隨著房屋建成和業(yè)主入住的增加，物業(yè)管理的糾紛將逐漸代替交房糾紛而成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，要從根本上解決物業(yè)管理問(wèn)題，首先要走出思想上的誤區(qū)：

　　誤區(qū)一：物業(yè)公司冤枉，大部分問(wèn)題是代開發(fā)商受過(guò)如果物業(yè)公司和開發(fā)商有著裙帶關(guān)系，在物業(yè)管理的開始利用和開發(fā)商的特殊關(guān)系（比如拿著本應(yīng)開發(fā)商直接交給業(yè)主的鑰匙）強(qiáng)迫業(yè)主做某些事情，就不能責(zé)怪業(yè)主把對(duì)開發(fā)商的不滿，發(fā)泄到物業(yè)公司身上，物業(yè)公司收了開發(fā)商的錢，代開發(fā)商承擔(dān)保修工作，房子出了問(wèn)題，業(yè)主找物業(yè)公司，就不能說(shuō)物業(yè)公司是代開發(fā)商受過(guò)。物業(yè)公司接受了開發(fā)商的委托，事先就有責(zé)任驗(yàn)收自己要管理的房屋和設(shè)備，也就有保證這些房屋和設(shè)備正常使用和運(yùn)轉(zhuǎn)的責(zé)任，如果物業(yè)公司是受業(yè)主委員會(huì)委托接管小區(qū)物業(yè)管理的，難道出了問(wèn)題，業(yè)主找物業(yè)公司，能說(shuō)物業(yè)公司是代業(yè)主委員會(huì)受過(guò)？

　　要想解決這個(gè)問(wèn)題，不能指望業(yè)主自己去分清開發(fā)商和物業(yè)公司的關(guān)系，而是物業(yè)公司要自己和開發(fā)商劃清界線，不要在和業(yè)主打交道的開始，先給業(yè)主一個(gè)開發(fā)商代言人的形象，同時(shí)對(duì)接受開發(fā)商委托管理的項(xiàng)目先做好驗(yàn)收。

　　誤區(qū)二：業(yè)主不繳物業(yè)管理費(fèi)，是因?yàn)闃I(yè)主的消費(fèi)觀念沒(méi)有轉(zhuǎn)變?nèi)魏涡律�事物，人們都有一個(gè)認(rèn)識(shí)過(guò)程，從住公房到住私房確實(shí)也有消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變的過(guò)程。但人們對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變有賴于對(duì)物業(yè)管理重要性的認(rèn)識(shí)。而目前一些物業(yè)公司只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)卻恰恰影響了人們?cè)谶@方面的思想轉(zhuǎn)變。

　　物業(yè)公司雖然到處訴苦，說(shuō)自己虧損嚴(yán)重，但卻又不肯按政府要求定期向業(yè)主公布賬目，在業(yè)主委員會(huì)決定更換物業(yè)公司后賴著不走，致使業(yè)主懷疑物業(yè)公司的誠(chéng)信和繳納的管理費(fèi)是否真正用于自己物業(yè)的管理。

　　誤區(qū)三：買房人在買房時(shí)只重視房屋本身的價(jià)格，對(duì)物業(yè)管理的問(wèn)題往往覺(jué)得等到入住以后再說(shuō)，這為物業(yè)管理糾紛埋下了隱患這是一種顛倒是非的說(shuō)法。目前絕大多數(shù)買房人對(duì)入住后的物業(yè)管理和要繳納的費(fèi)用都非常重視，而是開發(fā)商不肯在簽合同時(shí)向業(yè)主出示《物業(yè)管理使用、管理、維修公約》（以下簡(jiǎn)稱“公約”）。

　　雖然北京市房地局早在1998年就已要求房地產(chǎn)商領(lǐng)取預(yù)售許可證前先要通過(guò)“公約”的審查，并在簽購(gòu)房合同時(shí)與購(gòu)房人對(duì)“公約”進(jìn)行約定，可這個(gè)規(guī)定至今不少開發(fā)商仍然拒不執(zhí)行。

　　物業(yè)公司在接受房地產(chǎn)商委托物業(yè)管理時(shí)，不是要求開發(fā)商提供業(yè)主簽署的“公約”才接手管理，而是用本應(yīng)開發(fā)商直接交給業(yè)主的鑰匙，脅迫業(yè)主接受自己的管理、繳納房地產(chǎn)商和自己私下約定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　試想一個(gè)在脅迫情況下簽訂的協(xié)議本身就是無(wú)效協(xié)議，物業(yè)公司又如何使用這種無(wú)效協(xié)議要求買房人履行協(xié)議呢？物業(yè)管理的隱患不是買房人種下的，而是開發(fā)商種下的，是物業(yè)公司自己種下的。

