四、某物業(yè)管理公司為了彌補(bǔ)經(jīng)營的虧損，多次擅自提高“宇宙花園”住宅小區(qū)業(yè)主的水電費，對此，部分業(yè)主表示不滿，并拒交水電費。為了加強(qiáng)管理，物業(yè)管理公司采購了一批新的IC卡水、電表，要求小區(qū)業(yè)主每戶出資500元將原來的水、電表替換掉，此舉遭到大部分業(yè)主的反對。于是物業(yè)管理公司對拒不交錢換表的業(yè)主停止送水、送電，并對拒交水電費的業(yè)主給予罰款處理。小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理公司的做法義憤填膺，強(qiáng)烈要求更換物業(yè)管理公司。部分業(yè)主通過聯(lián)名簽字同意，請了另外一家物業(yè)管理公司來到小區(qū)，但原物業(yè)管理公司以其與開發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)。雙方爭執(zhí)不下，訴諸法院。

　　試析：物業(yè)管理公司和業(yè)主的做法各有什么不對之處？為什么？

　　五、某物業(yè)管理公司所管某公寓大廈的業(yè)主歐陽先生長期拖欠物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理此事？

　　六、某住宅小區(qū)一樓業(yè)主謝先生度假回來后，發(fā)現(xiàn)家中積滿了污水，經(jīng)查是因為該門棟下水管道倒灌所致，謝先生以物業(yè)管理公司沒有履行管理職責(zé)為由，要求物業(yè)管理公司給予損失賠償，但物業(yè)管理公司稱下水管道是通暢的，不應(yīng)該負(fù)管理責(zé)任，因此拒絕賠償。

　　試析：

　　1、本案屬于哪一種類的物業(yè)管理糾紛？

　　2、本案中物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？為什么？

　　參考答案：

　�。ㄋ模┐穑ㄒ�點）：

　　1、物業(yè)管理公司的不對之處及分析

　�、偕米蕴岣咚�、電費不對。水、電費是由政府有關(guān)部門定價，由水、電管理部門

　　收取的費用，物業(yè)管理公司只是代收，不能擅自提價；

　�、谙驑I(yè)主收取500元的水、電表設(shè)備費不對。按規(guī)定，開發(fā)商必須將每戶業(yè)主的

　　水、電表設(shè)備的費用打入房價中。物業(yè)管理公司要更換水、電表應(yīng)與開發(fā)公司協(xié)商，而不能強(qiáng)行向業(yè)主收取費用；

　　③對業(yè)主停水、停電的做法不對。只有水、電管理部門才有權(quán)對用戶進(jìn)行停水、停電的處理權(quán)。

　�、芙o業(yè)主給予罰款處理的做法不對。根據(jù)我國《行政處罰法》的規(guī)定，只有國家司法機(jī)關(guān)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)才有處罰的決定權(quán)或執(zhí)行權(quán)。

　�、菀云渑c開發(fā)商有委托管理合同為由拒絕交出管理權(quán)的做法，理由不成立。在小區(qū)成立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會后，物業(yè)管理公司的管理委托權(quán)就屬于業(yè)主大會及其委員會，業(yè)主委員會有權(quán)續(xù)聘或解聘由開發(fā)商聘請的物業(yè)管理公司。

　　2、業(yè)主的不對之處及分析：

　　①部分業(yè)主拒交水電費的做法不對。業(yè)主對物業(yè)管理公司的收費標(biāo)準(zhǔn)有意見，可通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁-考w試大-甚至訴訟等形式解決，在問題未解決之前，不能拒交水電費。

　�、诓糠謽I(yè)主通過聯(lián)合簽名去聘請新的物業(yè)管理公司的做法不對。業(yè)主有權(quán)對原物業(yè)管理公司的工作進(jìn)行監(jiān)督、審查、批評，如果對該物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，可以通過業(yè)主委員會按照特定程序選聘、解聘，但是這種權(quán)利必須按照法定的程序通過業(yè)主委員會來行使。業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代表，代表全體業(yè)主的利益，部分業(yè)主不能按照自己的意愿去解聘或選聘物業(yè)管理公司，在沒有業(yè)主委員會或經(jīng)過業(yè)主委員會的情形下所做出的決定是無效的。

　�。ㄎ澹┐穑ㄒ�點）：

　　1、首先，當(dāng)廖先生上月費用拖欠后，物業(yè)管理公司在第二個月即應(yīng)向其發(fā)催款通知書，此單將上月費用連同滯納金以及本月費用一起通知廖先生；

　　2、如果第二個月依然拖欠，物業(yè)管理公司應(yīng)在第三個月再次發(fā)催款通知書，將前兩個月的費用、滯納金和當(dāng)月的費用一并通知，并限期繳清；

　　3、業(yè)主廖先生長期拖欠物業(yè)管理費，物業(yè)管理人員以及經(jīng)理需親自登門進(jìn)行勸導(dǎo)和解釋，爭取廖先生的理解和支持；

　　4、如果廖先生確有苦難，費用方面可以考慮適當(dāng)給予優(yōu)惠；

　　5、如果廖先生沒有特殊困難，當(dāng)收費員上門催款時依然拒付，物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理公約停止對其提供服務(wù)；

　　6、如果依然沒有成效，物業(yè)管理公司可以根據(jù)相應(yīng)的法律程序提起訴訟。此時，應(yīng)當(dāng)注意催款工作的書面記錄是極其重要的，它是按照法律程序到法庭解決問題所必需的物證。

　�。�六）答（要點）：

　　1、本案屬于物業(yè)管理侵權(quán)糾紛；

　　2、本案中物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)嚴(yán)格責(zé)任即無過錯責(zé)任。無過錯責(zé)任是指當(dāng)事人承擔(dān)責(zé)任的要件并不以過錯為前提，只要不能證明是被侵權(quán)人的過錯，法律規(guī)定的責(zé)任主體就要承擔(dān)責(zé)任。

　　3、在物業(yè)管理關(guān)系的當(dāng)事人中，對管理商或開發(fā)商將更多地適用嚴(yán)格責(zé)任。物業(yè)管理是一種服務(wù)，嚴(yán)格地講也是一種產(chǎn)品，因服務(wù)質(zhì)量的瑕疵引起的后果，即使不存在故意或過失，物業(yè)管理商或開發(fā)商也要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，本案中的管理公司和開發(fā)商均不能免責(zé)，他們應(yīng)首先對業(yè)主謝先生承擔(dān)責(zé)任，然后再通過有關(guān)途徑明確他們各自的責(zé)任（有無責(zé)任或責(zé)任大�。