商業(yè)房地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經營用途的房地產形式。時下，商業(yè)房地產投資熱正席卷全國，開發(fā)商開發(fā)商業(yè)房地產的熱情空前高漲。然而，商業(yè)房地產項目的興建是一場豪華的金錢盛宴，動輒投資十幾億甚至幾十億，而大量投資通常是以出租經營所賺取經營收益來回收，致使項目的投資回收期比較長，一般為 7-10 年或更長時間，要求開發(fā)商必須具有雄厚的資金實力。

　　項目融資作為一種重要的國際金融工具，一直以來都是國際金融界關注的熱點。其根本特征在于以項目為導向，以被融資的項目本身經濟強度作為決定是否提供貸款的首要因素，貸款銀行始終著眼于控制和積極影響作為一個完整系統(tǒng)的項目運行全過程[1].因此，將項目融資引入商業(yè)房地產項目，不僅可以獲得大量資金，還能實現(xiàn)項目風險分擔，是一種較為有效的融資方法。但由于項目的現(xiàn)金流量具有一定波動性，因而項目融資方式有較大風險。

　　一、商業(yè)房地產項目融資風險因素分析

　�。ㄒ唬┱�治風險

　　政治風險是指由于項目所在國的政治條件發(fā)生變化而帶來的風險。由于商業(yè)房地產與國家經濟形式緊密相關，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對項目的土地使用權實行收回或進行土地使用控制、對環(huán)境保護的要求等，都可能影響到項目預期的現(xiàn)金流量的變化，影響項目貸款的償還，從而導致商業(yè)房地產項目風險。

　�。ǘ�）市場和經營風險

　　商業(yè)房地產具有高風險、高收益的特性。首先，由于位置的固定性，致使其必須面臨并承擔因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風險；其次，由于商業(yè)房地產投資額大，開發(fā)周期長、銷售經營持續(xù)的時間也很長，各種社會經濟環(huán)境條件發(fā)生變化都會對收益產生極大的影響；第三，商業(yè)房地產的發(fā)展與整個城市經濟發(fā)展趨勢密切相關，商業(yè)房地產的投資和消費，依托于城市經濟發(fā)展的變化和居民消費水平的增減；最后，商業(yè)房地產經營過度期的存在使開發(fā)商在這期間內隨時可能面臨調整和虧損。因此，商業(yè)房地產面臨的市場和經營風險相當大。

　�。ㄈ�）金融風險

　　是指項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產生的負面影響。主要表現(xiàn)為匯率風險、利率風險以及通貨膨脹風險。如匯率波動帶來的債務負擔的加重，利率上升導致融資成本的增加，通貨膨脹影響項目的現(xiàn)金流量的變化。

　�。ㄋ模┩旯わL險

　　完工風險是項目融資的核心風險之一，商業(yè)房地產項目融資是以項目為導向，在項目建設階段，存在各種不確定性因素，如果致使項目不能按照預定計劃保質、保量建設完成，項目融資賴以生存的基礎將受到根本性破壞，從而導致項目風險。主要表現(xiàn)為：工期延誤風險、成本超支風險、質量風險，極端情況下，項目迫于停工、放棄。

　　二、商業(yè)房地產項目融資風險評價指標體系

　　根據商業(yè)房地產項目融資的主要風險因素分析，作者構建了商業(yè)房地產項目融資風險評價指標體系。

　　三、模糊綜合評價基本模型方法介紹[2-3]

　　模糊綜合評價法是利用模糊數(shù)學理論對現(xiàn)實世界中廣泛存在的那些模糊的、不確定的事物進行定量分析，從而做出相對客觀的、正確的、符合實際的評價，進而解決具有模糊性的實際問題，其主要目的是為人類智能信息處理工程如決策、解決大規(guī)模復雜管理和經濟大系統(tǒng)，提供一種模型。

　　模糊綜合評判方法是用單因素隸屬函數(shù)來表示某個因素對評判對象的影響，然后利用加權方法綜合各個因素對評判對象的影響，最終得到關于該評判對象的綜合評判。模糊綜合評價包括五個步驟：建立評判因素集；建立權重集；建立評語集；單因素模糊評價；模糊綜合評價。具體步驟如下：

　�。�1）建立評判因素集：對于某一系統(tǒng)，設有 n 個評判因素 U1、U2、Λ， Un.則評判因素集合記為：U=（U1、U2、Λ，Un）。

　�。�2）建立權重集：記為：W =（W1、W2、Λ， Wn）， 權重集的確定通常采用 AHP 方法，其中，∑Wi =1， i=1，2，Λ，n .

　�。�3）建立評語集：是對評判對象可能出現(xiàn)的各種評價結果組成的集合，假設每個指標的評語為 V1、V2、Λ， Vm，則評語集集合記為：V =（V1、V2、Λ， Vm）。

　　（4）單因素模糊評價：評語集中的 m 個等級，可看作m 個模糊集合，單項指標的評判實質就是計算該項指標隸屬于各個評價等級的程度，即隸屬度問題。確定隸屬度的方法有隸屬函數(shù)法和模糊統(tǒng)計法，可用[0，1]區(qū)間的一個實數(shù)來度量。

　�。�5）建立模糊綜合評價模型。

　　四、模型實證分析

　　某房地產開發(fā)公司欲投資一個商業(yè)房地產項目，擬通過項目融資方式獲取資金，經風險辨識后，其風險因素主要有政治風險、市場經營風險、金融風險和完工風險。并建立了如圖 1 的商業(yè)房地產項目融資風險評價指標體系，綜合專家群體咨詢意見，對該項目的融資風險進行了評估。在評價過程中，根據圖 1 的評價指標體系的遞階層次關系，建立了評判因素集 U=（政治局勢風險，政策風險，法律環(huán)境風險，市場需求風險，市場價格風險，市場環(huán)境風險，經營風險，利率變化風險，匯率變化風險，通貨膨脹風險，工期延誤風險，成本超支風險，質量風險），和評語集 V=（很大，較大，一般，很�。�。通過 AHP 法計算，得出評判因素的權重集為 W=（0.014，0.045，0.009，0.176，0.316，0.057，0.067，0.024，0.015，0.021，0.091，0.121，0.044），再根據項目實際情況，結合專家意見，對評判因素進行評定，建立綜合評判矩陣 R，對項目的風險進行綜合評價。評判矩陣 R 為：

　　從而得綜合評判為 Y= W×R=（0.52，0.3，0.14，0.04）。由評價結果可知，該商業(yè)房地產項目融資風險很大，應該終止對該項目投資。

　　參考文獻：

　　[1]陳琳，潘蜀健。房地產項目投資[M]. 北京：中國建筑工業(yè)出版社，2004：242-246.

　　[2]傅家驥，仝允桓。工業(yè)技術經濟學[M]. 北京：清華大學出版社，1999：343-349.

　　[3]彭祖贈，孫韞玉。模糊數(shù)學及其應用[M]. 武漢：武漢大學出版社，2003：122-131.

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