管理的最大優(yōu)勢是，業(yè)主基本不用花錢或者花很少的錢，也能對普通住宅樓房實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，并實現(xiàn)政府要求達到的管理目標，即對住宅樓房及其設(shè)施設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)的綠地、車輛實行集中統(tǒng)一的維修和管理，創(chuàng)建安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境。

　　所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理，就是住宅小區(qū)（臺灣稱社區(qū)）的物業(yè)管理，既不由房地產(chǎn)開發(fā)公司負責，也不聘請社會上專門的物業(yè)管理公司負責，而是由樓房業(yè)主自已打班。這種方式在臺灣的城市中比較普遍。

　　整個社區(qū)的建筑物分為兩部分：一部分是私產(chǎn)（即居民的套房），由業(yè)主自己打班；另一部分是公產(chǎn)，包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物。公韶社區(qū)全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會，全權(quán)負責本管理純屬義務(wù)，沒有任何報酬。委員一般任期一年，每月開會一次，討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問題。

　　臺灣的物業(yè)管理隊伍非常精干，專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監(jiān)控員（他們的房間有對公產(chǎn)部分進行監(jiān)控的先進電子設(shè)備；并且24小時錄像，保留2周），另外有少量的臨時工，如保潔員、修班工等，由干事根據(jù)需要聘請，他們的工資、資金等從出租房屋收取的管理費中支出。工作人員盡職、敬業(yè)，加上文明程度較高、設(shè)備先進、通訊發(fā)達，所以其物業(yè)管理成本不算高，水平和效率卻很高。

　　業(yè)主自營式物業(yè)管理最大的特點是，可以從出租的房屋中收取管理費，所收的管理費在支付了人員費、設(shè)備費、公產(chǎn)運作費、衛(wèi)生費，以及其他費用（如6年一度的樓面清洗費等）公共開支以后，一般還有節(jié)余，無需再向住戶收取費用，從而減輕了業(yè)主的經(jīng)濟負擔，也避免了不少我們常見的糾紛，保障了社區(qū)生活的安定和有序。

　　此外，臺灣地區(qū)的社區(qū)均實行住戶公約制度，公約中明確規(guī)定，所有住戶都要愛護使用房屋及設(shè)施，維護環(huán)境衛(wèi)生和整潔，要求大家自覺遵守，如有人違反了公約，就會受到本樓其他住戶的譴責，從而為搞好自營式物業(yè)管理創(chuàng)造了有利條件。北京市也可借鑒臺灣地區(qū)業(yè)主自營式物業(yè)管理的做法，在居住小區(qū)普遍建立樓房住戶公約，要求每個住戶自覺遵守，違者將受到全體住戶的強烈指責。

　　臺灣地區(qū)各城市的經(jīng)濟發(fā)展與居民收入水平均比北京市高出許多，在大多數(shù)居民收入較高的條件下，臺灣地區(qū)尚且普遍推行業(yè)主自營式的物業(yè)管理，而我們在大多數(shù)居民收入較低的條件下，卻普遍推行公司經(jīng)營式的物業(yè)管理，其結(jié)果是許多中低收入者交不起物業(yè)管理費，拒絕物業(yè)公司的管理，而物業(yè)管理公司由于收入較少，出現(xiàn)經(jīng)營困難，使小區(qū)物業(yè)管理難以開展，因此，必須對現(xiàn)行的物業(yè)管理體制進行改革，由單一的物業(yè)公司管理模式，改為物業(yè)管理公司與業(yè)主自營式管理并用的兩種模式。把物業(yè)管理政策建立

　　在符合北京市市情的基礎(chǔ)上，使北京市的物業(yè)管理更順利、更健康地向前發(fā)展。

　　二、物業(yè)管理收費標準問題

　　《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》指出：實施物業(yè)管理的目的是，保障居住小區(qū)房屋及其設(shè)備和公共設(shè)施的正常作用，創(chuàng)造清潔優(yōu)美、舒適方便文明安全的居住環(huán)境。

　　為了實現(xiàn)物業(yè)管理的目標，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人與使用人必須向物業(yè)管理企業(yè)交納有關(guān)費用，這些費用可以分解為四部分：第一部分是用于房屋及其設(shè)備的維護和修繕費用；第二部分是各種地下管線、化糞池等公共設(shè)施的維修和清掏費用；第三部分是用于環(huán)境保潔和綠化的費用；第四部分是用于社會保安的費用。根據(jù)北京市物價避與原北京市房屋土地管理局印發(fā)的《北京市居住小區(qū)（普通）委托管理收費標準》的規(guī)定，屬于固定的物業(yè)管理收費項目共有14項，其中，有10項費用由購房人所在單位負擔，有4面費用由購房人