　　買房人就交鑰匙問(wèn)題多次向有關(guān)部門反映，卻長(zhǎng)期得不到解決，政府也應(yīng)徹底檢查一下有關(guān)規(guī)定為什么長(zhǎng)期得不到貫徹執(zhí)行，執(zhí)行部門是否負(fù)有管理不善的責(zé)任。

　　誤區(qū)四：強(qiáng)調(diào)業(yè)主自治，并不是說(shuō)這個(gè)小區(qū)里業(yè)主說(shuō)了算對(duì)這種論調(diào)，筆者首先想反問(wèn)一下在小區(qū)里究竟誰(shuí)說(shuō)了算呢？

　　開發(fā)商說(shuō)了算？如果開發(fā)商已把房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給了業(yè)主，他們?cè)谛�區(qū)內(nèi)連“說(shuō)”的權(quán)力都沒(méi)有了，何來(lái)“算”呢！

　　物業(yè)公司說(shuō)了算？物業(yè)公司不是政府派出部門，在小區(qū)內(nèi)沒(méi)有任何產(chǎn)權(quán)，只是業(yè)主共同聘請(qǐng)來(lái)的“管家”，顯然他們也沒(méi)有說(shuō)了算的本錢！

　　政府本身就是人民意志的代表，在商品房小區(qū)里就是業(yè)主意志的代表，在不影響其它小區(qū)合法權(quán)益時(shí)，政府對(duì)具體小區(qū)的任何指導(dǎo)和監(jiān)督都應(yīng)以該小區(qū)業(yè)主的共同利益為依歸。

　　因此，在小區(qū)里，只能業(yè)主說(shuō)了算（這里的業(yè)主是指業(yè)主的群體，而不是業(yè)主的個(gè)體），這是憲法賦予業(yè)主的權(quán)力，任何人無(wú)法改變。物業(yè)公司可以不接受某個(gè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托，但接受委托后，只能以業(yè)主的意志為轉(zhuǎn)移、而不能以自己的意志為轉(zhuǎn)移，物業(yè)公司的管理只能是業(yè)主委托中“說(shuō)”的執(zhí)行，而不是自己想怎么“說(shuō)”就怎么“說(shuō)”，物業(yè)公司和業(yè)主的平等關(guān)系反映在雙方選擇權(quán)上，而非“說(shuō)了算”上，任何地方只能有一個(gè)中心，只能一方說(shuō)了算。

　　目前，物業(yè)管理問(wèn)題的根源就在于一些人的觀念在這個(gè)問(wèn)題上還停留于“房管所”年代，造成物業(yè)公司自認(rèn)為自己的管理代表著政府，擺不正自己的位置，引發(fā)了和業(yè)主的沖突。

　　誤區(qū)五：物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)低技術(shù)、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，需要企業(yè)的培訓(xùn)，逐步提高，業(yè)主不應(yīng)對(duì)物業(yè)公司要求過(guò)高這種論點(diǎn)的前提雖然正確，但決不意味著因此可以原諒一些物業(yè)公司的服務(wù)不到位，業(yè)主繳的物業(yè)管理費(fèi)不是給物業(yè)公司培訓(xùn)工作人員，提高服務(wù)質(zhì)量用的，物業(yè)公司只有具備與收費(fèi)相應(yīng)的水平時(shí)才能承擔(dān)物業(yè)管理工作，正如人們常說(shuō)的“沒(méi)有金剛鉆，別攬瓷器活兒”。

　　目前物業(yè)管理的糾紛和業(yè)主的不繳費(fèi)，其中一個(gè)直接原因就是有為數(shù)不少的物業(yè)公司既無(wú)自有資金，又缺少有質(zhì)素的物業(yè)管理人員而臨時(shí)拼湊的。目前，社會(huì)上靠別人給啟動(dòng)資金、完全靠服務(wù)對(duì)象預(yù)繳費(fèi)運(yùn)營(yíng)的公司恐怕除物業(yè)管理行業(yè)再難找到第二個(gè)行業(yè)。

　　由于目前商品房的數(shù)量在社會(huì)上所占的比例有限，商品房的業(yè)主對(duì)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)的橫向比較，不可避免地認(rèn)為自己繳納的費(fèi)用過(guò)高。因此，商品房小區(qū)的服務(wù)收費(fèi)雖理論上不能稱做公共服務(wù)收費(fèi)，屬于私人性質(zhì)，但這個(gè)觀念不是一朝一夕能夠轉(zhuǎn)變的，有待社會(huì)大環(huán)境的轉(zhuǎn)變。在這個(gè)轉(zhuǎn)變完成之前，政府有關(guān)部門也應(yīng)該對(duì)住宅小區(qū)的各種收費(fèi)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)管�！�

劉宏誠(chéng)