建設項目操作流程：一般由前期策劃決策與實施兩部分組成，本圖將“設計任務書”環(huán)節(jié)從傳統(tǒng)的規(guī)劃設計部分中分離出來，意在強凋其介于策劃決策與實施之間的特殊地位，展開本文的話題。

　　一、設計任務書是前期項目策劃的成果

　　“凡事預則立，不預則廢”。許多開發(fā)商由于不熟悉市場經(jīng)濟體制下的項目運作方法，缺乏對項目的整體把握，市場定位不準，投資安排不周，建設進度缺少計劃，項目實施帶有明顯的隨意性，往往遭至市場的摒棄。國內(nèi)市場中之所以積壓著大量的空置房，其中的重要原因，是由于發(fā)商的操作錯誤，即使在目前全國住宅市場穩(wěn)定上升的情況下，這些樓盤由于總體布局、環(huán)境營造、房型設計、配套設施等方面的先天不足，仍不可能受到市場的認可。

　　項目設計缺乏依據(jù)，是造成設計成果不為市場接納的主要原因。設計單位以技術工作見長，而對市場掌握程度較弱，即使目前推行的招投標工作可以促進優(yōu)秀的設計單位與設計方案脫穎而出，但由于業(yè)務角色和市場角色的原因，實際上無論是設計方還是評審專家的工作依據(jù)仍然是設計任務書。開發(fā)商設計意圖不明確，往往會造成招投標工作的方面錯誤，即使選定中標單位，也會造成設計返工，時間、精力的浪費，挫傷設計人員的創(chuàng)作熱情，直接影響設計成果水平。

　　可見，開發(fā)前期的精心策劃，既可以減少開發(fā)商的市場風險，又為設計的順利進行提供了保證。

　　住宅開發(fā)過程實際上是居住消費產(chǎn)品的生產(chǎn)：過程，適合一般產(chǎn)品的營銷規(guī)律。依照菲利浦�？铺乩盏氖袌鰻I銷理論，一般消費型產(chǎn)品的設計與生產(chǎn)獲得成功的關鍵在于正確確定目標市場的需要和欲望，并比競爭對手更有效地傳送目標市場所期望滿足的東西，企業(yè)要實現(xiàn)這一些目標，就需要在環(huán)境調(diào)查、分析的營銷準備活動中確定目標市場及其需求，并結合自身的條件進行定位和產(chǎn)品設計。住宅開發(fā)相對于一般產(chǎn)品的營銷又具有自身的特殊性，表現(xiàn)在開發(fā)載體——土地的缺乏性、特異性，區(qū)位效應特性，設計建設工作涉及的規(guī)范標準的龐雜性，建設周期長、環(huán)節(jié)多的高風險性，對產(chǎn)品需求的多層次性（居住享用，身份顯示，投資增值）與多變性等等方面。這些都增加了住宅開發(fā)項目定位的復雜性。另一方面，準確的市場定位無疑可以使開發(fā)者降低市場風險，增加獲得收益的可能性。所以在項目的前期，重視發(fā)揮策劃工作的作用，通過詳細的調(diào)查分析，得出準確的市場定位至關重要，由此得出的設計任務書會減少設計工作修改甚至落空的可能性。可以說，設計任務書作為項目策劃的決策成果，為設計提供了市場定位依據(jù)。

　　二、開發(fā)項目前期策劃的工作要點

　　企業(yè)開發(fā)行為的根本目的是獲得經(jīng)濟利益，而這一目的實現(xiàn)，必須通過滿足市場的特定需求來完成，即“在適當?shù)臅r間，適當?shù)牡胤揭赃m當?shù)膬r格，適應的信息溝通和促銷手段，向適當?shù)南�費者提供適當?shù)漠a(chǎn)品和服務”。由于住宅開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多、市場潛在消費需求難以把握，要使開發(fā)決策相對科學，則要求策劃工作具有系統(tǒng)性、超前性、可行性、應變性。

