各市物價局、建委（建設局、房管局、城管局）：

　　根據(jù)國家發(fā)展和改革委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》（發(fā)改價格[2003]1864），結合我省實際情況，制定了《山東省物業(yè)服務收費管理實施辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請按照執(zhí)行。過去各地出臺的辦法凡與本通知不一致的，以本通知為準。

　　附件：山東省物業(yè)服務收費管理實施辦法

　　山東省物價局
　　山東省建設廳
　　二OO四年十月二十六日

　　主題詞：物業(yè)服務 收費 辦法 通知

　　抄報：國家發(fā)展和改革委、建設部

　　山東省物價局辦公室 　　
2004年10月26日印發(fā)

　　附件：

　　山東省物業(yè)服務收費管理實施辦法

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》制定本實施辦法（以下簡稱《辦法》）。

　　第二條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

　　第三條 本辦法適用于山東省范圍內經(jīng)工商行政管理機關登記注冊，并經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質認定的物業(yè)管理企業(yè)對住宅及寫字樓、工業(yè)區(qū)、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅房屋提供社會化、專業(yè)化服務的收費行為。

　　第四條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。

　　第五條 省政府價格主管部門會同省建設行政主管部門負責全省物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

　　第六條 物業(yè)管理服務收費應遵循合理、公開的原則，以合理成本費用為基礎，結合不同類型物業(yè)的服務內容、服務質量確定。根據(jù)物業(yè)服務的性質、內容、質量、特點等不同情況，物業(yè)服務收費分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。

　　（一）為住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供公共性服務，其收費實行政府指導價，收費基準價及浮動幅度由設區(qū)的市價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定。

　　成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，可由業(yè)主大會或其授權業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)各地制定的物業(yè)服務收費基準價和浮動幅度協(xié)商議定，經(jīng)業(yè)主大會批準后執(zhí)行，并報當?shù)貎r格主管部門備案。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理企業(yè)參照當?shù)氐幕鶞蕛r提出意見，報當?shù)貎r格主管部門核定。

　　未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)管理企業(yè)在當?shù)匾?guī)定的指導標準范圍內提出意見，報當?shù)貎r格主管部門核定。

　　（二）實行前期物業(yè)管理的住宅小區(qū)，按照建設單位與物業(yè)買受人的約定標準收取物業(yè)服務費。

　　（三）寫字樓、工業(yè)區(qū)、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅提供公共性服務，其收費實行市場調節(jié)價，收費標準由當事人雙方合同約定。政府價格主管部門應給予規(guī)范和指導。

　�。ㄋ模�為滿足部分物業(yè)產(chǎn)權人、使用人需要或接受委托開展的特約服務，其收費實行市場調節(jié)價，收費標準由當事人雙方協(xié)商議定。

　�。ㄎ澹┌惭b并使用中央空調、電梯和二次加壓泵的物業(yè)項目，其機電設備運行電費屬代收代繳費用，物業(yè)管理企業(yè)應單獨列帳，公布每月耗電量、電費總額及分攤辦法，并按實際支出費用和約定方式向物業(yè)使用人收取。

　　第七條 物業(yè)服務收費按房產(chǎn)證載明的房屋建筑面積計算，未計入房產(chǎn)證建筑面積的車庫、儲藏室、地下室不收取物業(yè)管理服務費。住宅小區(qū)內用于經(jīng)營的場所和住房及改變設計用途開展經(jīng)營活動的車庫、儲藏室、地下室物業(yè)服務費，適當高于住宅物業(yè)服務收費標準。

　　第八條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費范圍、收費標準等有關情況進行公示。

　　第九條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商議定物業(yè)服務費用的，可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　第十條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤。

　　實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：

　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

　　2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　　3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

　　4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

　　5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

　　6、辦公費用；

　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　　8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；　

　　9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。

　　第十一條 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。

　　第十二條　物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

　　第十三條　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)政策，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。

　　第十四條　業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。

　　第十五條　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。

　　第十六條　物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向終端用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第十七條　利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第十八條　物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得強行重復服務，強行收取費用。

　　第十九條　物業(yè)管理企業(yè)向價格主管部門申報收費標準或備案時，需提供物業(yè)管理服務收費等級申報表；申報收費標準的，還要提供申請物業(yè)管理收費標準的書面報告和成本測算材料。

　　第二十條　縣級以上政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，要加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內容、標準和收費項目、收費標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)和規(guī)定予以處罰。

　　第二十一條　住宅小區(qū)車輛停放服務收費標準，由當?shù)貎r格主管部門另行制定。

　　第二十二條　本辦法自2004年11月1日起執(zhí)行。