　　本人負擔。多層住宅樓，購房人所在單位要負擔綠化費，管理費、小修費、中修費、共用設(shè)施維修費、化糞池清掏費、垃圾清運費、共用電視天線費等8項費用，合計為每戶（平均按建筑面積75平方米計算）負擔943元；高層住宅樓，單位除負擔上述8項費用外，還要負擔電梯費。高壓水泵費兩項費用，合計為每戶負擔1021元，上述10項費用相加共為每戶負擔1944元；如果是優(yōu)秀管理小區(qū)，還可以再提高收費20％，即增加收費389元，二者相加共2333元。

　　購房人本人負擔的保潔費、保安費、五費統(tǒng)收費、自行車存放費等4項費用，合計每戶年均132元。

　　上述如此多的收費，如果全部由購房人負擔，對大多數(shù)中低收入者來說是難以承受的。

　　北京市現(xiàn)行的物業(yè)管理收費不僅明顯偏高，而且有些收費項目的設(shè)立是不合理的。例如，一般住宅中的中修費和小修費（約占物業(yè)管理收費總額的55.6％），根本不應(yīng)列為物業(yè)管理收費項目。其理由是：如果預(yù)收樓房及其設(shè)施的共用部位的維修費用，那么業(yè)主在購買住房時已經(jīng)預(yù)交了樓房共用部位的維修基金，可以從該項基金中支付維修費用，不應(yīng)再向業(yè)主另收費用；如果是預(yù)收各戶單元門以內(nèi)的房屋及其設(shè)施的維修費用，那么該項費用應(yīng)當由該戶業(yè)主負擔，根本不應(yīng)該向其他購房人收取費用。

　　如果能從現(xiàn)行的物業(yè)管理收費標準中取消樓房及其設(shè)施的中、小修費用，將大大減輕購房人的經(jīng)濟負擔，排除物業(yè)管理收綱的困難和阻力，更好地推進物業(yè)管理。

　　三、物業(yè)管理收費對象問題

　　我國城鎮(zhèn)住房制度改革的目標，是實現(xiàn)住房的商品化與社會化。所謂住房商品化，即國家機關(guān)和企事業(yè)單位不再以實物方式給職工分配住房，而是以貨幣方式給職工發(fā)住房補貼，由職工到房地產(chǎn)市場去購買住房，使住房完全變成商品，能夠在市場自由買賣。所謂住房社會化，即國家機關(guān)和企事業(yè)單位職工的住房問題完全靠社會解決，職工所在單位只負責發(fā)住房補貼，其它事情一概不管。職工領(lǐng)取住房補貼以后，其所在單位對其住房問題不再承擔任何責任。職工需要住房，應(yīng)當?shù)椒康禺a(chǎn)市場去購買，職工的住房需要管理維修，應(yīng)當找房屋管理和維修企業(yè)為他們服務(wù)，或者與本樓的其他購房人一起組織自營式物業(yè)管理，這是住房制度改革的方向和目標，也是在住房領(lǐng)域建立社會主義市場經(jīng)濟體制的方向和目標。然而，根據(jù)《北京市居住小區(qū)（普通）委托管理收費標準》的規(guī)定，原產(chǎn)權(quán)單位將公有住房出售給現(xiàn)住房人以后，仍然要為購房人支付共用電視天線費、綠化費、管理費、小修費、中修費、小區(qū)共用設(shè)施維修費、化糞池清掏費、垃圾清運費、電梯費、高壓水泵費等十項費用，年均交費2000元左右。為項規(guī)定不僅與住房制度改革的目標相背離，而且是不合理的。原產(chǎn)權(quán)單位既然已將公有住房出售給購房人，其房屋產(chǎn)權(quán)已全部歸購房人所有，該房屋也就很自然地與原產(chǎn)權(quán)單位切斷了聯(lián)系，其管理和維修費用理應(yīng)由購房人承擔，不應(yīng)再讓原產(chǎn)權(quán)單位交納任何費用。許多廠礦企業(yè)對此反映十分強烈，他們認為，已將公有住房出售給職工，仍由企業(yè)負擔物業(yè)管理費，這很不合理，給企業(yè)造成沉重負擔，使企業(yè)經(jīng)濟效益差，虧損企業(yè)更加困難。如果因為購房人無力交納較高的物業(yè)管理費，只有靠單位為他們承擔一部分，才有可能由物業(yè)管理企業(yè)對居住小區(qū)實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，那么是否可以采用其他方式，如業(yè)主自營方式來推行物業(yè)管理呢？