　　1、系統(tǒng)性的要求：住宅項目開發(fā)一般由前期決策、規(guī)劃設計、施工建設、市場營銷、運營管理及貫穿始終的財務運作等環(huán)節(jié)組成，而項目策劃階段的工作實際上是整個開發(fā)過程的虛擬演示，要求盡可能地反映各階段可能遇到的問題，故該階段工作的人員組成應包括業(yè)主、各方面的工程技術顧問、市場調(diào)研員、營銷顧問、財務融資顧問、造價工程師、物業(yè)管理人員、規(guī)劃設計人員、有時還需有相關的政府人士等。

　　2、超前性的要求：由于開發(fā)建設的周期長，一旦建成，較長時間難以改變，要求策劃工作根據(jù)社會發(fā)展、科技進步的趨勢，借鑒國內(nèi)外的先進經(jīng)驗，盡可能地預測未來的變化程度，使項目定位具有合理的超前性。

　　3、可行性的要求：通過詳細的調(diào)研分析，結合自身的條件，鎖定未來的產(chǎn)品定位，制定出行之有效的包括融資、營銷、形象塑造在內(nèi)的實施措施，獲得最佳的經(jīng)濟收益，良好的社會、環(huán)境效益，是項目策劃的根本任務。

　　上述任務要通過下面的工作來完成：市場調(diào)研。了解國民經(jīng)濟走勢，相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢及產(chǎn)業(yè)政策，金融政策等宏觀背景情況：區(qū)域市場調(diào)查分析。包括區(qū)域內(nèi)供求關系分析，區(qū)域競爭個案分析，不同個案比較等消費群體分析、規(guī)劃前景及目前區(qū)位條件分析等等；用地現(xiàn)狀調(diào)查，包括地質(zhì)條件、配套設施條件、動拆遷量等。行業(yè)法規(guī)分析：限高、容積率、公建配置等。 通過市場環(huán)境調(diào)研，擬定備選方案（包括初步規(guī)劃方案、銷售計劃），確定項目市場定位，及主要技術經(jīng)濟指標，擬定相關環(huán)節(jié)的初步計劃。

　　應變性要求：策劃階段應對影響開發(fā)工作的各種因素充分考慮，對未來的不確定因素，有充分的估計，提早制定應變方案。

　　三、設計任務書的形成

　　設計任務書是對策劃工作要點，通過系統(tǒng)的分析，得出決策性的文件。作為開發(fā)建設目標與規(guī)劃設計工作方向的主要信息傳遞手段，設計任務書應較全面準確地反映策劃結論的主要信息點，使設計成果同樣體現(xiàn)系統(tǒng)性、超前性、可行性和應變性的要求。

　　設計任務書中應包括如下的設計要求 （不含設計依據(jù)基礎資料、設計周期等程式內(nèi)容）：

　　設計成果的定性要求。包括設計內(nèi)容應滿足相關專業(yè)規(guī)范要求，材料設備選擇，建筑類型要求，建筑風格要求，設計成果應滿足目標市場的生活方式要求、市場定位要求等。

　　設計成果和定量要求。設計成果應符合上級對設計的要求及滿足任務書所提供的主要技術經(jīng)濟指標。如容積率指標、戶型面積指標、比例指標、公建面積指標、綠化率等。

　　對未來項目的管理要求。設計成果應充分考慮未來項目建成后的管理需求。如建材選擇及構造設計應便于維修的要求；智能化管理的要求；垃圾收集方式的要求。管理便利性的要求等等。

　　適應操作彈性的要求。設計工作應考慮建設項目分期開發(fā)的要求，設計過程中對未來市場的變化可能引起的建筑種類、戶型等的調(diào)整預先考慮。

　　適當超前的設計要求。鼓勵設計單位在滿足設計要求的前提下，發(fā)揮能動性，力爭做到設計創(chuàng)新，技術創(chuàng)新，賦予目標產(chǎn)品高技術含量，提升市場附加值，營造市場賣點。

　　以上諸點設計要求演化為住宅項目各組成部分的具體要求，即構成相對全面的設計任務書的具體內(nèi)容，一份好的設計任務書，既可使設計單位得到明確的總體概念，又給設計單位留有充分的發(fā)揮空間。