　　如果說，由原產(chǎn)權(quán)單位負擔電梯、高壓水泵費，是為了減輕購買高層住宅職工的經(jīng)濟負擔，與購買多層住宅的職工找到利益平衡點，那么從政策上講是完全必要的，但是在具體做法上則是可以斟酌的，從有利于實現(xiàn)住房社會化考慮，不妨借鑒上海的做法，即從高層住宅樓的售房款中預(yù)留一部分資金（如每部電梯預(yù)留70－80萬元，每部高壓水泵預(yù)留20－30萬元），作為每部電梯和高壓水泵的運行、維修和更新費使用，這樣，原售房單位可從此不再承擔此項費用。

　　四、物業(yè)管理啟動性經(jīng)費問題

　　《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》第十四條規(guī)定：“居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費，由該小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按照建安費2％的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)。”這項規(guī)定，在當時看來可能是必要的，但是實際執(zhí)行情況卻很不理想，據(jù)說沒有哪一個開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)支付過這項費用�，F(xiàn)在看來，這項規(guī)定則是完全不必要的。這是因為，物業(yè)管理公司屬于經(jīng)營性企業(yè)，在社會主義市場經(jīng)濟條件下，任何企業(yè)的啟動性經(jīng)費都不可能從別的企業(yè)無償取得，而只能由本企

　　業(yè)自己籌集，正如每個企業(yè)申請設(shè)立登記時，都必須擁有規(guī)定數(shù)額的注冊資金，方能獲得經(jīng)營資格，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)，同樣必須擁有必要數(shù)額的注冊資金，方能取得營業(yè)執(zhí)照。物業(yè)管理企業(yè)既然有了必要的注冊資金，也不擁有了啟動性經(jīng)費，無需別的企業(yè)再為它提供經(jīng)費。政府規(guī)章明文規(guī)定，開發(fā)建設(shè)企業(yè)要為物業(yè)管理企業(yè)無償提供啟動性經(jīng)費，等于在企業(yè)與企業(yè)之間搞無償平調(diào)，既不合理，也不符合社會主義市場經(jīng)濟的等價交換原則。因此，我們認為這項規(guī)定應(yīng)當停止執(zhí)行。

　　上述四個值得探討的問題是相互聯(lián)系、相互制約的。進行住房制度改革，實行住房商品化，各各小區(qū)的大部分樓房成為千千萬萬個購房人的自有房產(chǎn)。為了適應(yīng)新的形勢，就要對居住區(qū)的物業(yè)實行統(tǒng)一管理；為了推動物業(yè)管理，就要成立物業(yè)管理企業(yè)，為了維持物業(yè)管理企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，就要規(guī)定相應(yīng)的收費標準；收費標準高了，購房人又負擔不起，于是就讓原售房單位承擔一大部分，并讓開發(fā)建設(shè)單位無條件地付給物業(yè)管理企業(yè)2％的啟動性經(jīng)費。這樣，三種不合理的收費便應(yīng)運而生。

　　為了解決上述問題，首先應(yīng)改革現(xiàn)行的物業(yè)管理體制，對于有能力承擔物業(yè)管理費的高、中收入購房人，可以繼續(xù)委托物業(yè)管理企業(yè)為他們提供物業(yè)管理服務(wù)，各項服務(wù)費用由他們自己負擔；對于無力承擔物業(yè)管理費用的中低收入購房人，可以實行業(yè)主自營式物業(yè)管理，由購房人相互自我服務(wù)，所需的少量物業(yè)管理費用亦由購買人自己負擔。無論采用物業(yè)公司管理模式或是采用業(yè)主自營式物業(yè)管理模式，均要經(jīng)所在區(qū)縣居住小區(qū)管理辦公室批準，由各區(qū)縣居住小區(qū)管理辦公室負責組織、指導(dǎo)和管理，以保證物業(yè)管理在全市各居住小區(qū)得到全面貫徹實施，使整個物業(yè)管理工作能夠持續(xù)健康地向前發(fā)展。